Отказы от соседей при продаже комнаты: как получить без нотариуса или они не нужны вовсе, а также можно ли без согласия второго собственника переоформить долю?

На что обратить внимание в первую очередь

Начнем с основных нюансов, определяющих высокую сложность вышеупомянутой сделки. Продавец должен принять это во внимание:

• соседи должны быть уведомлены о продаже комнаты в коммунальной квартире (право преимущественной покупки);
• Иногда сделка должна быть заверена нотариально.

Перед продажей необходимо также установить, кто является титульным владельцем комнаты в общей квартире. Это можно сделать, заказав актуальную копию Единого государственного реестра юридических лиц.

ВАЖНО: Комната в коммунальной квартире может быть продана только собственником. Если выписка содержит название муниципалитета (например, город или деревня), транзакция не состоится.

Подробнее о том, какие особенности существуют при покупке комнаты в квартире, читайте ниже.

Можно ли продать долю в квартире без согласия второго и других собственников и как с ними договориться?

Совместная собственность, согласно статье 244 Гражданского кодекса Российской Федерации, возникает, когда один объект зарегистрирован на двух или более лиц.

Он предусматривает совместное пользование, владение и распоряжение имуществом. Поэтому все вопросы, связанные с такой квартирой, должны решаться совместно. Процедура купли-продажи не является исключением.

Согласно статье 250 Гражданского кодекса РФ, совладельцы квартиры на праве совместной собственности имеют преимущественное право на приобретение имущества, включая свою долю.

Это означает, что при планировании покупки/продажи они должны быть уведомлены надлежащим образом в первую очередь, а отказ от своих прав должен быть представлен во время сделки и ее регистрации.

Существует несколько способов договориться с ними. Лучше всего, если продавец уведомит о предстоящей продаже акции и предложит купить ее на основе имеющейся у него выгоды.

Если они отказываются от покупки акции, им следует обратиться в нотариальную контору и там оформить согласие на сделку с отказом от преимущественного права покупки.

Если соседи под благовидным или иным предлогом отказываются идти к нотариусу, продавец имеет право использовать другой вариант, отправив его по почте.

Как получить документ от совладельцев недвижимости у нотариуса и без него?

Без согласия соседей сделка не может состояться. Оформленный и подписанный договор купли/продажи комнаты (DKP) не будет зарегистрирован без отказа совладельцев.

А без регистрации сделка не будет внесена в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), что означает полное отсутствие правовой основы и договор не вступит в силу.

Нотариальное согласие на сделку готовится примерно в течение часа после обращения в юридическую фирму и будет стоить около 1-1 500 рублей.

Продавцу нет необходимости идти к нотариусу с соседом — он может оформить документ самостоятельно.

Продавец несет ответственность за отправку уведомления о продаже заказным письмом. Если в квартире вместе с ним проживают соседи, он должен отправить заказное письмо на свой адрес и указать соседа в качестве адресата.

Каждому совладельцу должно быть направлено отдельное письмо. Если один из совладельцев отсутствует, его адрес должен быть известен, и письмо должно быть отправлено по этому адресу.

Письмо-уведомление должно содержать следующую информацию

• факт продажи доли в квартире;
• уведомление о праве преимущественной покупки со ссылкой на статью 250 Гражданского кодекса;
• цена акции.

Письмо должно быть вложено в конверт и не запечатано. Почтовый оператор убедится, что в конверте действительно находится указанный документ, составит список содержимого и направит его отправителю. Затем письмо заверяется печатью и отправляется с квитанцией.

Доставка зависит от скорости работы почтового отделения и может занять в среднем от двух-трех дней до недели.
Стоимость отправки письма с простым уведомлением может составлять немногим более 100 рублей. Послать такое письмо без вашего разрешения — это то же самое, что получить отказ от соседей.

Можно ли без согласия?

Подумайте, можете ли вы продать долю в квартире или комнате без согласия соседей. Иногда получить отказ от соседей бывает проблематично. Например, они вступают в конфронтацию и намеренно срывают сделку.

Или — один из них не проживает в общей квартире. В этом случае можно выбрать один из подходящих способов продажи, исходя из следующих вариантов:

• пожертвование помещения;
• Продажа доли комнаты покупателю;
• Продажа комнаты после уведомления владельцев.

Каждый из этих вариантов имеет свои преимущества и недостатки и может быть использован легально, но с определенными предосторожностями.

Нужно ли разрешение совладельцев при регистрации по договору дарения?

Дарение доли в квартире регистрируется без согласия соседей, что является существенным преимуществом.

Сама сделка дарения является законной, но ее особенность заключается в том, что даритель не может получить деньги, услуги или другие имущественные права в обмен на подаренное имущество.

Поэтому передача денег за получение комнаты в подарок будет сопряжена с определенными рисками и зависит исключительно от доброй воли сторон.

Эту сделку можно осуществить, составив договор дарения самостоятельно, а затем заверив его у нотариуса. Или полностью в нотариальной конторе. Если стороны не состоят в родстве, составление такого соглашения обойдется вам недешево:

• технические услуги, которые могут составлять 5-10 тысяч рублей;
• госпошлина, которая составляет 0,6% от общей стоимости доли (для родственников — 0,3%).

Поскольку стоимость объекта не указана в дарственной, необходимо принести один из документов:

• справка из Бюро технической инвентаризации о цене объекта;
• Кадастровая оценка кадастровой стоимости доли;
• Экспертное заключение по оценке стоимости.

В дополнение к этим расходам одаряемый платит 13% от стоимости пожертвования в виде налога на доходы физических лиц. Этот платеж должен быть произведен в течение налогового периода путем заполнения налоговой декларации. От налогообложения освобождаются только близкие родственники:

• родители и дети, включая усыновителей и усыновленных детей
• супруги;
• бабушки, дедушки и внуки.

Заменять куплю-продажу дарением безопасно только в случае сделок с родственниками или лицами, пользующимися безусловным доверием. Если споры возникают на основании недобросовестности сторон, взыскать деньги по сделке будет более чем сложно.

Сам акт оформляется нотариусом в тот же день и может быть зарегистрирован примерно через неделю, если документы подаются через МФЦ, и через 3 дня при получении в отделении Росреестра.

Читайте также: Как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам

Оформление сделки

Если соседи не препятствуют подписанию отказа, но продавец заинтересован в продаже квартиры определенному лицу, вопроса преимущественного права можно избежать, продав всю незначительную долю. Процедура выполняется следующим образом:

1. Дольщик уведомляет соседей о продаже незначительной части доли в квартире, оцененной им по максимальной рыночной стоимости.
2. Они дают отказ от преимущественного права покупки, или он оформляет его, отправляя заказное письмо.
3. Продавец подписывает с покупателем договор о продаже небольшой части своей комнаты и регистрирует сделку.
4. После регистрации сделки покупатель становится таким же совладельцем доли, как и другие соседи. Право преимущественной покупки между ними не действует.
5. Стороны оформляют продажу оставшейся доли и регистрируют акт в ЗАГСе.

Как и в случае с дарением, сделка должна быть совершена в нотариальной конторе или заверена нотариусом. Это правило распространяется на все операции с акциями.

Поэтому вам придется дважды обращаться к нотариусу. Если вы хотите сэкономить на составлении договоров, вы можете сделать это самостоятельно. В этом случае вам придется заплатить только за нотариальное заверение.

Это совершенно законная сделка; с юридической точки зрения она не имеет слабых мест. Но есть и некоторые не очень существенные недостатки.

Например, один из соседей не откажется от своего преимущества и согласится купить первоначальную долю. Тогда вся схема разваливается, и лучшим решением является продажа продавцом всей доли по общему праву.

Что делать после уведомления собственников?

После того, как владельцы были должным образом уведомлены, отправив заказное письмо, они должны подождать месяц.

Если они не ответят положительно, вы можете продолжить сделку. Если вы получили официальный отказ, вы можете немедленно приступить к сделке. Эти правила регулируются пунктом 2 статьи 250 Гражданского кодекса.

У нотариуса (юриста) при оформлении ДКП, а также в МФЦ при подаче документов на регистрацию, вам необходимо будет предъявить доказательство отправки писем по почте. Это следующие документы, полученные в почтовом отделении:

• Подтверждение отправки заказного письма с уведомлением;
• инвентарный список;
• Уведомление о получении письма адресатом.

Если было получено официальное письмо с отказом, его также следует включить в пакет документов, подтверждающий, что соседи были должным образом уведомлены.

В случае нарушения правил поведения сособственник может подать иск о восстановлении нарушенного преимущественного права ответчика. Такие права сохраняются в течение трех месяцев.

Сособственник может оспорить только право на приобретение комнаты в квартире, но не саму сделку. В этом случае он обязан быть стороной в сделке купли-продажи.

Для того чтобы процедура уведомления имела максимальную юридическую силу и не была впоследствии оспорена соседями, уведомление может быть направлено через нотариуса. В этом случае отправляется нотариально заверенная бумага с указанием всех необходимых данных, и нотариус является отправителем, который заполняет уведомление.

В этом случае продавцу достаточно выполнить все формальности у нотариуса и через месяц вернуться за нотариально заверенным заявлением о том, что процедура была проведена надлежащим образом. Каждое такое уведомление будет стоить владельцу до 1 500 рублей.

При продаже комнаты или другой доли в квартире соседи должны быть уведомлены в первую очередь. Если они мешают сделке, можно составить акт в пользу покупателя или сначала продать им небольшую долю, а затем остальные права. После отправки уведомления, если оно будет проигнорировано, подождите месяц.

Возможна ли продажа жилья с другими зарегистрированными лицами

Сам закон не запрещает продажи с зарегистрированными лицами. Следует помнить, что эти лица будут иметь право пользоваться помещением до момента снятия с учета, что связано с определенным риском для покупателя, особенно если среди них есть несовершеннолетние.

ВАЖНО: Все лица, зарегистрированные в комнате, должны быть указаны в договоре купли-продажи.