- Что такое коммерческая недвижимость и как на ней заработать?
- Какие существуют способы продажи коммерческой недвижимости – ТОП-3 основных способа
- Способ 1. Самостоятельная продажа
- Пример
- Способ 2. Пользование услугами частного риэлтора
- Способ 3. Обращение в агентство недвижимости
- Как продать коммерческую недвижимость
- Шаг 1. Подготавливаем объект к продаже
- Шаг 2. Определяем стоимость недвижимости
- Шаг 3. Размещаем рекламу
- Шаг 4. Выбираем покупателя
- Шаг 5. Подготавливаем документы
- Шаг 6. Заключаем договор
- 4 полезных совета по быстрой продаже коммерческой недвижимости
- Совет 1. Сотрудничайте с агентствами недвижимости
- Совет 2. Выбирайте фирмы, специализирующиеся на срочном выкупе недвижимости
- Совет 3. Подготовьте аргументы прибыльности использования объекта
- Совет 4. Создавайте целевую рекламу
- Ocoбeннocти cдeлки
- Pиcки cдeлки c юpидичecким лицoм
- Кaк paбoтaть c кoммepчecкoй нeдвижимocтью
Что такое коммерческая недвижимость и как на ней заработать?
К категории коммерческих помещений относятся все виды нежилой недвижимости — офисы, торговые точки, склады, спортивные и гостиничные комплексы, магазины и мастерские.
Такая собственность, по определению, должна приносить доход владельцу, а не простаивать, пожирая деньги на содержание.
Если вы владеете коммерческой недвижимостью, существует множество вариантов превратить ее в источник дохода.
Вот некоторые из них:
- оборудовать недвижимость для ведения личного бизнеса;
- сдавать его в аренду другим предприятиям;
- продавать заинтересованным лицам.
В этой статье мы поговорим о продаже.
Наиболее вероятное использование нежилой недвижимости после ее приобретения у владельца — открытие розничного или оптового магазина. Помещение магазина должно соответствовать определенным требованиям, иначе санитарные и другие службы не дадут разрешения на открытие заведения.
Например, точки общественного питания должны иметь автономную вентиляцию и систему противопожарной защиты. Поэтому, прежде чем продавать помещение под магазин, убедитесь, что оно соответствует необходимым параметрам. Еще более строгие требования предъявляются к помещениям для кафе, ресторанов и других предприятий общественного питания.
Процесс продажи коммерческой недвижимости сам по себе является громоздким и сложным занятием, особенно для людей, которые никогда не имели дела с продажей нежилых помещений. По статистике, продажа такой недвижимости занимает в 1,5-2 раза больше времени, чем продажа жилых квартир.
Именно поэтому большинство продавцов работают через посредников — агентов по недвижимости, специалистов по сделкам с недвижимостью.
На нашем сайте вы можете прочитать подробную статью о том, как работают агенты по недвижимости.
Инвестиции в коммерческую недвижимость — популярный и перспективный способ вложения средств. Пока существуют частные предприятия, предпринимателям будут нужны помещения для их ведения.
А это значит, что будет спрос на нежилую недвижимость. Даже в условиях экономического спада коммерческая недвижимость продолжает приносить своим владельцам доход от аренды или продажи.
Хитрость заключается в том, чтобы продать недвижимость с максимальной выгодой для владельца. Однако существуют проверенные алгоритмы, позволяющие продать недвижимость быстро и дорого. Мы рассмотрим их в следующих разделах этой статьи.
Обратный процесс — покупка коммерческой недвижимости
Какие существуют способы продажи коммерческой недвижимости – ТОП-3 основных способа
Продавать недвижимость в первый раз чертовски сложно и страшно, особенно для людей ранимых и не обладающих врожденной деловой хваткой. Новичков часто обманывают, вводят в заблуждение, «обманывают» и «мошенничают».
Чтобы избежать этого, важно заранее решить, как именно вы будете продавать свою недвижимость — самостоятельно или с помощью профессиональных помощников. Сразу скажу, что первый вариант не подходит для новичков.
Способ 1. Самостоятельная продажа
Этот метод следует выбирать тем, кто имеет хотя бы минимальный опыт серьезных сделок с недвижимостью. Если вы никогда не занимались подобными вопросами, на первом этапе вы столкнетесь с трудностями. Например, вы можете не суметь правильно оценить свою собственность, и она может быть оценена слишком высоко или слишком низко.
Еще один важный момент — у вас должно быть неограниченное время, чтобы самостоятельно заниматься продажей. Вы будете организовывать рекламную кампанию, отвечать на телефонные звонки и встречаться с потенциальными покупателями.
Если у вас есть другие виды деятельности, помимо продаж, будьте готовы к тому, что времени на них будет оставаться все меньше и меньше.
Пример
У моего друга по имени Ринат было небольшое помещение, где продавались фрукты и овощи. Ринат недавно переехал в другой район и решил продать помещение быстро и без посредников. Он повесил самодельный баннер, разместил рекламу в СМИ и в Интернете.
Переезд и обустройство на новом месте занимали большую часть свободного времени Рината, но поначалу он еще успевал отвечать на телефонные звонки и встречаться с людьми, которые хотели приехать. Но постепенно их поток иссяк, объявление затерялось среди других подобных, и вот уже более девяти месяцев недвижимость стоит с сиротливо висящим баннером «Продается».
Вывод: вы не знаете, как продавать, или у вас нет на это времени, не рискуйте. Делегируйте задачи тем, кто может и умеет это делать.
Способ 2. Пользование услугами частного риэлтора
Частный посредник — это высококвалифицированный специалист, который работает независимо от агентства недвижимости. Поскольку таким «нахлебникам» не нужно регулярно «отчислять» процент от своего дохода в казну корпорации, они берут за свои услуги на 25-50% меньше.
Однако существует опасность быть пойманным мошенником, непрофессионалом или новичком. Существует очень мало частных брокеров, занимающихся коммерческой недвижимостью. Такого специалиста можно найти в Москве или Санкт-Петербурге, но в Барабинске, например, это сложно или невозможно.
В любом случае, работа с ним, как с наемным агентом, должна быть строго по контракту.
Способ 3. Обращение в агентство недвижимости
Это лучший вариант для предпринимателя. Услуги агентства стоят денег, но эти затраты в конечном итоге окупаются. Конечно, при условии, что вашим имуществом занимается настоящий профессионал, имеющий опыт в решении подобных вопросов.
У каждого агентства есть готовая клиентская база, поэтому они берут на себя поиск покупателя, звонки и переговоры. Они будут следить за юридической чистотой сделки, заниматься подготовкой и оформлением документации, финансовыми расчетами.
За хорошим риэлтором продавец — как за каменной стеной. Вы можете не бояться, что недвижимость подешевеет или будет захвачена мошенниками.
Вот небольшая таблица, показывающая преимущества и недостатки всех способов продажи:
№ | Метод продажи | Преимущества | Недостатки |
1 | Самостоятельно | Нет необходимости платить агентам | Невероятное количество времени и усилий |
2 | Через частного агента | Частный агент берет меньше, чем компания | Хорошего независимого брокера найти нелегко |
3 | Через агентство | Каждое агентство имеет собственную базу данных и опыт работы с коммерческой недвижимостью | Высокая плата за обслуживание |
Как продать коммерческую недвижимость
В России и странах СНГ насчитываются миллионы квадратных метров нежилой недвижимости, и это число растет с каждым годом. Однако потребности предпринимателей растут пропорционально, поэтому на любую перспективную недвижимость всегда найдется покупатель.
Шаг 1. Подготавливаем объект к продаже
Первое правило успешной продажи заключается в том, что недвижимость должна быть юридически чистой. Это означает, что у него не может быть другого владельца, кроме вас. На чистую собственность не претендует муниципалитет, государство, федерация или любая другая структура.
Имущество не должно находиться в залоге, налоговом или имущественном залоге. Если в прошлом возникали какие-либо проблемы и они были успешно решены, этот факт должен быть задокументирован.
Вновь отделанные и отремонтированные помещения не требуют дополнительной подготовки. Помимо торгового зала для магазина или кафе потребуются дополнительные коммуникации — например, установка автономной системы вентиляции.
Полностью готовая недвижимость «под ключ» стоит значительно дороже, чем та, где у нового владельца будет еще месяц или два, чтобы внести последние штрихи.
Если до продажи недвижимость сдавалась в аренду, стоит устранить следы пребывания бывших арендаторов: убрать вывески, наклейки, стеллажи, ненужное оборудование. Если необходимо, наймите службу уборки: безупречный внешний вид ускорит процесс продажи.
Много полезной информации об аренде коммерческих помещений вы найдете в специальной публикации.
Читайте также: Как риэлтору найти клиентов
Шаг 2. Определяем стоимость недвижимости
Правильное определение цены — самый важный шаг в этом процессе. Немногие домовладельцы способны сделать это самостоятельно — им необходимо провести тщательное маркетинговое исследование, изучить рынок и сделать соответствующие выводы. Существуют десятки факторов, которые влияют на стоимость недвижимости.
Основными из них являются:
- возраст здания;
- состояние здания;
- местоположение;
- наличие парковочных мест;
- близости к транспортным узлам;
- площадь.
Без профессиональной подготовки трудно учесть все обстоятельства, поэтому лучше вызвать эксперта. Если вы действуете через агентство, ваш посредник возьмет на себя эту функцию.
Если вы хотите узнать об этом больше, прочитайте статью «Риэлторские услуги».
Шаг 3. Размещаем рекламу
Грамотная реклама ускоряет продажи, это факт.
Варианты рекламы:
- бесплатные онлайн-доски объявлений;
- реальные оффлайновые дискуссионные форумы;
- печатные издания;
- телевидение и радио;
- наружная реклама — баннеры, перетяжки, штендеры, плакаты.
Не каждый маркетолог способен организовать кампанию самостоятельно. Поэтому обычно «продвижением и реализацией» занимаются специалисты из бюро недвижимости.
Сегодня основным средством взаимодействия арендаторов и покупателей нежилой недвижимости является Рунет. Именно в Интернете люди ищут предложения и продают недвижимость. Понятно, что нужно знать сайты с высоким трафиком и направлять туда свои основные усилия.
Шаг 4. Выбираем покупателя
Хорошо, когда есть из кого выбирать. Если желающих купить много, выберите того, кто готов заплатить сразу и кому вы больше всего доверяете.
Когда вы работаете через брокера, агент будет отвечать за поиск и отбор покупателей. Но, конечно, последнее слово остается за вами.
Совет для тех, кто хочет продать квартиру очень быстро: некоторые агентства предлагают услугу обратного выкупа. Это означает, что помещения у вас покупают сами компании, но по цене на 15-40% ниже рыночной.
Шаг 5. Подготавливаем документы
Для того чтобы сделка купли-продажи была полностью законной, все документы должны быть подготовлены заранее.
Нам нужны следующие документы:
- Документ о праве собственности, подтверждающий, что вы являетесь владельцем недвижимости, а не арендатором, временным управляющим или племянником владельца.
- Справка из государственного реестра — подтверждает, что недвижимость не обременена залогом, не занята, не выставлена на аукцион.
- Технические характеристики объекта недвижимости (их получают в Бюро технической инвентаризации). В документе указаны все важные параметры: год завершения строительства, площадь, количество комнат, этажность и т.д.
Профессиональный риэлтор всегда поможет вам, если какой-либо из документов отсутствует или неправильно оформлен.
Шаг 6. Заключаем договор
Кульминацией процесса является заключение договора купли-продажи. Этот шаг требует специальных знаний и опыта. Поэтому лучше всего, чтобы его составлением занимались профессионалы.
В договоре прописывается порядок взаиморасчетов, как покупатель будет передавать деньги продавцу, стоимость недвижимости и другая важная информация, вплоть до указания того, какая из сторон будет нести дополнительные расходы по регистрации сделки в Росреестре.
Документ должен быть однозначным. Желательно, чтобы оно было нотариально заверено. А еще лучше, если нотариус лично присутствует при заключении сделки.
Главное правило для продавца (да и для покупателя тоже): сначала читай, потом подписывай. Казалось бы, простое правило, но на самом деле мало кто его придерживается. Люди либо избегают читать договор, пока другие стороны ждут, либо надеются выиграть. Это неправильная линия поведения. Вы должны прочитать его. И не по диагонали, а точка за точкой.
Если у вас есть какие-то сомнения по поводу сделки, лучше выяснить их заранее. Лучший вариант — воспользоваться юридической помощью на Правовед.ru. На этом портале работают юристы всех направлений, включая жилищное право. Любой вопрос, заданный пользователем, будет рассмотрен и изучен профессионалами.
Юристы бесплатно ответят на простые вопросы. Сложные проблемы, требующие дополнительных исследований или работы с документами, будут решены за плату, но пользователь волен устанавливать размер платы.
4 полезных совета по быстрой продаже коммерческой недвижимости
Если вы хотите продать квартиру быстро и выгодно, воспользуйтесь советами наших экспертов. Эти советы просты, но гарантируют владельцам недвижимости быструю и безопасную продажу.
Совет 1. Сотрудничайте с агентствами недвижимости
Если на вашем счету — не один десяток проданных объектов недвижимости, продолжайте действовать самостоятельно. У вас есть природный талант.
Остальные лучше работают с профессионалами. Они знают рынок, умеют грамотно работать с документами, заинтересованы в продаже недвижимости по максимальной цене. Вы выигрываете, агент выигрывает.
Совет 2. Выбирайте фирмы, специализирующиеся на срочном выкупе недвижимости
Логическое развитие первого совета. В приведенном выше обзоре 2 из 3 компаний специализируются на нежилой недвижимости. В таких агентствах работают узконаправленные посредники, которые годами занимаются только продажами или, например, арендой офисов и магазинов.
Совет 3. Подготовьте аргументы прибыльности использования объекта
Давая объявление, не скупитесь на слова и яркие образы. Укажите все преимущества вашего помещения — близость к транспортным узлам, недавний ремонт сантехники и замена электрики, удачное расположение в деловой части города, прекрасный вид на мегаполис из вашего офиса на 25-м этаже. Фотографии являются прекрасным дополнением.
Совет 4. Создавайте целевую рекламу
Целевая реклама — мощный маркетинговый инструмент, используемый не только менеджерами, но и умными маркетологами коммерческой недвижимости. Направьте свою рекламную кампанию на тех, кто больше всего нуждается в помещении — предпринимателей, инвесторов, оптовиков.
Размещайте рекламу там, где ее будет читать ваша целевая аудитория — на специализированных сайтах, а не в общем потоке объявлений. Вы даже можете напечатать небольшой тираж листовок и распространить их в бизнес-центрах вашего города.
Ocoбeннocти cдeлки
Продавец и покупатель подписывают договор и подают его в Росреестр. Если вы продаете долю в недвижимости, сделка проводится через нотариуса.
За регистрацию права собственности на коммерческую недвижимость уплачивается государственная пошлина: физические лица ₽ 2 000, компании ₽ 22 000.
Размер государственной пошлины в 2022 году.
Если покупатели и продавцы — обычные люди, они могут расплатиться наличными или через банковскую ячейку. Если вы являетесь организацией, вы должны отправить деньги банковским переводом.
- Путем перевода с банковского счета покупателя на расчетный счет продавца.
- Через счет условного депонирования или аккредитив. Покупатель переводит деньги на специальный банковский счет. Продавец-организация может получить деньги, когда выполнит оговоренные условия. Например, когда он предоставляет копию из ЕГРЮЛ, подтверждающую, что покупатель приобрел право собственности на недвижимость. После этого банк переводит деньги на банковский счет компании.
Pиcки cдeлки c юpидичecким лицoм
Если юридическое лицо не будет принято во внимание, договор купли-продажи может быть аннулирован судом. Право собственности вернется к предыдущему владельцу, а покупатель должен будет взыскать деньги с юридического лица.
Договор купли-продажи был подписан неуполномоченным сотрудником. Обычно генеральный директор, директор или председатель совета директоров подписывает сделку с недвижимостью. Если документы подписывает другой сотрудник, например, главный бухгалтер, у него должна быть доверенность.
Компания находится в стадии банкротства. Если компания проходит процедуру банкротства, ее активы продаются на аукционе, а вырученные средства покрывают долги компании. Некоторые компании пытаются продать имущество самостоятельно, но кредиторы могут оспорить сделку в суде.
Кaк paбoтaть c кoммepчecкoй нeдвижимocтью
- Получите копию из Единого государственного реестра юридических лиц для определения собственника помещения. Если помещение находится в собственности физического лица, сделка будет проходить по стандартному сценарию.
- Если продавцом является организация, выясните, кто из сотрудников уполномочен подписывать договор купли-продажи, и нет ли у организации крупных долгов и других претензий к имуществу. В случае крупной сделки получите одобрение на продажу от учредителей.
- Подготовьте оценку для определения рыночной стоимости имущества.
- Подготовьте необходимые документы.
- Рассчитывайтесь с организацией только банковским переводом: со счета на счет или аккредитивом.