Продажа комнаты в коммунальной квартире 2023: соседу и без согласия

Закон

На что обратить внимание в первую очередь

соседи

Начнем с основных нюансов, определяющих высокую сложность данной сделки. Продавец должен принять это во внимание:

  • соседи должны быть уведомлены о продаже комнаты в коммунальной квартире (право преимущественной покупки);
  • Иногда сделка должна быть заверена нотариально.

Перед продажей вам также необходимо выяснить, кто является титульным владельцем комнаты в общей квартире. Это можно сделать, заказав актуальную копию Единого государственного реестра юридических лиц.

ВАЖНО: Комната в коммунальной квартире может быть продана только собственником. Если в выписке указано название муниципалитета (например, город или деревня), транзакция не будет проведена.

Узнайте больше об особенностях покупки комнаты в квартире ниже.

Преимущественное право покупки

Это означает, что соседи по общей квартире (владельцы других комнат в общей квартире) имеют приоритет на покупку комнаты перед любыми другими третьими лицами. Ответственность за соблюдение этого условия лежит на продавце.

ВАЖНО: Жилищный кодекс устанавливает отдельное основание для права преимущественной покупки — продажа помещения в коммунальной квартире. Это отличается от случая продажи доли, поскольку помещение также может находиться в частной собственности.

В случае игнорирования требований о преимущественном праве сделка будет признана недействительной по требованию участвующих сторон.

Однако, если соседи решили продать всю квартиру одному покупателю, нет необходимости уведомлять друг друга о продаже. В этом отношении коммунальную квартиру легче продать целиком.

Согласие соседей

Право преимущественной покупки реализуется путем уведомления о продаже комнаты в коммунальной квартире и предложения выкупить ее по фиксированной цене. Существует три возможных варианта ответа на уведомление:

  • выкупать акции;
  • вручить письменный отказ;
  • вообще не реагировать.

В двух последних случаях продавец имеет право начать отчуждение имущества любому третьему лицу. Термин «согласие соседа» используется в обыденном языке именно для обозначения соблюдения права преимущественной покупки. Однако закон не требует наличия документа под названием «согласие на продажу» для совершения сделки.

Можно ли продать без согласия соседей

Если мы не уведомим соседей, сделка не будет зарегистрирована в Росреестре. Но даже если регистратор упустит это из виду, у заинтересованных лиц будет возможность признать продажу недействительной через суд, тем самым обратив все права покупателя на себя.

В результате судебного разбирательства сосед станет новым покупателем квартиры, а бывший владелец должен будет вернуть деньги третьему лицу, а также выплатить компенсацию за ущерб, причиненный обстоятельствами.

Однако практика выработала следующие стратегии для обеспечения того, чтобы согласие на продажу не требовалось:

  1. По договору дарения. Вместо договора купли-продажи граждане заключают договор дарения, а деньги вносятся на счет (обычно оформленный как кредит).
  2. Составляется кредитный договор, обеспечением которого является залог помещения в муниципальной квартире. Затем право собственности на недвижимость переходит к кредитору (покупателю) для погашения кредита.

Важно понимать, что и договор дарения, и кредит могут быть признаны судом недействительными как притворные сделки. Это вызовет еще больше проблем, чем простое игнорирование права первоочередного отказа.

Гораздо безопаснее уважать все права соседей и продавать в полном соответствии с законом.

Читайте также: Плесень в квартире: куда жаловаться, образец заявления, кто должен устранять, судебная практика, что делать, если промерзает стена

Нужен ли нотариус в 2022 году?

При купле-продаже в 2022 году вам может понадобиться нотариус для выполнения следующих действий:

  • отправлять соседям нотариально заверенные уведомления о выкупе;
  • подготовьте нотариально заверенный отказ соседей от покупки вашей квартиры;
  • Нотариально заверьте сделку, если вы продаете свою долю.

Нотариальное заверение соседей является способом обеспечения соблюдения преимущественных прав. В некоторых регионах требуется нотариально заверенная форма, но закон также требует простого письменного документа, подтверждающего соблюдение требований. В случае отказа в регистрации, ссылаясь на отсутствие нотариально заверенной формы уведомления, продавец имеет право обратиться в суд как незаконный.

Отказ от права преимущественной покупки оформляется через нотариуса или непосредственно у регистратора во время подачи заявления на регистрацию сделки. Соседу нужно будет принести нотариусу уведомление о продаже комнаты в муниципальной квартире и свой паспорт. Затем нотариально заверенный отказ подается регистратору.

Если договор касается продажи «доли в совместной собственности», сделка заверяется нотариально. В противном случае нотариально заверенный акт не требуется. Это означает, что в случае сдачи в аренду комнаты в коммунальной квартире, принадлежащей продавцу на праве личной собственности, без перечисления общих частей — договор не нужно заверять нотариально.

ВАЖНО: Не обязательно прописывать в договоре, что помимо комнаты в коммунальной квартире, покупатель также получит долю в общих частях квартиры (кухня и туалет). Доля будет передана автоматически, и стороны избегут посещения нотариальной конторы.

Продажа комнаты в коммунальной квартире: пошаговая инструкция

При продаже комнаты в коммунальной квартире применяется следующая процедура:

Найти покупателя и обговорить основные детали сделки

Обсудите с потенциальным покупателем условия предполагаемой сделки, включая цену места в коммунальном жилье, порядок оплаты и срок действия генерального соглашения. Если согласие соседей является лишь формальностью, можно заключить предварительный договор купли-продажи. Однако, если существует вероятность того, что кто-то из соседей воспользуется своим правом первого отказа, продавцу лучше не принимать задаток и не подписывать документы с покупателем на данном этапе, чтобы избежать проблем в будущем.

Уведомить соседей о преимущественном праве покупки

Для этого необходимо установить правообладателей помещений в муниципальной квартире, заказав актуальную выписку из Единого государственного реестра юридических лиц. Если в качестве арендодателя указан муниципалитет, необходимо будет уведомить городскую или муниципальную администрацию.

Уведомление о продаже комнаты в совместном жилье должно быть сделано в письменной форме. Ниже приведены варианты объявлений, в том числе о том, как быстро продать комнату:

ВАЖНО. Если уведомление отправляется по почте, адрес адресата может быть указан по месту регистрации (юридический адрес — для компаний) или, если это неизвестно, по месту нахождения помещения.

Если есть проблемы с соседом, а он не хочет, чтобы с ним связывались, стоит обратиться к нотариусу или совместить почтовые и нотариальные услуги.

Получить отказ или дождаться, пока истечет срок для ответа

отказ

Статья 250 Гражданского кодекса предусматривает 30-дневный срок с момента получения уведомления для ответа. В течение этого времени сосед должен письменно выразить свое решение — отказаться или выкупить квартиру.

Отказ оформляется в нотариальной конторе на специальном свидетельстве. Сосед должен отнести уведомление и паспорт, который он получил от продавца, в офис, и специалист подготовит заявление. Получив отказ, подписанный всеми собственниками, владелец комнаты в совместном жилье может не ждать, пока пройдет месяц, а оформить сделку.

Если сосед игнорирует уведомление и не получает его, просто дождитесь истечения срока действия, а затем продайте комнату. Для случаев, отправленных по почте:

  • продавец отправляет заказное письмо с уведомлением, получает код отслеживания;
  • когда письмо поступает в почтовое отделение, начинается период хранения в 30 дней;
  • после истечения срока хранения должен начаться 30-дневный срок для ответа.

Если заявление было подано через нотариуса, он сам рассчитает все сроки.

ВАЖНО: Согласно закону, важна не доставка уведомления, а его отправка — таким образом, продавцу не придется заботиться о получении писем адресатами.

Подготовить документы для совершения сделки

Подготовьте документы в соответствии с приведенным ниже списком. Каждый из них будет приготовлен по-своему. Общие рекомендации по их подготовке:

  • договор и акт, составленные в трех подлинных экземплярах;
  • все документы, напечатанные на 2 и более листах, должны быть скреплены;
  • в некоторых регионах необходимо писать копии от руки со словами «подлинная копия / дата / подпись / расшифровка»;
  • необходимо сделать ксерокопии всех оригиналов, кроме договора и акта (копии пойдут в регистрационное дело).

В каждом регионе действуют свои правила относительно процедуры приема документов, поэтому рекомендуется уточнить этот момент в офисе, куда вы планируете подавать документы.

Передать документы на регистрацию в Росреестр и дождаться ее окончания

Документы на регистрацию подаются лично сторонами сделки или их представителями на основании нотариальной доверенности. Необходимо личное участие, в противном случае доклады не будут приняты. Подать документы можно через:

  • MFC («Мои документы»);
  • непосредственно в Росреестре;
  • электронный нотариус (если нотариус удостоверяет сделку).

Регистрационный сбор составляет 2 000 рублей и обычно оплачивается покупателем, но иногда продавцом или обоими в равных долях (в зависимости от желания сторон). Если вы регистрируете через нотариуса — вам придется заплатить за эту услугу дополнительную плату в размере 1 500 рублей.

Срок регистрации составит от 5 до 14 дней при подаче через МФЦ или Росреестр и всего 3 дня при электронной регистрации.

Окончательно рассчитаться за комнату

Закон предусматривает несколько различных способов оплаты. Сроки также могут быть любыми: полная предоплата, рассрочка, отсрочка платежа или полная оплата сразу после регистрации.

Допускаются все варианты, поэтому стороны всегда выбирают наиболее удобную процедуру.

Какие понадобятся документы

Это один из самых важных вопросов во время сделки. Успешность регистрации зависит от правильности составления документов. Перечень документов при продаже комнаты в муниципальной квартире включает в себя:

  1. Договор купли-продажи комнаты в муниципальной квартире.
  2. Документ о передаче.
  3. Согласие супруга продавца на продажу (если продавец состоит в браке).
  4. Доказательства соблюдения права преимущественной покупки (подтверждение уведомления или нотариального отказа).
  5. Выписка о продаваемой комнате из ЕГРН (или свидетельства о праве собственности).
  6. Технический дизайн помещения.
  7. Ссылка на сотрудников, зарегистрированных в помещении.
  8. Справка об отсутствии задолженности по жилищно-коммунальным услугам.
  9. Квитанция, подтверждающая уплату государственной пошлины в размере 2 000 рублей.

В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные документы, поэтому рекомендуется уточнить окончательный список в региональном Росреестре или ближайшем МФЦ.

Образец уведомления для соседей

Заполненное уведомление должно содержать следующую информацию:

  • Имя владельца комнаты и имя соседа;
  • Описание комнаты (как в будущем договоре);
  • Цена продажи;
  • Указание на любые права на взыскание.

Важно указать ту же цену, что и в будущем договоре, иначе уведомление будет недействительным. Кроме того, может быть указан порядок оплаты и другие условия продажи.

Госпошлина за куплю-продажу в коммуналке

Как и при любой сделке купли/продажи недвижимости, за регистрацию сделки в ЗАГСе необходимо уплатить государственную пошлину. Она оплачивается покупателем (покупателями) в размере 2 000 рублей за всех.
Государственную пошлину можно оплатить непосредственно в МФЦ у специалиста по приему документов с помощью банковской карты.

Если ваша сделка должна быть заверена у нотариуса (нажмите здесь для получения более подробной информации), вы дополнительно оплачиваете нотариальный сбор за договор купли-продажи (у всех нотариусов свои расценки) и государственную пошлину за удостоверение сделки — 0,5% от стоимости комнаты, но не более 20 000 рублей.

Подробнее о договоре купли-продажи

SPA должно содержать ряд обязательных элементов, необходимых для придания ему юридической силы. К таким положениям относятся:

  1. Полное наименование сторон.
  2. Описание помещения — предмета договора.
  3. Цена продажи.
  4. Список лиц, имеющих право пользования помещением (например, по завещанию).

Без выполнения любого из этих условий договор будет считаться недействительным. Остальные условия — оплата и передача жилья, сроки, ответственность сторон и гарантия продавца — обеспечивают сбалансированность интересов сторон. Если они не указаны в тексте, то применяется закон.

Передаточный акт является обязательным дополнением к договору.

Возможна ли продажа жилья с другими зарегистрированными лицами

В целом, закон не запрещает продажу дома другим зарегистрированным лицам. Стоит помнить, что эти лица будут иметь право пользоваться помещением до тех пор, пока не проверят его, что связано с определенным риском для покупателя, особенно если это несовершеннолетние.

ВАЖНО: Все лица, зарегистрированные в номере, должны быть указаны в договоре купли-продажи.

Оцените статью
Блог о законе тишины
Adblock
detector