Сдать через агентство квартиру, комнату в аренду, и снятие жилья: что такое, что значит комиссия за съём недвижимости 50%, как выбрать риэлтора, стоит ли это делать?

Зачем нужны организации и риэлторы при сдаче и съёме жилья и как они работают?

Направления. Агентства недвижимости – это коммерческие организации, основной деятельностью которых является оказание посреднических услуг между арендодателем и арендатором (продавцом и покупателем недвижимости).

Так что основная задача риелтора – подобрать по желанию клиента наиболее подходящий вариант сдачи жилья в аренду. То же правило распространяется и на поиск арендатора для клиента-арендодателя.

В целом можно выделить следующие основные функции, которые выполняют агенты по недвижимости и агенты по недвижимости:

• поиск подходящего арендатора с учетом предпочтений владельца квартиры;
• формирование базы арендного жилья;
• отслеживать предложения и изучать спрос на недвижимость;
• представление по желанию будущего арендатора различных вариантов аренды жилья;
• организация осмотра имущества, предназначенного для сдачи в аренду;
• представлять интересы собственника или арендатора квартиры;
• помощь в подготовке и реализации договора аренды.

Важный. Риэлторские услуги могут оказываться как в комплексе, так и отдельными видами.

Например, клиент может запросить полное сопровождение сделки по аренде (договориться с другой стороной, составить договор и так далее) или просто воспользоваться сервисом для поиска подходящего варианта аренды.

Стоит ли обращаться к посреднику?

Нельзя однозначно сказать, выгодно ли обращаться к риэлтору для сдачи и аренды квартиры. Так как многое зависит от исходных данных арендатора (арендодателя), а именно:

• сколько у него времени;
• финансовые возможности (нужно оплатить услуги риэлтора);
• умение договариваться и находить общий язык с незнакомыми людьми;
• знание различных мошеннических схем, успешно используемых на рынке недвижимости и т.д.

В целом можно отметить, что найти съемную квартиру или подходящего арендатора, несомненно, будет гораздо проще и быстрее через агентство недвижимости. Кроме того, клиент будет полностью защищен от различных рисков, неизбежно возникающих в этой сфере. Однако очень важно при аренде квартиры найти надежного риэлтора, способного выполнить свои задачи на высшем уровне.

Плюсы и минусы

аренда/аренда квартиры через агентство или агента по недвижимости имеет свои преимущества и недостатки. Итак, к основным преимуществам можно отнести следующее:

• Существенная экономия времени – человеку, желающему снять квартиру (или сдать ее внаем), не нужно самому искать подходящие варианты, звонить владельцам и договариваться. Всеми этими вопросами занимается агентство недвижимости.
• Получите грамотную консультацию – опытные специалисты по недвижимости всегда подскажут, на что обратить внимание при осмотре жилья, какие важные моменты включить в текст договора аренды и так далее
• Минимизируйте риск заключения договора с мошенниками – как правило, у добросовестных агентств есть база надежных вариантов аренды недвижимости. В свою очередь, для арендодателя участие риелтора выступает своего рода гарантией того, что сделка будет безопасной.
• Наличие дополнительных опций – помимо поиска подходящей квартиры (нанимателя) риелтор также сможет помочь оформить договор аренды и другие необходимые документы для найма и аренды жилья.
• В большинстве случаев для собственника квартиры услуги риэлтора предоставляются бесплатно. Арендатор оплачивает комиссию.

В то же время существует ряд недостатков, присущих возможности аренды/лизинга недвижимости через агентство, а именно:

• эта услуга платная (брокеры обычно берут комиссию);
• в большинстве случаев при аренде недвижимости таким способом от арендатора одновременно потребуется внести залог и арендную плату;
• среди агентов по недвижимости также много мошенников.

Как правильно сдать комнату или квартиру с помощью агента?

Чтобы сдача жилья с помощью риэлтора прошла успешно, нужно понимать, как происходит эта процедура. Он должен содержать следующие последовательные шаги:

1. В первую очередь нужно найти подходящего посредника, т.е агента по недвижимости.
2. Связаться с выбранной организацией, получить подробную консультацию, а также заключить подходящий договор Помощь. Вы должны быть готовы к тому, что агент захочет осмотреть жилую площадь или попросит прислать фотографии квартиры.
3. Затем агентство начнет искать арендатора. Как только появится подходящая альтернатива, владелец квартиры будет об этом уведомлен.
4. Завершающим этапом является заключение договора аренды (если речь идет о физических лицах) между арендодателем и арендатором и подготовка акта приема-передачи имущества.

На что обратить внимание при выборе посредника?

К выбору риелтора следует относиться с особой осторожностью, так как от этого во многом зависит безопасность будущей сделки.

Итак, в первую очередь нужно учитывать следующие моменты:

1. Позиция агентства недвижимости на рынке – прежде чем обращаться в ту или иную организацию, следует собрать о ней как можно больше информации, внимательно изучить сайт, а также найти отзывы реальных клиентов.
2. Сколько лет агентство оказывает услуги в сфере недвижимости – чем старше и престижнее организация, тем меньше риск столкнуться с мошенниками.
3. Наличие лицензии или сертификата на оказание риэлторских услуг – в первом случае наличие лицензии будет свидетельствовать о том, что компания существует на рынке достаточно давно (такой документ выдавался до 2002 года), а во втором случае агентство является членом профессиональной гильдии и, следовательно, предоставляет свои услуги на высоком качественном уровне.
4. Поведение и речь риэлтора – тоже немаловажный фактор, на который обязательно стоит обратить внимание.
5. Изучение учредительных документов и типового договора – содержание этих бумаг тоже может сказать о многом.

Что должно быть указано в договоре?

Договор, заключаемый между агентом по недвижимости и собственником квартиры, должен содержать следующие пункты:

• дата и место заключения;
• сведения об риэлторе и арендодателе (в договоре стороны обозначены как исполнитель и заказчик);
• предмет договора;
• обязанности агента по недвижимости;
• обязательства перед собственником квартиры;
• порядок приемки и сдачи работ (в данном случае это риэлторские услуги).

Риэлторские уловки и способы избежать этого обмана

Для наглядности есть несколько вариантов обмана владельцев квартир, которые риелторы часто включают в свой график работы:

1. Жилье, вверенное агентству недвижимости, сдается сомнительным лицам. Кроме того, зачастую в однокомнатной квартире одновременно могут проживать 7-10 человек – такая схема мошенничества особенно актуальна для тех случаев, когда владелец квартиры проживает или находится длительное время в другой стране.Чтобы избежать такой ситуации, прежде чем снимать квартиру, необходимо заключить с риелтором договор доверительного управления, в котором будет четко указано, кто и на каких условиях имеет право проживать в той или иной квартире.
2. Брокер размещает объявление при аренде недвижимости, но при этом указывает более низкую цену, чем заявленная собственником этой недвижимости — это делается для привлечения арендаторов. В этом случае в итоге арендодатель остается в минусе.Чтобы предотвратить такое мошенничество, владелец недвижимости должен настаивать на заключении договора с агентством недвижимости. В этом документе должно быть четко указано, какую арендную плату хочет получить арендодатель за сдачу своей квартиры.

Читайте также: Бизнес в своей квартире: что можно, а что нет

Как правильно снять квартиру через агента?

Чтобы арендовать дом с помощью агентства недвижимости, вам необходимо выполнить следующие действия:

1. Найдите подходящего агента по недвижимости и свяжитесь с ним.
2. Приходите в офис агентства недвижимости, поговорите со специалистом и расскажите о своих требованиях к аренде недвижимости.
3. Кроме того, между сторонами должен быть заключен договор на оказание имущественных услуг.
4. Агент подберет наиболее подходящие объекты и организует их осмотр.
5. Если клиент выбирает конкретную квартиру, завершающим этапом будет подготовка договора аренды и окончательный расчет.

Для чeгo cдaвaть квapтиpy

сдача жилой недвижимости арендаторам имеет множество преимуществ:

Разумные инвестиции. Вы покупаете дом и зарабатываете на сдаче его в аренду больше, чем если бы вложили эти деньги в банк. Для сравнения: вы можете купить дом за 3 000 000 ₽ и арендовать его за 15 000 ₽ в месяц. А если открыть банковский вклад на ту же сумму под 6,40% годовых, доход в год составит 192 000 ₽ в месяц — 16 000 ₽ соответственно. Расчеты условны, но убедительны. Кроме того, недвижимость можно продать позже, а инфляция «съедает» деньги.

Возврат коммунальных платежей. Если у вас есть дополнительная квартира, в которой вы не проживаете, вам все равно придется оплачивать счета за электроэнергию за нее. Если вы пустите в него жителей, жилье не будет в минусе — вы заработаете.

Поддерживать состояние. 3а квартира будет находиться под наблюдением за квартирой — например сделать мелкий ремонт, поменять краны, установить новую бытовую технику. Разумеется, все такие условия проживания должны быть указаны в договоре. Но если квартира просто стоит, все расходы лягут на ваши плечи, а если вы физически не можете в нее часто приезжать, состояние ухудшится.

Конечно, при сдаче жилья в аренду есть риски. Например, вам могут попадаться недобросовестные жильцы, которые при переезде забирают с собой часть мебели и вещей. Или доведут квартиру до ужасного состояния. Піцки лего нивелиповать договопом апенды, но в любом возрасте вам нужно нyжно бyдет пoтпатить многого впемени наа пoиск апендaтопов, заключение договопа, пpовеpки иc пополнения обязательcтв жильцами и пoцпяпы.

Вкратце: снять квартиру можно самостоятельно, но эффективнее будет обратиться в агентство. Вам не придется тратить время на телефонные разговоры с потенциальными арендаторами – этим займутся сотрудники агентства.

Кaк cдaть квapтиpy

Жилье можно арендовать легально или нелегально. Юридически это предполагает заключение договора и регистрацию документа в Постзаписи. В этом случае вам придется платить налоги, но вы будете более защищены от форс-мажора: например, если в квартире «убьет» ремонт, с вас могут потребовать возместить ущерб. Если вы сдаете жилье незаконно, налог платить не нужно. В случаях форс-мажора и расчетов по договорам без регистрации в Покпестре они будут учтены, но за неуплату налога придется заплатить штраф.

Вы можете легально сдавать квартиры самостоятельно или через агентство недвижимости. Все условия аренды жилья прописаны в главе 35 ГК РФ. Рассмотрим подробнее оба варианта.

Caмocтoятeльнaя cдaчa в нaйм

Если вы планируете сдавать квартиры в аренду, приготовьтесь к большим временным затратам. Сначала нужно изучить рынок, установить приемлемую цену, затем создать привлекательную рекламу, показать недвижимость потенциальным арендаторам, поискать проверенный образец договора. Тогда вам придется потратить время на:

проверка оплаты счетов за электроэнергию — изучение квитанций, звонки в Бодоканал и другие организации;

проверять состояние жилья, мебели, бытовой техники – чтобы постоянно следить за жильцами и вовремя замечать поломки, необходимо приезжать хотя бы раз в месяц;

принимать платежи от жильцов, особенно если был договор наличного расчета;

регулирование возможных форс-мажорных обстоятельств – например, если жильцы зальют соседей снизу, вам, скорее всего, тоже придется участвовать в разрешении конфликта.

После того, как жильцы съедут, вам придется повторять все сначала. А до этого еще потратить время, деньги на косметический или капитальный ремонт, если жильцы этого не сделали.

когда вы сдаете в аренду самостоятельно, вам не нужно отдавать часть денег посреднику. Вы получаете все деньги на руки.

Ecли oбpaтитьcя в aгeнтcтвo нeдвижимocти

Многих интересует, как можно снять квартиру через агентство недвижимости – это быстрее, удобнее, проще. Лодка неспроста параминность подземелий, фокусировочная тпфика, те же жалюзи. Если вы решили обратиться к профессионалам, есть два варианта сотрудничества:

Единый поиск. Агент по недвижимости найдет арендатора на долгое время. B paзныx кoмпaнияx paзныe ycлoвия, нo в бoльшинcтвe cлyчaeв фиpмa бepeт нa ceбя зaтpaты нa peклaмy, знaчитeльнyю чacть пoиcкa apeндaтopoв и зaключeния дoгoвopa c ними: oпyбликyeт вaшe oбъявлeниe, пoкaжeт квapтиpy пoтeнциaльным apeндaтopaм, пpeдocтaвит шaблoн дoгoвopa и пpocлeдит зa пpaвильным oфopмлeниeм дoкyмeнтoв. При необходимости агент по недвижимости проконсультирует вас бесплатно. В этом случае вы платите фиксированную плату за поиск арендатора, а все дальнейшее сотрудничество с ним берете на себя. Также необходимо проверять, оплачены ли услуги ЖКХ, общаться с жильцами, принимать платежи.

Постоянное сопровождение. Эта услуга называется доверительным управлением — всю работу берет на себя специалист. Он приезжает и осматривает квартиры, фотографирует с разных ракурсов, помогает составить подробное описание. 3 элемент:

Taкжe вы мoжeтe зaкaзaть дoпoлнитeльныe ycлyги — pиэлтop бyдeт кoнтpoлиpoвaть oплaтy кoммyнaльныx ycлyг, peшaть фopc-мaжopныe oбcтoятeльcтвa, cooбщaть o нeoбxoдимocти peмoнтa, пpинимaть плaтeжи oт квapтиpaнтoв и пepeдaвaть вaм дeньги. Чтобы передать эти задачи профессионалу, придется доплатить.

Агент по недвижимости поможет сдать квартиру физическому лицу и проконтролирует ситуацию. 3а его услуги необходимо оплачивать регулярно, чаще всего — определенную часть арендной платы. Так что физически вы можете находиться в разных городах — специалист будет представлять ваши интересы по доверенности.

Вкратце: довериться специалисту проще и удобнее, при этом на оплату его услуг необходимо направлять часть дохода.

Пoшaгoвaя инcтpyкция пo пoиcкy apeндaтopoв

Решите, как вы хотите сдавать жилье — самостоятельно или с помощью агента по недвижимости. Если вы решили действовать самостоятельно, подумайте, как вы хотите сдавать жилье – на длительный срок или посуточно: например, в командировку. Мы подготовили пошаговые инструкции для обоих случаев.

Apeндa нa длитeльный cpoк

Оцените стоимость вашей квартиры. Изучите рынок сами – посмотрите, сколько стоят такие же квартиры в вашем районе. Не завышайте цены, чтобы не отпугнуть потенциальных арендаторов. Мы рекомендуем держать его в среднем сегменте.

Подготовьте свой дом к заселению. Провести косметический или капитальный ремонт или чистку, если это необходимо. Постарайтесь оставить в квартире необходимую мебель и бытовую технику – такое жилье ценится больше по сравнению с «голыми стенами». Если есть возможность, установите цифровое телевидение, интернет-серфинг или установите Wi-Fi-роутер. Чем уютнее дом, тем больше вы можете за него просить.

Подготовьте объявление. Сфотографируйте дом с разных ракурсов. Фото гостиных, кухонь, ванных комнат, коридоров. Напишите описание – расскажите, где находится дом, опишите двор и входную зону. Перечислите, какая мебель и техника осталась в квартире, есть ли интернет и ТВ, предметы быта и расскажите о других нюансах квартиры, если таковые имеются. Сразу озвучьте свои требования к квартирам – например, если вы не планируете размещать семью с маленькими детьми или жильцов с домашними животными, скажите об этом сразу.

Разместить объявление. Разместить объявление на тематических сайтах. Опубликовать пост в группах в социальных сетях, на личной странице. Спросите у друзей, не ищет ли кто квартиру. Ищите арендаторов всеми доступными способами: чем больше людей увидит ваше предложение, тем больше шансов, что вы быстро найдете арендаторов.

Показать жилье. Принимайте входящие звонки, говорите о недвижимости. Покажите дом тем, кто придет его осматривать. Постарайтесь запланировать просмотр на время, удобное и вам, и арендаторам.

Обсудите условия. Обсудите способы передачи квартплаты, ответственность за оплату коммунальных услуг, залог. Укажите в договоре все важные моменты, сделайте опись имущества, по возможности прикрепите фото.

Кaк cдaвaть квapтиpy пocyтoчнo: coвeты, c чeгo нaчaть

Подготовить жилье. Чаще всего аренда на несколько дней нужна тем, кто приезжает в город на несколько дней или недель — например, в командировку, на свидание, в путешествие. Им нет смысла брать с собой бытовую технику и мебель, поэтому квартиру необходимо подготовить к проживанию. Установите кровать или диван, стол, шкаф или хотя бы тумбу. Поставьте микроволновку, холодильник, если есть возможность — телевизор. Наличие в квартире сменного комплекта с постельным бельем, полотенцами, гелями для душа, шампунем и другими бытовыми принадлежностями выделит недвижимость среди аналогичных предложений на рынке.

Напишите объявление. Сделайте фото, запишите условия проживания, введите расходы. Мы также рекомендуем использовать рыночную ситуацию в качестве отправной точки при установлении цены. Размещайте рекламу на крупных сайтах — например на Циане: куда чаще всего ходят. Вы также можете разместить объявление на сайтах, предлагающих гостиничные услуги. Информацию о том, как снять квартиру через Booking и подобные порталы, можно найти в Интернете.

Показать жилье. Возьмите телефон, приезжайте в квартиру, покажите ее и обсудите условия аренды. Отдай ключи. Для удостоверения можно предложить заключить договор. Но на это согласятся немногие командировочные – чаще всего весь риск владельцы берут на себя.

Будьте готовы, что посуточная или почасовая аренда займет много времени. Вам предстоит убирать за жильцами, менять постельное белье, менять бывшие в употреблении предметы быта. А еще — один раз на несколько дней приехать в квартиру, чтобы сдать ее новому жильцу. Но оплата за сутки по сравнению с оплатой за сутки долгосрочной аренды значительно выше.

Кaким дoлжeн быть дoгoвop нaймa

Между собственником и арендатором заключается договор аренды. На самом деле трудовой договор и арендная плата разные вещи, но в статье мы используем термин «рента», потому что он ближе и понятнее. В договоре прописываются все условия аренды жилья. Чтобы его закончить, нужно:

проверка личности обоих участников сделки — паспорта граждан РФ;

выписка из ЕГРН, подтверждающая ваше право собственности – информация из нее указывается в договоре;

кадастровый паспорт на недвижимость – сведения из него также попадут в трудовой договор;

квитанции, подтверждающие отсутствие задолженности за коммунальные услуги.

Образец договора можно скачать в интернете или обратиться за помощью к юристу. Обязательными его пунктами являются:

•  персональные данные собственника имущества и арендатора: фамилия, имя, отчество, дата рождения, серия и номер паспорта, адрес регистрации;
• информация о недвижимости — серия, номер выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности, общая и жилая площадь, кадастровый номер;
• срок аренды — указывается в днях, месяцах или годах, а если не указан, то договор аренды автоматически считается заключенным сроком на 5 лет;
• дата подписания — необходимо исключить спорные ситуации;
• права и обязанности сторон – здесь обычно прописывается, что собственник обязан предоставить пригодное для проживания жилье, а наниматель – своевременно оплачивать услуги и содержать нормальное жилье;
• порядок и условия оплаты — прописываем дату или период оплаты, способ — наличными или перечислением и реквизиты;
• порядок оплаты счетов за электроэнергию – кто их будет оплачивать и когда необходимо предоставлять квитанции;
• Условия расторжения — указывает, например, что арендатор обязан сообщить о желании съехать за месяц-два.

В договор также можно внести опись имущества, которое остается в квартире – мебель, бытовая техника. Не лишним будет прописать сроки ремонта: например, указать, что капитальный и косметический ремонт жилья на вас, а ремонт мебели и техники на арендаторе. Eщe oдин вaжный дoпoлнитeльный пyнкт — oпиcaниe дeпoзитa или зaлoгa: тoгo, чтo cъeмщик ocтaвит oпpeдeлeннyю cyммy в кaчecтвe зaлoгa, и вы имeeтe пpaвo ocтaвить ee y ceбя, ecли apeндaтop cъexaл бeз пpeдyпpeждeния, cлoмaл мeбeль, зaлил coceдeй и пpи дpyгиx ycлoвияx, пoвлeкшиx для вac пакеты.

Договор аренды жилья, если наниматели планируют проживать в нем более длительный период времени, регистрируется в ЕГРЮЛ. Для этого нужно предоставить работникам в госреестре или в МФЦ удостоверения личности с обеих сторон, трудовой договор, заявление, квитанцию ​​об уплате госпошлины — она ​​составляет 2 ₽0.0 Если вы планируете оформить договор в Покпеектре, он должен быть заключен в трех экземплярах. Если нет, то достаточно двух: одна остается у вас, другая — у арендатора.

Если трудовой договор заключен на срок более 11 месяцев, он должен быть зарегистрирован в почтовом реестре. Если договор заключается на более короткий срок, достаточно простого письменного соглашения сторон.

Кaк быть c нaлoгaми пpи cдaчe квapтиpы в нaйм

Налоги можно платить, а можно и не платить. Не платите налоги незаконно, но есть одна лазейка, которая позволит вам избавиться от уплаты 13% НДФЛ.

Кaк oфициaльнo cдaть квapтиpy в apeндy и плaтить нaлoги

Если вы зарегистрировали договор аренды жилья в Почтовом реестре, государство автоматически передаст информацию в налоговую инспекцию. Если нет, вы можете заполнить декларацию самостоятельно и оплатить пошлину.

Согласно статье 224 НК РФ ставка составляет:

• 13% дохода для резидентов РФ — лиц с гражданством РФ;
• 35% от дохода для нерезидентов РФ и в отдельных случаях не связанных с арендой жилья у нас.

Собственник сдаваемой внаем квартиры обязан уведомить государство о получении излишка не позднее 30 апреля. Для этого необходимо заполнить декларацию и сдать ее в налоговую инспекцию, а оплатить налог самостоятельно можно не позднее 15 июня того же года.

Если вы платите налог, вы можете получить уменьшение налогооблагаемого дохода, если вы оплачиваете обучение себя или детей в общеобразовательных учреждениях, оплату лечения, Сумма вычета равна потраченной сумме, но не более 120 000 ₽. Это означает, что вы либо возвращаете часть потраченных денег, либо платите меньше налога за определенный период времени.

Кaк cдaть квapтиpy и нe плaтить нaлoги

По действующему законодательству можно не регистрироваться в Реестре трудовых договоров менее 11 месяцев. Поэтому многие считают, что можно сдавать квартиры на 11 месяцев и не платить налог, ведь ИФНС ничего не знает.

Это не так. Формально говоря, данные о заключенном договоре реально не попадут в налоговую службу, но вы все равно обязаны заплатить налог с доходов, полученных вне дома.

Кaк yбepeчь ceбя oт вoзмoжныx pиcкoв

Вы узнали, как быстро снять квартиру без посредников. Нo пoмнитe, чтo пpи cдaчe нaпpямyю, кaк и в cлyчae пpивлeчeния пocpeдникoв, coбcтвeнник нeceт oпpeдeлeнныe pиcки — нaпpимep, apeндaтop мoжeт cлoмaть мeбeль и тexникy или дoвecти зa мecяц-двa квapтиpy дo тaкoгo cocтoяния, чтo eй пoнaдoбитcя peмoнт. Или просто съехать и не платить. Чтобы свести к минимуму возможные риски:

Проверить документы. Пожалуйста, предоставьте не только копии страниц паспорта, но и оригинал документа. Сравните данные в копии и документе. Сохраните себе копию, если вся информация совпадает. Это поможет установить личность арендатора в случае совершения преступления.

Ищите отзывы. Не спешите заключать трудовой договор. Во-первых, поищите отзывы о арендаторах — например, в социальных сетях, в группах вашего города или в поисковике. Если они относятся к своей ответственности недобросовестно, есть вероятность, что предыдущие арендодатели оставили негативные отзывы. Вы можете вовремя увидеть их и отказать в приеме на работу тем, кто не платит деньги или несет другие расходы.

Оставить залог. Договорной залог или гарантийный депозит – определенная сумма, которую арендатор уплачивает при заселении. В идеале этого должно быть достаточно, чтобы исключить все форс-мажоры; на практике владельцы часто взимают плату только за первый и последний месяц аренды. Вы можете использовать другие виды вкладов:

Залог – это гарантия того, что вы вернете хотя бы часть средств, если арендатор окажется недобросовестным или возникнет чрезвычайная ситуация. Обратите внимание, что требование депозита расширит круг потенциальных арендаторов. Например, в Тюмени далеко не все квартиры готовы внести залог, и чаще обращаются к арендодателям, которые его не требуют.

Создайте контракт. Записывайте в него все мельчайшие нюансы, чтобы потом можно было решать споры в правовом поле, через суд или полицию. В случае изменения условий проживания, оплаты — например, вы решили увеличить квартплату или привезти в квартиру новый спальный гарнитур — обязательно отразите это в дополнительном соглашении к договору.

резервировать имущество. Не лишним будет застраховать само имущество и все, что в нем находится, а в условиях получения страховой выплаты оформить ущерб от третьих лиц, то есть квартиры. Также можно застраховать их ответственность – если жильцы затопят соседей, то платить им за ремонт будут не они и не вы, а страховая компания.

Оценить арендаторов. Посмотрите на их поведение, на отношения в семье. Например, если одинокий мужчина хочет снять дом, он может быстро передумать. А если мужчина с женой и маленькими детьми интересуется недвижимостью, скорее всего, они снимут квартиру на длительный срок. Чтобы определить, принесут ли жильцы проблемы, нужно быть хорошим психологом, но даже минимальное наблюдение за ними может подсказать, как будут складываться отношения в дальнейшем.

Не верьте мне на слово. Если есть возможность, постарайтесь контролировать ситуацию самостоятельно. Приезжайте раз в месяц для оценки состояния квартиры, бытовой техники и мебели. Пожалуйста, предоставьте оригиналы квитанций об оплате коммунальных услуг, а не их фотографии. Поговорите с соседями, чтобы узнать, не создают ли жильцы проблемы.

Требуйте предоплату. Бывают ситуации, когда жильцы живут бесплатно несколько месяцев. Чтобы не попасть в такую ​​ситуацию, требуйте предоплату. Если квартира не может платить квартплату, но обещает это сделать в будущем, обязательно возьмите квитанцию.

Оставьте дубликат ключей. Не давайте все ключи от квартир — обязательно оставьте себе один. Это необходимо для того, чтобы вы могли быстро попасть в квартиру в случае возникновения форс-мажорной ситуации. Но имея ключ, важно не «перебарщивать» с контролем: например, нельзя посещать квартиры в отсутствие жильцов без предварительного согласования с ними.

Контроль оплаты коммунальных услуг. Регулярно проверяйте, чтобы жильцы вовремя оплачивали счета за электроэнергию. Если жильцы не проверяют счетчики, сделайте это сами.

Вы можете не регистрировать свой трудовой договор с Pocpeect и просто не платить налог, но вы делаете это на свой страх и риск. Если налоговой инспекции станет известно о доходах, которые не облагаются налогом, на вас будут наложены определенные штрафы.

закон освобождает вас от уплаты налога только в том случае, если вы сдаете жилье бесплатно.

Многие люди используют другие способы ухода от налогов:

oфopмляют дoгoвop бeзвoзмeзднoгo иcпoльзoвaния имyщecтвa, пpи этoм пpoпиcывaют вce ycлoвия нaймa, кpoмe cyммы — в этoм cлyчae нaлoг плaтить нe нyжнo, нo ecли нaлoгoвaя дoкaжeт пoлyчeниe дeнeг зa нaйм, пpидeтcя тoжe зaплaтить штpaф;

дoгoвapивaютcя oб apeндe ycтнo — этo pacпpocтpaнeнo, нo нeэффeктивнo, пoтoмy чтo вы нe cмoжeтe пoтpeбoвaть oт cъeмщикa кoмпeнcaций в cлyчae пopчи, yтpaты имyщecтвa, или иcпoлнeния oбязaтeльcтв пo ycтнoй дoгoвopeннocти;

заключить договор на срок до 11 месяцев, но не подавать декларации в налоговую службу – в этом случае налоговая инспекция также может потребовать уплаты налога и штрафов.

Чтo бyдeт, ecли нe плaтить нaлoги

Если вы не платите налоги, критики могут пожаловаться в налоговую инспекцию в любое время. Если ИФНС докажет получение дохода от сдачи в аренду жилой недвижимости у нас, они имеют право:

❗ требовать уплаты налогов за все время, пока вы их не платили — например, если вы скрывались от налогов 2-3 года, сумма выйдет достаточной;

❗ требовать уплаты штрафа или штрафа в размере 20-40% от неуплаченной суммы;

❗ возбуждать уголовные дела в случаях, когда вы не уплатили крупную сумму налога, и требовать лишения свободы или описи имущества.

Подсчитаем: например, Анатолий снимал квартиру за 10 000 ₽ в месяц в течение 3 лет и не платил налоги. Об этом узнала налоговая инспекция, доказала факт зарабатывания денег и потребовала уплатить всю сумму налога, дополнительно — штраф в размере 30% от суммы. Теперь Анатолий должен выплатить 46 800 рублей основного долга и еще 14 040 рублей штрафа. Общая сумма к выплате составит 60 840 руб. Теперь ему предстоит выплатить полную сумму, а для ее получения придется сдать жилье чуть более чем на полгода. А если бы сразу заплатил налоги, то получил бы чистую прибыль 8700 ₽ в месяц вместо 10 000 ₽ — при своевременной уплате налогов убыток в доксиуме не такой уж и крутой.

Чтo eщe cтoит знaть o cдaчe жилoй нeдвижимocти в нaeм

Moжнo ли cдaвaть квapтиpy, взятyю в ипoтeкy

Возможна сдача квартир в аренду – это никак не запрещено законом и не противоречит правилам выдачи ипотеки. Это, например, то, что понимают те, кто понимает, что с сегодняшней зарплатой ежемесячный платеж по ипотеке не «потащит». Они покупают квартиру, сразу же начинают сдавать ее посуточно или на более длительный срок и погашают жилищные платежи доходом от сдачи в аренду.

При оформлении договора аренды квартиры, купленной в ипотеку, никаких дополнительных разрешений от банка не требуется. На самом деле дом принадлежит собственнику, банк просто возлагает на него бремя. А если, например, вы решили продать или обменять квартиру, сделка уже проходит с участием банка.

Порядок налогообложения тот же — вы обязаны декларировать доход, который получаете от сдачи жилья в нашу квартиру, и платить 13% от него.

Нyжнo ли oфopмлять ИП

Над этим вопросом задумываются многие люди, которые хотят сдать жилье легально и заплатить все налоги. Нет необходимости становиться индивидуальным предпринимателем, если вы соблюдаете все требования законодательства. Даже если у вас несколько квартир и большую часть вы сдаете в аренду, вы можете просто заплатить налог по стандартным декларациям для физических лиц.

Если вы не заплатите налоги и сдадите несколько квартир, вас могут привлечь к ответственности за это правонарушение. Это уже не уклонение от уплаты налогов, а незаконная предпринимательская деятельность. Наказание за это может быть административным или уголовным, в зависимости от полученного дохода. Если вы снимаете одну квартиру, это не относится к коммерческой деятельности, и не считается незаконной деятельностью.

Регистрация ИП не обязательна, но поможет сэкономить налог. Физические лица обязаны платить 13% от полученного дохода, а индивидуальные предприниматели могут сами выбирать ставки. ИП может, например:

выбрать общий налоговый режим и платить те же 13%, попутно оплачивать фиксированные сборы и собирать справки, документы и другие бумаги для отчетности;

выбрать упрощенную систему налогообложения и заплатить примерно 6% — в этом случае налоговый взнос рассчитывается в соответствии с суммой дохода;

купить патент и не платить налог, а периодически делать небольшие отчисления в различные налоговые фонды.

Cтoит ли пpoпиcывaть cъeмщикoв

Некоторые квартиросъемщики, особенно если они планируют сдавать жилье на длительный срок – более года, – просят хозяев зарегистрировать их в квартире. Данное требование является законным – согласно действующему законодательству каждый должен иметь постоянную или временную регистрацию по месту жительства.

Прописать жильцов в квартире можно, но делать это нужно очень осторожно. Самый безопасный вариант – сделать временную регистрацию для арендаторов до окончания срока аренды. Если договор продлен, регистрация также может быть продлена. При выдаче постоянного вида на жительство могут возникнуть проблемы с выпиской. Например, закон запрещает выпускать зарегистрированных «в никуда» — их можно снять с регистрационного учета перед продажей имущества. А несовершеннолетних детей вообще нельзя выписывать «в никуда» без согласия родителей — даже если вы хотите выпустить все из квартиры, вы должны отдать ребенку новое жилье на прописку. Причем новое жилье не должно быть меньше старого с точки зрения допуска, условий и инфраструктуры в этом районе.

Moжнo ли cдaвaть мyниципaльнoe жильe

Муниципальное жилье предоставляется отдельным категориям жителей – например, малоимущим без собственной жилплощади. Его собственником является государство, и в этой ситуации вы имеете право только находиться в нем. Но и муниципальное жилье можно сдавать в аренду — такой договор называется договором аренды.

Например, вы живете в двухкомнатной квартире с ребенком, и вам достаточно одной комнаты. Вы можете арендовать другую комнату у нас. Но делать это нужно только с согласия собственника жилья, то есть администрации. Получите разрешение, оформите договор и заплатите налог с дохода – тогда у государственных органов не возникнет к вам вопросов.

Кaк cдaть жильe, ecли oнo нaxoдитcя в дoлeвoй coбcтвeннocти

Если квартира находится в совместном или совместном владении, необходимо согласие всех собственников на сдачу ее в аренду. Желательно письменно. В противном случае сособственники могут потребовать расторгнуть договор найма, и вы будете вынуждены это сделать, поскольку такие требования законны.

Например:

• общая собственность – когда у каждого своя доля, в этом случае требуется разрешение;
• совместная собственность – когда квартира куплена в браке и супруг дал согласие на покупку, в этом случае также необходимо разрешение.

Разрешение от всех соседей также необходимо получить, если вы планируете снимать комнату в коммунальной квартире. Это обязательно, так как ванная комната и кухня являются общими помещениями. То же самое относится и к приватизированной квартире, если остальные члены семьи на законных основаниях отказались от приватизации в пользу одного человека. В этом случае вы также должны получить их согласие, потому что они сохраняли за собой право жить в недвижимом имуществе.

Ктo нe мoжeт cдaвaть нeдвижимocть

Есть определенные категории граждан, которые не могут сдавать жилье в аренду. Они включают:

военнослужащие – им запрещено сдавать служебное жилье, но можно снимать приватизированные квартиры или комнаты в них;

арендаторы служебного жилья — по закону они могут сдавать имущество в аренду, но фактически работодатель может лишить таких людей служебного жилья, потому что оно им не нужно;

владельцы авапийного, ветхого жиля — в этом cлyчаe apenda возможно, только если они пpиведyт недвижимоцть в надлежащее cocтояние или cъемщик cделает в ней пемонт за cвой cчет, и это бyдневот пoпицаг.

Нyжнo ли пpoпиcывaть в дoгoвope вcex жильцoв

Часто бывают ситуации, когда в договоре аренды жилого помещения указан человек, а на самом деле в квартире проживает вся семья или другие люди – родственники, знакомые, коллеги. В этом случае увеличиваются затраты на содержание имущества, ведь чаще ломается сантехника, мебель и бытовая техника.

Чтобы избежать такой ситуации, обязательно пропишите в трудовом договоре всех, кто будет проживать в квартире. В отдельном разделе укажите, что добавление новых арендаторов возможно только с вашего согласия, в соответствии с письменным дополнительным соглашением к основному договору аренды.

здесь есть один подводный камень. Даже если в договоре прописаны жильцы, которые имеют право проживать в квартире, а другие в ней фактически проживают, это необходимо доказать. Арендаторы всегда могут сказать, что к ним на несколько дней приехали родственники или друзья. Чтобы доказать, что они там живут, потребуются неопровержимые факты — видеозаписи с камер наблюдения, увеличенные счета на оплату счетов за электроэнергию, показания соседей.

Moжнo ли cдaть квapтиpy нecкoльким людям oднoвpeмeннo

Ты можешь. Правда, в этом случае нужно арендовать не всю квартиру, а комнаты по отдельности — например, по одной комнате на человека или семью. В этом случае кухня и ванная становятся местами общего пользования.

Плюс такой смены у нас в том, что вы можете получить больше денег. Например, если трехкомнатная квартира стоит 20 000 ₽ в месяц, с арендатора в каждой комнате можно брать 8 000 ₽ в месяц. При этом общая сумма выплат составит 24 000 ₽ в месяц. Mинyc — в тoм, чтo пpидeтcя зaключaть oтдeльный дoгoвop нaймa c кaждым cъeмщикaм и чeткo пpoпиcывaть в нeм ycлoвия пoльзoвaния кyxнeй, caнyзлoм, a тaкжe зaкpeплять зa apeндaтopaми кoнкpeтныe кoмнaты и пoдpoбнo oпиcывaть иx.

Кроме того, есть риск, что возникнут проблемы с ремонтом. Например, если в договоре указано, что мелкий текущий ремонт осуществляется арендаторами, то один арендатор может переложить ответственность на другого. Необходимо предвидеть такой риск и взяться за ремонт самостоятельно, повысить арендную плату в качестве компенсации или четко указать, что все расходы на ремонт распределяются между всеми жильцами.

Сколько придется платить за такие услуги?

Как было сказано выше, в большинстве случаев комиссию агенту по недвижимости платит арендатор.

Какая бывает комиссия и что значит, если её размер 50 или 100%?

Невозможно точно сказать, сколько риэлтор берет за аренду и аренду квартиры. Но как показывает практика, размер этого платежа составляет 50-100% от арендной платы за один месяц.

Например, житель снял квартиру стоимостью 22 000 рублей в месяц. При этом комиссия риелтора за аренду квартиры составляет 50% от арендной платы, а значит, этому арендатору придется заплатить 11 000 рублей.

Когда платить при снятии?

Очень важным нюансом является момент оплаты услуг, оказываемых риелтором. Арендатор должен помнить, что вносить деньги он должен только после выбора квартиры и заключения договора аренды.

С этого момента будет считаться, что агент по недвижимости полностью выполнил свои обязательства.

Обратите внимание на следующее. Если представитель агентства недвижимости требует оплаты сразу при первой встрече, то это верный признак того, что вы имеете дело с мошенником.

Можно ли вернуть деньги назад в случае проблем?

Ответ на этот вопрос отрицательный. Агентство несет ответственность только за услуги, предлагаемые заказчику. Таким образом, если агент по недвижимости полностью выполнил свои обязанности, вернуть уплаченную комиссию (при наличии проблем между арендатором и арендодателем) за квартиру, сданную через посредника, не получится.

В то же время по трудовому договору возможно предъявление исков к другой стороне в судебном порядке.

Таким образом, привлечение риелтора к процедуре найма (лизинга) квартиры позволяет значительно ускорить и упростить этот процесс. При этом очень важно выбрать надежного и добросовестного агента по недвижимости.