- Общие понятия
- 3aчeм pacпpeдeляют дoли
- Виды собственности
- Основания соглашения
- Идеальные доли
- Случаи, когда необходимо определить доли
- Расторжение брака
- Наследование недвижимости
- Наделение долями после покупки жилья за маткапитал
- Особенности деления маткапитала
- Желание собственников установить размер долей
- Оформление долей через соглашение
- Алгоритм действий
- Образец соглашения об определении долей в квартире
- Сбор документации
- Определение размеров доли при заключении соглашения
- Как выделить доли детям в квартире и сэкономить на нотариусе
- Сколько стоит выделение долей у нотариуса?
- В каких случаях выделение доли невозможно
Общие понятия
Соглашение о долевом участии — это документ, необходимый для изменения формы собственности с совместной на долевую.
В большинстве случаев совместная собственность возникает во время брака, когда супруги совместно приобретают дом и имеют на него одинаковые права и одинаковые обязанности. В этом случае имущество на 100% принадлежит мужу и жене, без разделения на части.
Кроме того, сторонами совместной собственности могут быть родственники, не состоящие в браке (например, родитель и ребенок; брат и сестра). В этом случае основание совместной собственности (брак или родство) не имеет значения.
При совместном владении каждая сторона владеет определенной частью дома или квартиры, которая определяется процентом от всего помещения.
3aчeм pacпpeдeляют дoли
Инвестиционные средства часто используются для улучшения жилищных условий человека. Родители по закону обязаны выделить своим детям долю в квартире, в которую они инвестировали mcapital.
Если квартира была приобретена в ипотеку, то выделение доли может происходить с согласия банка — или после того, как ипотека будет закрыта и банк снимет обременение. Если вы не брали ипотечный кредит, акции будут выделены сразу.
Официально выделенные акции гарантируют, что деньги макрокапитала были потрачены не только на родителей. Для детей это гарантия того, что они не останутся без крова.
Если им не выделяются акции, прокуратура может подать иск во время плановой проверки и распорядиться о выделении акций. Дом может быть продан без процентов, но орган опеки впоследствии оспорит сделку и признает ее недействительной в суде. Покупатель получит свои деньги обратно, а родители должны будут выплатить средства на содержание ребенка.
Виды собственности
Существует три типа, или, скорее, три формы собственности:
- личное имущество;
- общее имущество;
- Совместная собственность; идеальная собственность и реальная собственность.
В целом, любая собственность — это право человека на определенные объекты материального мира, ограниченное только законом. В свою очередь, право собственности включает в себя право пользования, право владения и право распоряжения.
В чистом виде рассматриваемое право предстает как личное благо, которое имеет границы, размеры, вес, очертания и т.д. Общая собственность, сохраняя основные признаки личной собственности, ограничена тем, что право собственности на один и тот же объект материального мира принадлежит нескольким лицам.
Все три вида собственности могут переходить из одного штата в другой, что будет легче понять на примерах.
Пример 1. Иванов И.И. лично владел четырехкомнатной квартирой площадью 100 кв. м. После смерти Иванова И.И. квартиру унаследовали его четыре сына.
После получения документа о наследовании они стали полноправными совладельцами на равных правах. Однако никто из них не мог полностью распорядиться квартирой, так как они были связаны общими правами и не могли самостоятельно принять решение без согласия остальных.
Это классический пример перехода личной собственности отца в совместную собственность сыновей.
Пример 2: Сыновья умершего Иванова И. I. решают разделить квартиру на доли и договариваются, что доли должны быть равными. Это означает, что каждый сын становится владельцем 1/4 доли в квартире.
Это пример преобразования совместной собственности в совершенную совместную собственность.
Пример 3: Сыновья умершего Иванова И. И. решил прекратить конфликт из-за абстрактности идеальных долей, потому что каждый из них хотел владеть конкретной комнатой.
Они снова заключили соглашение об обмене идеальных акций на реальные. Затем они прошли через процесс выделения акций в натуре, включая оценку стоимости.
Это классический пример преобразования идеального владения акциями в реальное владение.
Пример 4: Сыновья умершего Иванова И. Воспользовавшись тем, что квартира находилась на первом этаже, я получил разрешение на пристройку к каждой комнате и смог сделать отдельный вход со двора. Затем они решили зарегистрировать каждую комнату как отдельную квартиру и прошли всю процедуру.
В результате каждый из них получил свидетельство о праве собственности и отдельный адрес для каждой комнаты. Это классический пример передачи реальной долевой собственности в личную собственность.
Основания соглашения
Любой договор, к которым относится и соглашение, является результатом взаимного согласия сторон договора. Поэтому отсутствие согласия между ними препятствует заключению договора.
В таком случае определение долей в совместном имуществе возможно только путем обращения в суд.
Идеальные доли
Понятие совершенной доли было известно из римского права, которое дало наиболее точное определение этого вида доли, которое гласило: Это не право на долю в вещи, а доля в праве на вещь».
Фактически, соглашение о долях или решение суда об определении долей в жилом помещении может быть выгодным только в том случае, если совладельцы решили продать недвижимость. Другими словами, в случае продажи квартиры не будет оснований для споров между совладельцами по поводу раздела денег, полученных за квартиру. Каждый совладелец будет иметь право на получение доли, соответствующей его доле.
Например, если цена покупки квартиры составляет 2 000 000 рублей, то сособственник с 1/4 доли получит 500 000 рублей, а сособственник с 3/4 доли — 1 500 000 рублей.
Что касается всего остального, идеальные доли — это постоянная проблема. Например:
- Идеальные акции практически невозможно продать, потому что найдется очень мало желающих купить абстрактную фигуру, а не конкретную комнату в квартире;
- продать идеальную долю, должно быть соблюдено преимущественное право совладельцев на покупку доли;
- идеальная доля не дает права занимать любую комнату в квартире без согласия других совладельцев и т.д.
Есть только два пути решения этих проблем:
- путем конвертации идеальных акций в реальные;
- продав общее имущество и купив отдельную квартиру.
Идеальные акции также могут быть конвертированы в реальные акции по соглашению сторон. В этом случае устанавливается возможность раздела квартиры путем экспертной оценки, и каждому совладельцу выделяется своя комната или помещение. Эта процедура называется распределением.
Читайте также: Расчет оплаты за отопление в многоквартирном доме: как посчитать
Случаи, когда необходимо определить доли
Законодательного требования об определении размера имущества каждого собственника не существует, но в большинстве случаев именно участники наследства инициируют раздел и хотят точно знать, что и сколько принадлежит каждому собственнику. При необходимости размер доли определяется в виде дроби или процента:
- Для раздела совместного имущества между супругами при расторжении брака или по другим причинам в период брака;
- Оформить наследство, определив долю каждого претендента на имущество;
- Передать часть совместного имущества своим детям;
- Получение материнского капитала на приобретение жилья.
Причин для документирования размера акций может быть несколько. Все вышеперечисленные факторы объединяет общее намерение иметь возможность распорядиться домом в соответствии со своей волей в ближайшем или отдаленном будущем.
Расторжение брака
Развод и раздельное проживание супругов с совместным имуществом — наименее удобный способ установления долевой собственности. Особенностью совместной собственности супругов является отсутствие ограничений на долю каждого из них. Для того чтобы иметь возможность распоряжаться своей долей, супруги могут самостоятельно определить раздел имущества посредством добровольного соглашения.
Особенностью соглашения об определении доли в квартире между супругами является отдельный правовой статус сделки по разделу совместно нажитого имущества, регулируемый статьей 38 Семейного кодекса и подлежащий нотариальному заверению подписанного документа.
Наследование недвижимости
При наличии нескольких претендентов на имущество, предмет делится между всеми ними в соответствии с законом или в соответствии с последним выражением воли наследодателя.
Согласно статье 1164 Гражданского кодекса Российской Федерации, если на наследственное имущество претендуют несколько человек, оно переходит в совместную собственность. Письменное соглашение используется для определения долей, в которых делится имущество:
- В равных долях между наследниками одной очереди;
- В соответствии с волей наследодателя, с учетом соблюдения обязательной доли для определенной категории граждан.
Согласно статье 1165 Гражданского кодекса Российской Федерации, наследники должны подготовить и подписать соглашение, но нотариальное заверение соглашения не требуется.
Наделение долями после покупки жилья за маткапитал
Если родители решили использовать материнский капитал на покупку квартиры, чтобы решить свои жилищные проблемы, они должны выделить детям долю в собственности. Вы можете сделать это двумя способами:
- Указав в договоре купли-продажи всех членов семьи в качестве покупателей.
- Путем заключения письменного соглашения с указанием доли материнского капитала.
Если родители покупают дом без привлечения заемных средств, достаточно назвать всех собственников, включая детей, в стандартной форме договора купли-продажи. Если для сделки требуются банковские деньги, необходимо оформить ипотеку, заложив недвижимость. В случае покупки дома с использованием маткапитала, владельцы будут числиться заемщиками банка, а право передать часть недвижимости остальным членам семьи наступает только после полной выплаты долга и снятия ипотеки.
Для выполнения своих обязательств после погашения ипотеки владельцы семейных сертификатов заключают соглашение о предоставлении их детям доли в общей жилой площади.
Участие нотариуса в заключении договора не требуется, если все стороны имущества указаны в одном договоре. Исключением является случай, когда в соглашении указаны доли отдельных членов семьи, включая самих супругов. Поскольку супруги также указывают свои доли, речь идет о разделе совместной доли, а значит, нотариальные услуги становятся обязательными.
Раздел долей может быть произвольным, но юристы советуют руководствоваться принципом целесообразности и справедливости, принимая во внимание действующие жилищные и санитарные нормы.
Особенности деления маткапитала
В действительности, определение долей в жилых помещениях, приобретенных с использованием материнского капитала, гораздо сложнее. Именно по этим причинам правила предусматривают обязательную нотариально заверенную форму соглашения об определении долей в квартире, приобретенной с использованием материнского капитала.
Дело в том, что материнский капитал участвует в покупке квартиры, но он не является основным средством покупки. Как правило, она составляет около 20-30% от стоимости квартиры.
Обзор практики Верховного суда от 22.06.2016 разъясняет, что доли в квартире, приобретенной на средства материнского капитала, выделяются пропорционально размеру материнского капитала.
Пример: Общая стоимость квартиры площадью 100 м² составляет 3 000 000 рублей. Взнос из средств материнского капитала составил 300 000 рублей. Доли определяются на часть квартиры, равную 3 000 000 рублей.
Расчет производится следующим образом. 3 000 000 / 100 м² = 30 000 рублей стоимость квадратного метра. 300 000 (материнский капитал) / 30 000 рублей (стоимость одного квадратного метра) = 10 метров квартиры были оплачены за счет средств материнского капитала.
Эти 10 метров должны быть разделены на доли в соответствии с количеством членов семьи. Оставшаяся часть квартиры будет находиться в совместной собственности супругов, если квартира была приобретена во время брака.
Конечно, акции могут быть и больше. Никто не запретит вам разделить всю квартиру на равные доли. Но 10 м² — это минимум, который необходимо разделить на доли.
Желание собственников установить размер долей
У владельцев может быть много различных мотивов для раздела дома. Если нет никаких дополнительных ограничений или обязательств, владелец может выделить долю любого размера по своему усмотрению.
Другой причиной выделения доли может быть желание собственников общего имущества, которое было приобретено по договору купли-продажи без указания точного размера собственности каждого участника. Нотариус также не будет обязан оформлять акт по желанию собственников.
Оформление долей через соглашение
Существует несколько вариантов определения долей в имуществе между собственниками. Кроме того, закон дает право решить проблему путем добровольного соглашения.
Если стороны не расходятся во мнениях при определении размера приобретаемого имущества, можно использовать простое письменное соглашение. Процедура полюбовного раздела требует, чтобы условия были заранее согласованы со всеми владельцами недвижимости, а затем изменения были внесены в базу данных Rosalind.
Хотя в некоторых случаях закон позволяет не заверять соглашение нотариально, юристы советуют нотариально заверять соглашение, чтобы избежать последующих оспариваний и претензий со стороны регулирующих органов или других заинтересованных сторон.
Алгоритм действий
Для того чтобы перевести квартиру в совместную собственность по взаимному согласию сторон сделки, собственники должны действовать следующим образом:
- Согласовать условия раздела жилой площади — кто и какую долю получит каждый из них.
- Подготовьте договор и подпишите его сторонами.
- Нотариально заверить подписанный документ (если обстоятельства требуют нотариуса).
- Подайте документы и заявление в Федеральную регистрационную службу для внесения изменений в базу данных.
Учитывая время, необходимое для составления соглашения, этот процесс может занять до 10 дней. Сроки регистрации акций во многом зависят от выбранного способа — через нотариуса, в Росреестре или в МФЦ. Самый быстрый способ регистрации сделки — через нотариуса.
Образец соглашения об определении долей в квартире
Чтобы не возникло проблем с регистрацией сделок Росреестром, при составлении договора особое внимание необходимо уделить правовым требованиям этих документов, договор должен быть составлен в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Обязательные требования, которые должны быть включены в документ, подписываемый при определении долей:
- Название формы — «соглашение об организации долевого участия»;
- Место, дата;
- Информация о владельцах — имя, номер, дата, орган, выдавший паспорт, адрес проживания;
- Информация об имуществе, являющемся объектом долевой собственности — полный адрес местонахождения имущества, информация о кадастровом номере, этаж, площадь (общая площадь, жилая площадь), количество комнат;
- Реквизиты документа, предоставляющего право распоряжаться имуществом определенным лицам;
- Подтверждение доброй воли всех участников сделки по переводу имущества в долевую собственность с указанием размера доли каждого участника;
- Подробная информация о том, какая площадь квартиры выделяется владельцу (в виде доли) и сколько площади перераспределяется каждому отдельному владельцу;
- Права и обязанности;
- Реквизиты и подписи сторон (ФИО и печать).
Размер акции определяется как дробное число и указывается цифрами — например, ½ или 1/10.
Скачать образец или форма соглашение об определении долей в жилом помещении
Количество копий должно быть равно количеству участников собственности плюс еще один оригинал для внесения изменений в базу данных регистрирующим органом.
Сбор документации
Для регистрации соглашения необходимо собрать перечень подтверждающих документов.
1 | Паспорт, свидетельство о рождении (для детей до 14 лет). | Идентификация каждого владельца имущества или бенефициара. |
2 | Свидетельство о праве собственности из Росреестра или выписка из Единого государственного реестра недвижимости. | Служит доказательством права на распоряжение имуществом. |
3 | Свидетельство о браке. | Указывает, должен ли второй супруг дать согласие на сделку. |
4 | Соглашение об определении долей. | Устанавливает порядок раздела имущества. |
5 | Подтверждение оплаты госпошлины. | Удостоверяет, что требование об уплате государственной пошлины за регистрацию было выполнено. |
6 | Технический паспорт с планом жилища. | Устанавливает порядок пользования жильем всеми собственниками. |
Подготовленная документация подается в Управление Росреестра для перерегистрации собственности с заявлением о регистрации прав от каждого владельца.
Определение размеров доли при заключении соглашения
Законодательных требований относительно размера акций не существует. Это должны решать совладельцы.
Однако в некоторых случаях существуют рекомендации по размеру доли. Например, при покупке квартиры за счет средств ваучерной семьи целесообразно выделить детям долю, пропорциональную сумме материнского капитала. Если используются другие сертификаты или льготы, может возникнуть необходимость выделения фиксированных долей.
В законодательстве нет определения минимальной или максимальной доли, но по федеральным стандартам минимальная или «идеальная» доля составляет 6 м2. Однако в Жилищном кодексе указано, что норма жилой площади на одного человека составляет 12 м2. Эти стандарты могут отличаться в разных регионах России.
В то же время граждане предпочитают выделять равные доли всем совладельцам. Этот метод распределения актуален в случаях, когда право собственности установлено договором о приватизации.
Как выделить доли детям в квартире и сэкономить на нотариусе
Материнский капитал был использован для погашения ипотеки за квартиру: теперь родители должны выделить доли детям. Для этого необходимо составить соглашение о распределении долей.
Чаще всего договор заказывают у нотариуса, стоимость услуги: от 5000 ₽. Но вы можете сделать это самостоятельно, и в этом случае вам не придется платить нотариусу.
Вместе с юристами мы выяснили, как все сделать самим в соответствии с законом. Короче говоря: это сложно, и вы можете отказаться на любом этапе.
Если супруги приобрели квартиру в ипотеку, квартира становится их совместной собственностью. После погашения ипотеки, по закону, дети должны иметь долю в квартире. В этом случае имущество переходит из совместной собственности в долевую.
Можно сочетать эти два вида собственности. Имущество супругов остается в совместной собственности, а доля детей в имуществе становится совместной собственностью.
Чтобы оформить совместную собственность, необходимо обратиться к нотариусу или составить брачный контракт. Можно оформить совместное владение без нотариуса.
Сколько стоит выделение долей у нотариуса?
Итак, сколько стоит процедура и как дорого провести раздел акций? Следует понимать, что процедура у нотариуса является отчуждением имущества.
За выделение доли родителям в пользу детей взимается фиксированная плата. Заключение таких договоров признается как сделка, не подлежащая оценке, и поэтому устанавливается ставка в размере 500 рублей. Поэтому родителям, желающим соблюсти закон о MSC, не стоит опасаться, что им придется платить высокую плату за заключение договора.
Со всеми тарифами также можно ознакомиться на сайте или позвонив по телефону, указанному на сайте.
В каких случаях выделение доли невозможно
Иногда выделение не представляется возможным. Например:
- Если супруги разводятся и планируют разделить совместно нажитое имущество;
- Если имущество наследуется, но наследников несколько;
- Если один из владельцев хочет избавиться от своей доли, например, продать ее или сдать в аренду.
Иногда продажа доли в собственности является единственным выходом из ситуации. Для того чтобы собственник мог распорядиться своей долей, она должна быть определена в натуре. На практике это не всегда возможно. Например, невозможно определить физическую часть имущества, если.
- Препятствовать доступу других владельцев к общим помещениям, таким как кухня или ванная комната.
- Влечет за собой изменения, которые могут угрожать жизни жильцов.
- Сделать непригодными для проживания другие части имущества. Например, согласно статье 16 Кодекса жилищно-коммунального хозяйства, если в помещении нет окна, оно не пригодно для проживания.
- Это нарушит законные интересы организации, например, кредитной организации (если квартира заложена банку), или частных лиц, например, проживающего в квартире инвалида, который будет иметь ограниченный доступ к местам общего пользования.
В действительности, отделить доли от общего имущества несложно. Необходимо определиться с размером акций и оформить соглашения на бумаге.
В этом случае имущество остается совместным, вы не можете распоряжаться своей долей в имуществе, вы просто теперь знаете размер доли. Однако сложности могут возникнуть, если вид собственности меняется с совместной на общую, или если часть собственности выделяется в натуре.