Согласие супруга на продажу недвижимости или покупку: образец, а также нужно ли нотариальное разрешение мужа

Совместное имущество супругов

Согласие супруга на продажу — это нотариальный документ, который должен получить продавец недвижимости. Оно требуется, если имущество было приобретено во время брака. Слово «приобретенный» относится к приобретению жилья в результате сделки купли-продажи или создания нового объекта недвижимости. Согласно пункту 1 статьи 34 Семейного кодекса РФ, такое имущество, в том числе недвижимость, является совместной собственностью, даже если формальным собственником указан только один из супругов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 35 Семейного кодекса, распоряжение совместным имуществом может быть произведено только с согласия обоих супругов. Распоряжение совместным имуществом может быть отменено по просьбе одного из супругов, если этот супруг не дал на это согласия. Пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса предусматривает, что согласие супруга, не являющегося титульным владельцем имущества, должно быть выражено в форме документа, для которого требуется нотариальная форма.

Что значит такое разрешение в сделках покупки или продажи жилья?

Согласие второй половины — это, по сути, положительный ответ на предложение о покупке или продаже недвижимости. Он применяется как при продаже, так и при покупке недвижимости. Он имеет форму отдельного документа. Это подтверждение того факта, что лицо было проинформировано о намерении своего супруга заключить договор и о возможных правовых последствиях.

Эта процедура может быть особенно поверхностной, если брак между двумя людьми был аннулирован. Авторизация необходима, чтобы избежать последующих проблем. Нередко сделки купли-продажи приводят к семейным конфликтам и последующим судебным спорам. Чтобы избежать этого, необходимо получить лицензию.

Обязательно ли?

Статья 34 Семейного кодекса РФ гласит, что она относится к совместной собственности супругов. В этот список входят:

1. Доходы, полученные в результате предпринимательской, интеллектуальной и трудовой деятельности.
2. Получают пособия, пенсии, материальную помощь, компенсацию ущерба, вызванного потерей трудоспособности вследствие увечья, травмы или заболевания.
3. Приобретенная недвижимость и товары, ценные бумаги, акции, инвестиции, доли в капитале кредитных учреждений или других коммерческих организаций.

Не имеет значения, на чье имя зарегистрировано имущество и на чье имя были внесены деньги. Супруг, который в период брака не получал самостоятельного дохода, например, воспитывал детей или вел домашнее хозяйство, также имеет право на имущество.

По этой причине согласие другого супруга является обязательным, так как в случае продажи освобождение является совместным имуществом, а в случае покупки освобождение финансируется совместно. Исключением является имущество, которое считается принадлежащим одному из супругов по брачному договору.

Необходимо ли для бывших мужа или жены?

Ситуация несколько иная, когда отношения между людьми расторгнуты. В таких обстоятельствах не всегда требуется согласие на совершение сделки с недвижимостью. Необходимо принимать во внимание характер обстоятельств.

Например, при разводе точные доли не были определены и разделены. В этом случае потребуется даже согласие бывшего супруга на сделку, за исключением случаев, когда он сам является стороной судебного разбирательства.

Трудности могут возникнуть и при определении долей в ходе развода. В этом случае вторая половина имеет право преимущественной покупки недвижимости, иначе сделка может быть признана недействительной. Фактически, заинтересованная сторона должна будет сначала сообщить своей бывшей половине о намерении продать и предложить приобрести долю.

Согласие бывшего супруга также потребуется, если имущество приватизировано. После развода человек сохраняет право проживать и пользоваться имуществом. Поэтому его/ее участие в сделке обязательно.

В каких случаях требуется?

Разрешение второй половины является обязательным условием для совершения сделок с недвижимостью. Это правило применяется, когда покупка или продажа касается имущества, находящегося в совместной собственности. Сделка не может быть совершена без согласия супруга.

На практике встречаются случаи, когда процедура проводится в одностороннем порядке. Но такая ситуация создает абсолютный риск для инициатора. Во-первых, в этом случае сделка будет признана недействительной в суде. Также можно требовать возмещения ущерба от организации, ответственной не только за супруга, но и за другую сторону соглашения.

Согласие на продажу требуется, если имущество было приобретено во время брака или закреплено в качестве такового, например, подарок в день свадьбы обоим супругам. В последнем случае во избежание проблем необходимо, чтобы оба супруга фигурировали в качестве бенефициаров в соответствующем соглашении.

Покупка недвижимости рассматривается так же, как и продажа. Приобретение квартиры с согласия супруга возможно только в том случае, если средства, необходимые для расчета, являются совместно нажитыми.

Например, родители передали определенную сумму денег одному из супругов. Это не будет обычным явлением. То есть для его выплаты не требуется согласие второй половины. В то же время имущество, приобретенное позднее, будет совместным.

Читайте также: Соглашение об определении долей в квартире

Когда не нужно?

Для продажи имущества согласие второй половины не требуется:

• Каждый из супругов владеет имуществом на правах общей долевой или совместной собственности, и сделка заключается ими обоими.
• Имущество было приобретено лицом до вступления в брак, путем дарения, наследования или иным безвозмездным способом.
• Совместное имущество было передано одному из супругов по двустороннему добровольному соглашению или по решению суда о разделе имущества.
• Имущество, приобретенное каждым из супругов во время брака, в период их раздельного проживания, когда семейные узы фактически прекратились. В этом случае на указанное имущество не будет распространяться правовой режим совместной собственности. Однако для этого необходимо решение суда, объявляющее имущество собственностью этого супруга.
• Недвижимость и любое другое имущество, приобретенное во время брака, но эти предметы переходят в силу брачного договора к разделу раздельного имущества каждого супруга.

Тот же принцип применим и к приобретению недвижимости. Если на эти цели расходуются собственные средства одного из супругов, согласие другого супруга не требуется. Личным доходом в данной ситуации будет доход, полученный до вступления в брак или признанный таковым по соглашению или решению суда.

Пошаговая инструкция оформления и нотариального заверения

Чтобы получить согласие супруга, необходимо выполнить несколько простых шагов:

1. Во-первых, вам нужно будет подготовить необходимые документы.
2. Далее необходимо получить согласие супругов на покупку или продажу имущества.
3. Затем документ должен быть нотариально заверен.

Потребуются паспорта обоих супругов и свидетельство о браке. Документы должны быть представлены в оригиналах. При необходимости нотариус может сделать копии. Вам также понадобятся документы, относящиеся к недвижимости — свидетельство о регистрации или договор купли-продажи. Разрешается представить их копии.

Требования к документу

Как получить согласие супруга на покупку/продажу недвижимости?

Согласие супруга должно быть дано в письменной форме. Согласно правилам статьи 35 Семейного кодекса, такой документ о продаже или покупке недвижимости недействителен без нотариального заверения.

Допускается также электронная форма согласия на покупку или продажу недвижимости, что актуально в случаях, когда один из супругов находится далеко и не может приехать лично. В этом случае документ передается в электронном виде. Его эквивалентность бумажному варианту, отправленному позже по почте, заверяется нотариусом, оформляющим процедуру.

Согласие должно содержать следующую информацию:

• Фамилия, имя, отчество, паспортные данные и место жительства согласного супруга.
• Дата и место заключения брака.
• Серия и номер сертификата.
• Информация об имуществе, являющемся предметом сделки.
• Само согласие.
• Срок действия документа.
• Общая стоимость сделки.
• Информация о том, что в брачном договоре не были указаны иные условия использования совместного имущества.
• Сведения об ознакомлении согласного супруга со статьями 34 и 35 Семейного кодекса и его/ее подпись.
• Подпись нотариуса.

Формулировка согласия достаточно стандартна. В нем будет указано, что супруг уполномочивает свою вторую половину совершить сделку с недвижимостью. В случае продажи в нем будет указано, что согласие дается на продажу совместно нажитого имущества, приобретенного в период брака на совместные средства.

Если речь идет о покупке недвижимости, следует указать, что она будет приобретена на средства от брака, которые являются совместной собственностью.

Стоимость нотариального документа

Размер государственной пошлины установлен Налоговым кодексом Российской Федерации и составляет 100 рублей. Гонорары нотариусов и адвокатов за составление документа варьируются в зависимости от региона. В среднем она составляет от 1 000 до 2 500 рублей.

Сколько действует?

Как долго действует согласие супруга на покупку или продажу квартиры?

Срок действия согласия супруга на покупку или продажу не является обязательным условием для совершения сделок с недвижимостью. На практике возможны два варианта — неограниченное согласие и ограниченное по времени согласие. Чаще всего срок устанавливается от одного до трех лет.

Любая покупка или продажа недвижимости является довольно рискованной операцией. Чтобы избежать негативных последствий, рекомендуем прочитать наши статьи о том, как оформить основной и предварительный договор, что такое соглашение о намерениях, а также:

• Какие документы необходимы для заключения и последующей регистрации сделки?
• Как составить генеральную доверенность?
• Как оформить свидетельство о праве собственности на квартиру в строящемся здании?
• Как подписать формуляр о передаче права собственности?

Можно ли продать или купить жилье без разрешения, есть ли риски?

Сделка с недвижимостью без согласия супруга может иметь негативные последствия как для покупателя, так и для продавца. Эта процедура легко может быть признана недействительной по решению суда. В такой ситуации стороны обязаны вернуть друг другу полученное. Покупатель потеряет недвижимость, а продавец — деньги.

Другой супруг также имеет право требовать возмещения причиненного ущерба, обращаться в правоохранительные органы и возбуждать уголовное дело по факту мошеннических действий.

Срок исковой давности по таким делам составляет 3 года.

Возникающие сложности и вопросы

1. Можно ли заменить согласие доверенностью? Да, может. В доверенности должно быть указано имущество, которое будет использоваться в сделке, и она должна быть нотариально заверена. Но и в этом случае существует риск, поскольку второй супруг может оспорить и признать сделку недействительной в суде, если сможет доказать наличие конфликта интересов.Кроме того, в статье 35 Семейного кодекса четко указано, что требуется согласие супругов, заверенное нотариусом. Поэтому лучше всего, если он будет составлен.
2. Как получить согласие, если один из супругов — иностранец? Документ оформляется у нотариуса в стране, где фактически проживает человек. Если это иностранное государство, требуется перевод или апостиль (в случае, если страна является участником Гаагской конвенции 1985 года об отмене легализации).
3. Можно ли отозвать согласие супруга на продажу моего имущества? Закон позволяет вам отозвать свое согласие до того, как продажа состоялась, то есть до регистрации права собственности в ЗАГСе.Для этого необходимо подать заявление нотариусу, в регистрационный орган или в суд. Это происходит, если один из супругов считает, что другой супруг намерен завладеть совместным имуществом обманным путем, чтобы избежать раздела, или если имеет место психологическое давление или насилие.
4. Необходимо ли согласие при наличии брачного контракта? При наличии брачного договора согласие не требуется только в одном случае — когда имущество, с которым совершается сделка, считается принадлежащим одному из супругов на праве исключительного владения и распоряжения.

В процессе получения согласия могут возникнуть определенные трудности. В основном это связано с тем, что человек может подменить такой документ доверенностью (о том, когда нужна генеральная доверенность на недвижимость с правом купли-продажи и как ее оформить, читайте здесь).

Кроме того, некоторые люди возражают против того, чтобы второй супруг был гражданином другого государства. Некоторые задаются вопросом, можно ли отозвать согласие и требуется ли оно для заключения брачного контракта. В этой статье мы рассмотрели как можно больше вопросов.

Судебная практика

В суде рассматривался иск Давченко Н. к Давченко Р. о признании сделки по продаже квартиры недействительной. Истица объяснила, что ее муж незаконно продал недвижимость, которая являлась совместной собственностью мужа и жены. Г-н Давченко не получил от Н. Давченко любое согласие на продажу имущества.

Заявительница сообщила, что она и ее муж разошлись 1,5 года назад, но официально они не разведены. Женщина живет в другом городе. Месяц назад она узнала, что ее супруг продал их общую квартиру. Он не получил разрешения на продажу и не сообщил о продаже имущества. Все деньги от сделки остались у него.

На судебное заседание г-н Давченко явился и заявил, что не согласен с иском. Он утверждал, что купил квартиру на деньги, полученные от работы. Истец никогда не работал во время брака и не вкладывал деньги в покупку недвижимости.

Кроме того, г-н Давченко утверждал, что следует применить срок исковой давности, поскольку с момента продажи имущества прошло более года.

Суд удовлетворил иск и признал продажу недействительной. Судья отклонил применение срока исковой давности, объяснив, что последний начинает течь, когда сторона, чье право было нарушено, узнает об этом. Истец узнал о продаже квартиры месяц назад. Ответчик не представил доказательств того, что он уведомил свою жену о сделке.

Суд пояснил, что в соответствии с Семейным кодексом РФ трудовые и предпринимательские доходы, полученные каждым из супругов в период брака, а также имущество, в том числе недвижимость, приобретенная на эти деньги, считаются совместно нажитым имуществом. Кроме того, тот факт, что муж или жена не имеют такого дохода, не является основанием считать приобретенное имущество личной собственностью каждого из них.

Опасность сделок без согласия

Продажа будет одобрена даже без согласия. В этом случае в Едином государственном реестре недвижимости будет сделана отметка о том, что согласие не приложено. Это более опасно для покупателя.

Если муж/жена, который не был проинформирован, хочет оспорить сделку — у него/нее есть 12 месяцев, чтобы сделать это (Статья 35 СК). Суд может удовлетворить требование истца, и тогда квартира вернется к первоначальному владельцу. Покупателю придется самостоятельно разбираться с продавцом, заставляя его вернуть средства.

Существует альтернативный способ решения проблемы: суд признает законность сделки, если покупатель или продавец вернет стоимость своей доли другому супругу. Тогда право собственности не будет изменено.