Управление многоквартирным домом

Нормативно-правовые акты

Теперь следует более подробно остановиться на законах и нормативных актах, регулирующих непосредственное управление жилым домом. Основные принципы прямого управления МФБ регулируются следующими документами:

• Минимальный перечень услуг и работ, который был опубликован 3 апреля 2013 года № 290
• Постановление о правилах содержания и предоставления услуг с 3 апреля 2013 года.
• Приказ о правилах управления МФБ № 416 от 15 мая 2013 года.
• Статья № 164 Жилищного кодекса Российской Федерации «О непосредственном управлении МКД собственниками помещений в жилом доме».

Знание закона необходимо для правильного управления жильем, чтобы организовать систему обеспечения доступа в жилые дома. Подробную информацию о правах и обязанностях, а также о введении новых правовых условий для собственников при переходе к непосредственному управлению жилым домом можно получить из вышеуказанных правовых актов.

Что есть управление многоквартирным домом?

В недавно принятом Жилищном кодексе Российской Федерации нет определения понятия «управление жильем», хотя этому вопросу посвящена целая глава. Для того чтобы дать определение любому явлению, необходимо определить его признаки.

Особенности управления жилыми домами:

• Деятельность. Управление — это всегда деятельность, процесс, растянутый во времени. Продолжительность управления жильем зависит от жизненного цикла здания — от строительства до сноса.
• Объект. Каждый управленческий проект направлен на объект.

В зависимости от объекта управления существуют различные формы управления жилищным фондом:

• управление жилищным фондом — это деятельность по управлению всеми помещениями (квартирами, комнатами), находящимися в собственности одного лица;
• Управление общим имуществом в здании осуществляется собственниками помещений в здании или лицом, привлеченным собственниками.

В целом, таким образом, объектом управления является жилой дом. Вопрос в том, что следует считать жилым домом. Сколько помещений и их владельцев должно быть в здании, чтобы оно считалось жилым домом? Она не регулируется Жилищным кодексом. Однако, исходя из прошлой практики, жилым домом может считаться здание, состоящее как минимум из двух единиц и имеющее как минимум одного владельца.

• Тема. Управляющий субъект — это лицо, группа лиц, специально созданный орган или общество в целом, которые воздействуют на управляемый объект для того, чтобы он функционировал и двигался к намеченной цели.

Управляющая организация:

• выполняет управленческую и организационную работу;
• принимает решения;
• Обеспечивает достижение поставленных целей.

При управлении жилым домом субъектом управления являются собственники помещений в жилом доме (основной субъект) или лица, привлеченные ими для управления домом (промежуточный субъект). В некоторых случаях субъектом управления жилым домом могут быть местные власти (когда сами собственники не выбирают управление домом, местные власти выбирают за них управляющую компанию; пункт 4 статьи 161 Жилищно-коммунального кодекса). 4 ст. 161 Жилищно-коммунального кодекса).

• Целеустремленность. Каждая управленческая деятельность имеет конкретные цели и задачи. Таким образом, управление жилым домом осуществляется в целях обеспечения: благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в жилом доме, разрешения проблем, связанных с использованием общего имущества, и предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
• Сплоченность и единство. Управление жилым домом, в котором жилые и нежилые помещения принадлежат разным собственникам, может осуществляться только на единых условиях, согласованных ими. Собственники могут сами разработать эти условия или делегировать полномочия по их созданию своему агенту, который будет представлять интересы всех собственников при выборе и заключении договоров с управляющими компаниями.

Таким образом, управление жилым домом — это согласованные действия собственников помещений в жилом доме или привлеченных ими лиц по обеспечению благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащему содержанию общего имущества в жилом доме, решению вопросов пользования общим имуществом и предоставлению коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Читайте также: Межведомственная комиссия по признанию жилья аварийным: что такое МВК, состав, заседание, протокол, заключение, как признать здание непригодным для проживания

Как выбрать способ управления домом?

Жилищный кодекс Российской Федерации возлагает на собственников квартир обязанность выбрать способ управления домом в течение одного года до даты объявления органами местного самоуправления конкурса по отбору управляющей организации. Предположительно, дата проведения таких тендеров должна быть известна заранее, т.е. как минимум за год.

ЖК РФ предлагает три способа управления жилым домом:

• непосредственное управление собственниками помещений в жилом доме;
• управление жилищными сообществами или жилищным кооперативом или другим специализированным потребительским кооперативом;
• управление со стороны управляющей компании.

Выбор способа управления зависит от того, сколько в доме жилых помещений, насколько платежеспособны и дисциплинированы жильцы, какие управляющие компании есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения налажены с организациями, поставляющими ресурсы, есть ли приборы учета в квартирах и домах и т.д.

(Договорные) критерии выбора метода управления зданием:

Метод управления	Прямое управление	ЖИЛИЩНЫЕ АССОЦИАЦИИ, ЖИЛИЩНЫЕ АССОЦИАЦИИ, ЖИЛИЩНЫЕ АССОЦИАЦИИ	Управляющие компании
Критерии дифференциации
Заключение договоров с организациями жилищно-коммунального хозяйства	Договоры на коммунальные услуги заключаются с каждым владельцем квартиры отдельно, в договорах на жилищные услуги все владельцы квартир выступают как одна сторона договора	Заключенные жилищными ассоциациями, товариществами собственников жилья и жилищными кооперативами с поставщиками коммунальных услуг	Заключается управляющими организациями с поставщиками жилищно-коммунальных услуг
Заключение договора на управление жильем	Соглашение не требуется	Заключается с каждым владельцем, если это решено на общем собрании. Заключение договора не требуется, поскольку функции по управлению домом прописаны в уставе ТСЖ и протоколе общего собрания собственников, утвердившего решение о создании ТСЖ (квартиры, кондоминиума).	Подписано с каждым владельцем отдельно
Обучение персонала	Может потребоваться, если собственники изберут адвоката для представления их интересов в ТСЖ.	Возникает, когда в органы управления кондоминиумом избираются неэксперты.	Не ожидается, так как управляющие компании работают на профессиональной основе.
Расходы на обучение сотрудников.	Может быть.	Может быть.	Нет.
Расходы на управление зданием, содержание управленческого персонала.	Нет.	Да.	Да, есть.
Количество собственников в здании	До 4 (по аналогии с предыдущим законом «О товариществах собственников жилья»).	От 4 (условно).	От 4 (условно).
Защита прав и законных интересов собственников помещений в здании	Собственники помещений в здании защищают свои права и законные интересы сами лично или через доверенных лиц.	Если защита прав и законных интересов собственников предусмотрена уставом ТСЖ, ЖСК или ЖК, то собственники могут обратиться непосредственно в ТСЖ, ЖСК или ЖК. Органы управления ОСМД, ТСЖ и ЖСК либо сами представляют интересы собственников, либо нанимают для этого внешних экспертов.	Если функция защиты прав и законных интересов собственников жилья закреплена в договоре управления, собственники могут обратиться за помощью непосредственно в управляющую компанию.
Возможность снизить расходы домовладельца, связанные с управлением и обслуживанием здания	Отсутствие затрат на управление зданием.	— Оказание определенных видов услуг собственными силами (сторожа, сантехники, уборщики);Помощь местных органов власти в виде бюджетных ассигнований на капитальный ремонт и обучение персонала (статья 165 А.Ф.П.);Осуществление коммерческой деятельности (перечень видов деятельности — статья 137 А.Ф.П.).	Выбор управляющей организации, предоставляющей услуги по ценам, удовлетворяющим интересы собственников помещений в доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно выбирают управление домом на основе выбранных критериев в зависимости от конкретной ситуации.

Непосредственное управление

Управление жилым домом осуществляется непосредственно собственниками квартир при следующих вариантах взаимоотношений с внешними организациями, предоставляющими жилищно-коммунальные услуги (рисунок 1):

• Договоры на коммунальные услуги (холодная и горячая вода, канализация, электричество, газ, отопление) заключаются с каждым владельцем квартиры в доме от своего имени.
• Договоры на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в жилом доме заключаются со всеми или большинством собственников помещений в доме. В этом случае все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны договора.
• Если общее собрание собственников квартир решит, что один из собственников может действовать с третьими лицами по доверенности от имени других собственников квартир.

Рис. 1. Заключение договоров на коммунальные услуги с каждым владельцем квартиры в доме

Заключение договоров на оказание жилищных услуг, одной из сторон которых являются все собственники квартир в доме

Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги от имени всех собственников помещений в доме одним собственником, выступающим в качестве доверенного лица.

Плюсы и минусы непосредственного управления многоквартирным домом

Стоит знать положительные и отрицательные стороны управления многоквартирным домом, прежде чем решиться на этот метод. К положительным моментам относятся:

• Расходы на оплату коммунальных услуг, связанных с содержанием дома, будут значительно ниже.
• Процесс принятия решения происходит гораздо быстрее, так как от этого зависят комфортные условия жизни домовладельцев.
• Существует возможность выбора поставщика услуг. Жители могут свободно выбирать наиболее подходящую компанию.
• Все средства идут только на нужды проживающих. В случае жилья, финансируемого государством, бюджет может быть разделен между внутренними фондами организации.

Несмотря на указанные преимущества, прямое управление жильем имеет некоторые недостатки, к которым относятся

• Отсутствие контроля за качеством предоставления услуг жилищными инспекторами.
• Жильцам приходится тратить больше времени на выбор организации, обслуживающей многоквартирный дом.
• Выбрав прямой метод управления МФБ, владельцы не могут получить помощь от государства по вопросам обеспечения жильем.

Как перейти на форму непосредственного управления многоквартирным домом

Если вы ознакомились с законодательной базой и хотите внедрить данную схему содержания жилья, вам следует ознакомиться с процедурой перехода на данный метод управления. Это довольно легко организовать — владельцам необходимо выполнить всего два условия:

1. Они должны выразить свое желание перейти на форму непосредственного управления многоквартирным домом
2. Они должны организовать общее собрание собственников для принятия решения о переходе на новую систему управления

Согласно статье 161 Жилищного кодекса РФ, способ управления может быть утвержден или изменен только на общем собрании собственников.

Преобразование в НУ возможно только для тех зданий, в которых не более 30 квартир.

Инициативная группа.

Организация начинается с создания инициативной группы собственников, в которую входят наиболее активные жильцы дома. В их задачи входит создание условий для перехода к непосредственному управлению, проведение общих собраний собственников и регулирование исполнения обязанностей со стороны нанимателей жилых домов и организации, оказывающей услуги МФБ.

Инициативная группа выступает в качестве посредника между владельцами и подрядчиками. Поэтому целесообразно создать инициативную группу от различных жилых домов, чтобы полностью контролировать качество жилищных условий. Необходимо сформировать инициативную группу, чтобы привлечь соседей к переходу на НБ, так как изменение системы управления возможно только при поддержке новой системы более чем половиной голосов. Выбор жителей является добровольным и на него могут повлиять только аргументы и обоснования в пользу НУ.

Собрание собственников.

Необходимо провести собрание жителей для утверждения новой формы управления. Она организована инициативной группой владельцев. Жильцы будут проинформированы об организации собрания собственников. Инициативная группа должна указать организатора, дату и время проведения собрания. Кроме того, существует список конкретных вопросов, которые должны быть обсуждены на встрече. Ключевые вопросы включают:

• Обоснование перехода на НУ.
• Выбор лидера, который будет выступать в качестве посредника между владельцами и подрядчиками.
• Выбор поставщиков услуг для МФБ.

Ведется письменный протокол собрания, включающий все детали собрания, список вопросов повестки дня, список выступающих и их доклады, а также подпись каждого участника собрания.

Как происходит распределение обязанностей между жильцами?

Не менее важным вопросом является распределение обязанностей между собственниками, проживающими в жилом доме. Это можно сделать одним из следующих способов:

Самый простой вариант — устно сообщить информацию всем жильцам на собрании.    В этом случае на каждого собственника возлагаются конкретные задачи и обязанности, которые он будет выполнять на благо всех жителей многоквартирного дома. Однако, несмотря на простоту этого метода, он имеет существенный недостаток. В данном случае речь идет о доверии жильцам, при котором они обязуются выполнять поставленные задачи, владелец не несет ответственности за невыполнение обязанностей.

Более сложным вариантом является вынесение вопросов обязательств на общее собрание. В этом случае обязанности каждого члена будут официально закреплены в документе ОСС, что обеспечит их выполнение.

Видео настоятельно рекомендуется.

Управление ТСЖ, ЖК, ЖСК

При управлении жилым домом товариществом собственников жилья (жилищным кооперативом, иным потребительским кооперативом) отдельные юридические лица вправе заключать в соответствии с законодательством Российской Федерации договор управления жилым домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в жилом доме, договоры о предоставлении коммунальных услуг и иные договоры в интересах собственников помещений в доме.

Поэтому можно выделить две модели договорных отношений между домовладельцами и поставщиками жилищно-коммунальных услуг при управлении домом товариществами собственников жилья, жилищными ассоциациями и жилищными кооперативами (рис. 2):

• Собственники помещений в жилом доме делегируют право заключения договоров на оказание жилищно-коммунальных услуг товариществам собственников жилья (ТСЖ, ЖСК). Делегирование функций по заключению договоров может быть закреплено в решении общего собрания собственников, в уставах товариществ собственников жилья, жилищных и общественных объединений и в договоре управления.
• Владельцы квартир в кондоминиуме передают право заключения договоров на жилищно-коммунальные услуги товариществу собственников жилья (ТСЖ, ЖСК), а товарищество собственников жилья (ТСЖ, ЖСК) в свою очередь заключает договор управления с управляющей организацией, которая управляет и заключает договоры с поставщиками услуг от имени товарищества собственников жилья (ТСЖ, ЖСК).

Рисунок 2. Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги ТСЖ, ЖСК, ЖСК от имени всех собственников квартир в доме

Заключение договоров на предоставление жилищно-коммунальных услуг управляющей организацией от имени кондоминиумов, ЖСК и ЖНК

Управление управляющими организациями

При выборе управляющей компании для управления жилым домом, владельцы квартир в жилом доме должны подписать с выбранным управляющим договоры управления, которые включают следующую информацию

• состав общего имущества жилого дома, подлежащего управлению, и адрес этого дома;
• перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в жилом доме, порядок внесения изменений в этот перечень, а также перечень коммунальных услуг, предоставляемых управляющей компанией
• порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения этих платежей
• порядок контроля за выполнением управляющей организацией своих обязательств по договору управления.

Договор управления, заключенный с управляющей организацией, по всем своим признакам подпадает под признаки договора возмездного оказания услуг, предусмотренные гражданским законодательством Российской Федерации.

В соответствии со статьей 780 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором возмездного оказания услуг не предусмотрено иное, исполнитель услуг (управляющая организация) оказывает услуги лично. То есть управляющая организация либо сама предоставляет часть жилищно-коммунальных услуг в рамках договора на управление жилым домом, либо является посредником между собственниками помещений в доме и поставщиками жилищно-коммунальных услуг.

Управляющая компания заключает договоры с поставщиками жилищно-коммунальных услуг от имени собственников жилья (рис. 3).

Рис. 3. Заключение договора на предоставление жилищно-коммунальных услуг управляющей компанией от имени всех собственников помещений в доме

Таким образом, действующее жилищное законодательство адекватно отражает реалии сложившихся отношений в сфере управления многоквартирными домами и предоставляет собственникам возможность выбора наиболее удобного способа управления своим имуществом как инструмента реализации права распоряжения своим имуществом.