Ввод в эксплуатацию объектов строительства: правовая основа и положения

Какой порядок получения, и какие бывают основания для отказа?

Вне зависимости от характера строительных работ: вновь построенное здание или после реконструкции, порядок ввода в эксплуатацию одинаков.

Действия происходят путем получения разрешения приемочной комиссии государственных органов на ввод в эксплуатацию хозяйственного здания.

Разрешение на строительство – это документ, который подтверждает, что строительные работы выполнены в соответствии с определенными требованиями: объект построен в соответствии с выданным разрешением на строительство и утвержденным проектом.

Регулируется данная процедура:

• Градостроительный кодекс Российской Федерации.
• Федеральный закон № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг».
• Постановление Правительства РФ № 92, которое наделяет государственные органы правом давать разрешение на ввод здания в эксплуатацию.
• Приказ Минстроя РФ № 117/пр, об утверждении формы разрешения на ввод здания в эксплуатацию.
• Во исполнение приказа Минстроя № 343/пр, об утверждении Административного регламента оказания коммунальных услуг, о выдаче разрешения на ввод здания в эксплуатацию.

Какие нужны документы для ввода здания в эксплуатацию?

Для получения разрешительной документации после завершения строительства следует подготовить заявление, строго по установленной форме, и приложить к нему пакет документов:

• Паспорт заявителя или доверителя (в этом случае также прилагается доверенность на представителя).
• Выписка из ЕГРН на сюжет.
• Разрешение на строительство.
• Документы, подтверждающие соответствие здания техническим регламентам, согласованному проекту и требованиям энергоэффективности.
• Схема планировки участка (СПОЗУ), в том числе содержащая сети, связанные со зданием.
• Документы, подтверждающие выполнение технических условий, и их согласование с соответствующими организациями.
• Подготовлен технический план для сдачи здания в эксплуатацию.
• Заключение, подтверждающее соответствие здания согласованному проекту и установленным требованиям.
• Если объект опасен, также требуется предоставить договор обязательного страхования.
• Для объекта культурного наследия требуется акт приемочной комиссии, подтверждающий соблюдение требований по сохранению такого объекта.

Вот общий список необходимых документов. К отдельным типам зданий также могут предъявляться дополнительные требования при вводе в эксплуатацию.

Важно! Документы должны быть представлены в оригинале или нотариально заверены. При отправке документов в электронном виде необходимо соблюдать определенный формат, а также заверять ЭЦП.

Этапы ввода здания в эксплуатацию.

1.  После подачи документов на экспертизу несколько государственных органов, межведомственно взаимодействуя друг с другом, проверяют соответствие документов установленным требованиям.
2. После проверки документов следует соответствие документов фактическому положению. Другими словами, это выездная проверка построенного (реконструируемого) здания.
3. После осмотра контролирующим органом выносится заключение: о соответствии или несоответствии здания установленным требованиям, согласно утвержденному проекту.

Это означает, что при обнаружении нарушений или отклонений от ранее выданных разрешений на строительство и проектов может быть дано отрицательное заключение.

Затем по результатам проверки документов и заключения государственный орган принимает решение: о выдаче разрешения на право эксплуатации здания или об отказе в выдаче такого разрешения

Какие могут быть основания для отказа?

Отказ в разрешении на запуск не является чем-то необычным. Причин много, общая формулировка которых содержится в статье 55 ГК РФ.

Как и в случае отказа в разрешении на строительство, формулировка отказа здания в заселении обычно очень поверхностна. Например, отсутствие представленных документов (каких нет — думайте сами), выявленные ошибки в заявке или противоречия в данных (здесь, вероятно, речь идет о несоответствии построенного объекта проекту).

Итак, вероятно последует отказ, если:

• Заявление не было подано в соответствии с установленной формой и требованиями.
• Нет никаких документов, которые нужно приложить.
• Построенное или реконструированное здание не соответствует: а) требованиям градостроительного плана; б) установленные нормы и правила; в) выданное разрешение на строительство; г) утвержденный проект.
• Площадь, характеристики и другие параметры построенного здания отличаются от утвержденного проекта, а также от ранее согласованной документации.
• Построенный или реконструированный объект нарушает установленные ограничения, а также противоречит виду разрешенного использования участка.

Подготовка и ввод в эксплуатацию объектов строительства

В наших статьях мы коснулись различных аспектов строительства. Мы получили общее представление о многообразии типов объектов, узнали такое весомое определение, как проектная документация в капитальном строительстве, узнали об основах безопасности и так далее

Чертежи строящегося объекта

Строительство зданий представляет собой совокупность приемов, технологий и процесса возведения конструкций со стенами, перекрытиями и крышами. Они могут иметь любую функцию:

• корпус
• публичный
• производство и тд

Но вне зависимости от того, какой вариант мы выберем, работа над ним начнется с разработки проектной документации, а закончится сдачей объекта в эксплуатацию.

Между этими этапами рассчитывается смета, определяется генподрядчик, который выполняет чертежи/схемы согласно спецификации и возводит объект. А после того, как строительство переходит в завершающую фазу, начинаются подготовительные работы для получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Правовая основа ввода в эксплуатацию объектов строительства

Забегая вперед, отметим, что ввод в эксплуатацию объектов строительства регулируется Градостроительным кодексом РФ от 29 декабря 2004 года. К этому документу мы еще вернемся позже. Но сначала давайте выясним, каков порядок сдачи строек в эксплуатацию.

Пример ввода в эксплуатацию

Акт ввода в эксплуатацию является важнейшим документом, подтверждающим выполнение работ. Без него строительство считается незавершенным, а использование помещения по целевому назначению законодательно запрещено и фактически невозможно.

На заметку! После завершения процесса строительства любого строительного объекта генподрядчик или подрядчик должен без дефектов подготовиться к приемке в соответствии со всеми требованиями контролирующих органов и структур. Сдача строительного объекта начинается только после того, как подрядчик соберет все необходимые документы.

Новый Градостроительный кодекс Российской Федерации, действующий в настоящее время, в корне изменил прежний порядок ввода и ввода в эксплуатацию объектов строительства.

Основным документом, регламентирующим все этапы строительных работ, включая приемку готовых объектов, является Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. (Федеральный закон № 190-ФЗ). Все прежние версии и порядки, существовавшие с советских времен, больше не действуют.

Именно 190-ФЗ дает конкретные ответы на многие вопросы строительной отрасли. В частности, в нем четко определено, что означает инициирование строительных проектов.

Приемка в эксплуатацию завершенных строительством объектов в настоящее время регулируется:

• статья 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации;
• положение о реализации ГОС в Российской Федерации, утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 01.02.06 № 54.

Градостроительный кодекс Российской Федерации

Из статьи 55 Градостроительного кодекса РФ следует, что орган, выдавший разрешение на строительство, выдает и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. В то же время в этой статье указано, что собственник меры обращается в орган, выдавший разрешение на строительство, с заявлением и в обязательном порядке прикладывает пакет необходимых документов.

На заметку! Перечень документов для ввода в эксплуатацию строго ограничен. Получатель не вправе требовать дополнительной или уточняющей информации/действий/заключений и т.п

Срок обработки пакета документов ограничен десятью днями. Это означает, что в течение 10 дней должно быть выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объектов строительства и оформлено в установленном порядке застройщику. Либо дается мотивированный отказ с четким указанием причины с подробным объяснением.

Основные принципы и положения ввода в эксплуатацию объектов строительства

Мы предлагаем самый доступный способ инициировать строительные проекты. Алгоритм включает четыре основных блока:

1. Акт начала строительства.
2. Заключение органа государственной строительной инспекции.
3. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
4. Особые условия выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Остановимся на каждом из них подробнее.

Ввод в эксплуатацию нового объекта

Акт ввода в эксплуатацию и его виды

В соответствии с договором строительного подряда сдача результата работ подрядчиком и приемка заказчиком осуществляется путем подписания обеими сторонами акта выполненной приемки или сдачи объекта строительства в эксплуатацию.

Этот документ, в свою очередь, является основополагающим в процессе приемки-сдачи завершенного строительства (п. 4 ст. 753 ГК РФ). В связи с этим Госкомстат России своими постановлениями (от 30 октября 1997 г. № 71а и от 11 ноября 1999 г. № 100) утвердил формы актов приемки выполненных работ — КС-2 и КС-3. Кроме двух других идентичных документов — это акт ввода в эксплуатацию строительной площадки КС-11 и акт ввода в эксплуатацию строительной площадки КС-14.

Форма на комплектацию КС-2 используется только для определенного объема или этапа строительных работ в рамках строительного проекта, который оговаривается в договоре строительного подряда. При этом формы КС-11 и КС-14 используются для приемки завершенных строек.

Примечание: Строительный объект считается принятым только в том случае, если подписан закон КС-11 или КС-14.

Что такое акт ввода в эксплуатацию объекта строительства КС-11 и КС-14?

Правильно оформленные и подписанные акты приемки (КС-11 или КС-14) имеют большое значение, так как их наличие:

• подтверждается факт приемки и сдачи объекта;
• подтверждает отсутствие претензий со стороны заказчика к объекту;
• подтверждены обоснованные расходы, понесенные заказчиком на строительство объекта;
• объект зарегистрирован у заказчика.

Все вышеперечисленное является основанием для следующих ключевых действий:

• оформление ввода в эксплуатацию объектов строительства, в соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации;
• принятие расходов в налоговый учет, в соответствии со статьей 252 НК РФ;
• отражение всех хозяйственных операций, в соответствии со статьей 9 Закона № 402-ФЗ;
• регистрация основных средств, в соответствии с Постановлением № 71а Госкомстата РФ.

Графический план инженерных коммуникаций новостройки

Читайте также: ТО ВДГО и ВКГО в квитанции: что это такое (расшифровка аббревиатуры), что входит в техническое обслуживание, содержание и проверку газового оборудования

Различия между актами приёмки объектов строительства КС-11 и КС-14

Как уже было сказано, акт о начале строительства объекта подтверждает признание и приемку завершенного строительства. Однако КС-11 и КС-14 имеют существенные отличия, определяющие область их применения и область применения. Предлагаем Вам ознакомиться с ними:

• при составлении Акта КС-14 в приемке объекта участвует приемочная комиссия, формирование которой осуществляет заказчик или инвестор. В исполнении Акта КС-11 участвуют только две стороны – подрядчик (исполнитель) и заказчик (инвестор);
• действие строительной площадки КС-14 одновременно служит как для приемки объекта, так и для признания его основным средством ввода в эксплуатацию с последующей эксплуатацией. Действие объекта строительства КС-11 служит подтверждением полной готовности объекта, а также подтверждает, что приемка объекта проведена и возможна подготовка документов для ввода объекта строительства в эксплуатацию с последующим его включение в состав основных средств;
• акт объекта строительства КС-14 распространяется на приемку объектов, строительство которых осуществлялось за счет льготного кредитования;
• акт со строительной площадки КС-14 отражает сведения о работе всех коммуникаций на объекте, а также о соответствии объекта, введенного в эксплуатацию, в соответствии с проектными, строительными и другими нормами. Действие объекта строительства КС-11 отражает только соответствие готового объекта утвержденным проектным данным;
• в акте ввода объекта строительства КС-11 указано, что приемка объекта строительства осуществлялась путем подписания акта подрядчиком и заказчиком. А КС-14 выступает подтверждением приемки объекта только после принятия соответствующего решения приемочной комиссией. Это решение оформляется в самом Акте СС-14 и подписывается только Комиссией.

Работа комиссии по приемке готового объекта в эксплуатацию Внимание! Акт ввода в эксплуатацию объекта строительства КС-14 составляется в соответствии с действующим законодательством (ст. 753 ГК РФ) только соответствующей комиссией, состоящей из представителей следующих надзорных органов: санитарно-эпидемиологического, природоохранного , пожарные, архитектурно-строительные и другие заинтересованные структуры.
Закон формы КС-11

Когда подписывают акты приёмки КС-11 и КС-14?

Есть ряд нюансов, о которых следует знать перед тем, как подписать акт о приеме на работу:

• постановку на учет КС-11 осуществляет заказчик по результатам проведенных им проверок, испытаний, а также на основании решений надзорных органов (пожарного надзора, охраны окружающей среды и так далее);
• регистрацию КС-14 осуществляют заказчик и члены комиссии по результатам проверок, расследований, проведенных указанными лицами и так далее, на основании выводов, решений, полученных от контролирующих органов;
• подписание актов КС-11 осуществляется представителем генподрядчика, то есть подрядчиком и представителем заказчика или иным лицом, уполномоченным инвестором;
• подписание актов строительной площадки КС-14 осуществляется непосредственно членами комиссии, участвовавшими в приемке объекта.

Назначение актов КС-2 и КС-3 и их роль при вводе объекта в эксплуатацию

Теперь несколько слов о действиях КС-2 и КС-3. Эти формы требуют только поэтапной сдачи выполненных строительных работ, при условии, что такая сдача предусмотрена в договоре. Эти формы актуальны и при привлечении субподрядчиков.

Промежуточная поставка с применением КС-2 и КС-3 позволяет не только признать расходы в налоговом учете, но и подтвердить фактическую стоимость полученного готового объекта.

Приемку или ввод в эксплуатацию в этом случае осуществляет заказчик, который осуществляет регистрацию перечисленного объекта и дальнейшее согласование с органами власти. Сами действия являются лишь основанием для расчетов с исполнителями работ.

Ввести построенное или реконструированное здание в эксплуатацию не просто.

Если здание не соответствует обязательным требованиям, а именно:

• разрешение на строительство,
• проектная документация,
• градостроительный план участка,
• разрешенное использование земли
• проект территориального планирования и проект межевания,
• установленные ограничения,

— тогда государственный орган примет решение об отказе в выдаче разрешений. И тогда регистрация через разрешение на строительство будет невозможна, а дальнейшая эксплуатация будет признана незаконной.

В случае если вы получили уже отказ в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию, или фактическое строительство не совпадает с утвержденным ранее проектом, существует способ регистрации таких зданий за 2 месяца, без получения разрешения на ввод.

Альтернативный способ регистрации уже построенных строений после 2-х документов – постановка на учет согласно ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в качестве вспомогательного здания.

Мы считаем этот вариант наиболее выгодным для собственника: — срок регистрации всего до 2-х месяцев; — быстрое осуществление ввода объекта в оборот; — минимальные финансовые вложения.