Выделение доли в натуре из общедолевой собственности частного дома

Что дает выделение доли в натуре

В том числе раздельные коммуникации, отдельные лицевые счета для оплаты ЖКХ и коммунальных услуг, общих и смежных помещений нет. Это означает, что арендодатель, фактически выделивший долю в натуре, становится единственным собственником собственного полноценного жилого дома.

Это дает ему право совершать с ним почти все сделки вне зависимости от желания других бывших совладельцев:

• распродажа;
• аренда;
• пожертвование;
• наследство;
• залог в кредитной организации и так далее

Стоит помнить, что при выделении части жилого дома в натуре часть земли, на которой он расположен, также выделяется в индивидуальную собственность. Это означает, что процедура межевания и получения нового кадастрового паспорта необходима не только дому, но и участку.

Особенности долевой собственности

Долевая собственность является разновидностью совместной собственности. В документации на помещение указывается точная сумма имущества каждого собственника.

В документах указывается точная сумма каждой доли имущества

Когда разделения не происходит:

• каждый собственник использует все помещения дома и прилегающий к нему земельный участок;
• сами собственники договариваются об использовании общего имущества;
• при невозможности выделения доли в натуре в квартире можно подать заявление о выплате компенсации;
  коммунальные платежи распределяются пропорционально долям.

Особенности долевой собственности определяются индивидуальным порядком их использования и продажи.

Как это происходит и зачем нужно выделять долю в натуре из долевой собственности на частный дом?

Как происходит процесс, какие могут возникать проблемы

Как выделить часть дома из общего имущества? Право на выделение части должно быть зарегистрировано в специальных органах после написания соответствующего заявления. Вместе с ним необходимо подать некоторые документы и оплатить госпошлину.

Поземельная регистрация выделенных объектов недвижимости происходит в обычном порядке, после завершения выдается два свидетельства, если указано такое количество собственников.

Свидетельство о регистрации является основным документом, свидетельствующим о праве собственности на раздел части помещения в натуре.

Данную процедуру можно выполнить двумя способами:

• на основании согласия всех собственников;
• на основании решения суда.

В результате процедуры разделения акций регистрируется

Так законодательством предусмотрено два варианта выделения доли из совместной собственности. После того, как владельцы определились с частями, они могут заключить соответствующий договор. После этого происходит регистрация.

Неважно, какой из двух методов используется, оба требуют присутствия специалиста. Этот специалист предложит варианты.

Все его предложения будут записаны в отчете. Когда дело доходит до суда, судья учитывает мнение эксперта.

Выделение части имущества по договоренности оговаривается в специальном договоре с учетом данных обследования. При этом принимается решение о разделе части имущества, а также кто, сколько и кому при конвертации.

На добровольной основе собственники имеют право решать, как разделить имущество.

Но исключением будут права детей, не достигших совершеннолетия. Для этого требуется разрешение опекуна.

Этот орган должен быть уверен, что права малыша не нарушаются. Неважно, заключается ли договор или принимается решение юридической организацией, оба варианта подлежат регистрации.

Но перед этой процедурой необходимо внести коррективы в кадастровый паспорт. Не забывайте, что при выделении доли в жилом доме необходимо произвести и раздел земли.

Только после этих действий будет проведена соответствующая реструктуризация домохозяйств.

Основные требования, техническая и практическая стороны решения задачи

Иногда в обычной городской квартире различить деталь практически невозможно

Следует понимать, для чего требуется выделение доли в помещении, а тем более в частном доме.

Конечно, легче расстаться с деньгами, получив какую-то компенсацию.

Это будет намного проще, чем процедура выделения доли дома и земельного участка. В основном это происходит с квартирами.

Дело в том, что сделать это практически невозможно. Хотя у него два владельца.

Потому что выделение доли в натуре должно предусматривать отдельный вход, санузел, кухню и, конечно же, индивидуальный адрес.

Именно по этим причинам можно проводить данную процедуру с частным домом, но не с квартирой.

В законодательстве конкретно оговорены эти моменты. Кроме того, назначение помещения не должно меняться. Не должно быть и ущемления прав собственников. Это означает, что затраты на помещение должны только увеличиваться, но никак не уменьшаться.

Что касается квартир, то здесь невозможно выполнить все требования, за исключением некоторых исключений. А вот при выделении доли в доме все намного проще.

Поэтому, когда встает вопрос о выделении доли, речь, скорее всего, идет о доме или земельном участке.

Серьезные проблемы могут возникнуть и при выделении части в частном доме, обычно они решаются путем выкупа лишней площади у одного из собственников

Однако эта процедура даже с домами не всегда проходит гладко.

Только потому, что выделение доли в пятьдесят процентов происходит достаточно редко.

И другие методы могут получить некоторые недоразумения. Например, когда причитающаяся часть оказывается меньше той, которая позволила бы присудить вознаграждение.

Потом придется выкупить еще небольшую сумму, чтобы хватило места для этих действий. Предположим, одному человеку принадлежит тридцать процентов всего дома.

А для отбора требуется не менее сорока. Это означает, что он также должен купить дополнительные десять процентов площади.

Только здесь внимание уделяется не только жилому помещению, но и отдыху присутствующих в доме.

Выделение доли в доме в натуре возможно в случаях наличия следующих признаков:

• ванная и туалет;
• кухня;
• жилые помещения;
• собственная входная дверь.

По закону выделенная часть должна стать отдельной собственностью с жилыми и подсобными помещениями и санузлами

Выделенная доля станет отдельным самостоятельным объектом. Законодательными актами утверждены минимальные квадратные метры помещений, рассчитанные для выделения части имущества.

В этих документах выделены целые главы, которые касаются именно жилых домов и квартир. По их словам, стоимость помещения должна быть сохранена, без этого условия произвести раздел невозможно.

Однако этот нюанс касается только судебных дел. Как только соглашение будет достигнуто, цена звонка может не появиться.

Цель выделения имущества значения не имеет. При решении этого вопроса через суд самое главное доказать, что истец до обращения в суд пытался договориться о разделе, но получил отказ в своих действиях.

По сути, в исковом заявлении может быть указана любая причина: получение личного имущества или возможность продажи и тому подобное.

Выделить имущество имеет смысл до начала ремонта или улучшения помещения. Так как после процедуры раздела другие собственники уже не смогут претендовать на улучшенное помещение.

Как было сказано выше, при выборе важно привлекать специалиста.

Он ответит на многие вопросы:

1. Возможно ли технически отделить деталь?
   Можно ли разделить дома, строения и землю по долям в совместной собственности?
2. Каковы общие варианты?
3. Что будет переделывать и перестраивать каждый из собственников и сколько на это потребуется денег?
4. Какова цена имущества на участке, включая землю и все постройки?
5. Если уступка доли невозможна, какая цена должна быть уплачена другим собственникам?
6. Кроме того, он сможет определить амортизацию здания в процентах.

Как в частном доме выделить долю в натуре

Оформление в индивидуальную собственность части в жилом доме может осуществляться двумя способами.

1	По предварительной записи	Это предполагает добровольное решение всех совладельцев дома о выделении доли в натуре. В этом случае может быть выделена только часть инициатора, а остальные доли могут находиться в совместной собственности других собственников.
2	После решения трибунала	Процедура трибунала довольно сложна и должна использоваться только в том случае, если добровольное соглашение невозможно. Часто это связано не только со спором о разделе недвижимости, но и с другими спорными вопросами (наследство, развод, раздел имущества и так далее).

В каких случаях выделение доли невозможно

Иногда без запаса не обойтись. Например:

• если супруги разводятся и планируют разделить совместно нажитое имущество;
• если имущество получено в наследство, но наследников несколько;
• если один из собственников желает распорядиться своей долей, например продать ее или сдать в аренду.

Иногда продажа доли в собственности – единственный выход в сегодняшней жизненной ситуации. Для того чтобы собственник мог распоряжаться своей долей, необходимо, чтобы она была определена в натуре. Но на практике это не всегда возможно. Например, определить физическую часть имущества не получится, если она:

1. Другим владельцам будет сложно получить доступ к местам общего пользования, таким как кухня или ванная комната.
2. Предстоит перестройка, которая может поставить под угрозу жизни жителей.
3. Сделать другие участки собственности непригодными для проживания. Например, согласно статье 16 Жилищного кодекса РФ, если в помещении нет окна, оно не является жилым.
4. Это нарушит законные интересы организаций, например кредитной организации (если квартира находится в залоге у банка), или отдельных граждан, например инвалида, проживающего в квартире, которым будет ограничен доступ в места общего пользования.

Выделить доли из общего имущества на самом деле несложно. Вам предстоит определиться с размерами деталей и зафиксировать договоренности на бумаге.

В этом случае имущество остается обычным, вы не можете распоряжаться своей частью имущества, размер вам известен прямо сейчас. Но сложности могут возникнуть при смене формы собственности с совместной на долевую, а также при выделении части имущества в натуре.

Читайте также: Выписка ЕГРН в человекочитаемом формате: Инструкция как открыть xml-файл выписки из Росреестра

Способы выделения доли

Существует три основных способа распределения доли собственности в натуре:

1. Установить правила пользования помещением. В данном случае речь идет о передаче одной из комнат одному из собственников по договоренности, но места общего пользования остаются доступными для всех жильцов.
2. Поделись имуществом. Это относится к случаям, когда оценивается вклад каждого собственника в недвижимое имущество в связи с разделом совместно нажитого имущества.
3. Продайте, подарите или унаследуйте свою долю.

Когда все собственники помещения пришли к выводу о разделе, достаточно просто подписать договор. Типовой договор о разделе имущества должен содержать следующую информацию:

1. Номер договора, дата и место подписания договора, наименование документа.
2. Персональные данные каждого владельца.
3. Подробная информация об объекте с подтверждением регистрации и владения.
4. Размер долей сторон договора и способ их определения.
5. Вся доступная информация об обременениях, наложенных на имущество договаривающихся сторон.

Соглашение должно быть подписано каждым собственником, затронутым нововведением. После заключения такого договора важно, чтобы государственные органы внесли необходимые изменения в реестры собственности.

В дальнейшем для изменения условий соглашения об определении долей необходимо обоюдное согласие всех участников соглашения, всех, кто его подписал. В случае, если мирным путем договориться не удастся, вопрос об определении долей придется решать в судебном порядке.

Пошаговая инструкция по выделению доли в судебном порядке

Человек, впервые столкнувшийся с жилищными спорами, чаще всего понятия не имеет, с чего начать. Мы подготовили для вас пошаговую инструкцию, призванную упростить процедуру установления права собственности.

1. В первую очередь нужно определиться, на что вы выделяете. Затем вы решаете, хотите ли вы выделить часть в натуральной форме или в деньгах.
2. Далее нужно понять, возможно ли технически утеплить деталь натурой, или придется довольствоваться деньгами; какие варианты выделения возможны в этом случае; сколько будет акций и какого они размера; сколько ваша доля собственности будет стоить на рынке недвижимости. На эти вопросы ответит эксперт.
3. После того, как вы определились, на что вам выделяют, необходимо попытаться обсудить это с другими владельцами помещения. Если вам удалось договориться и подписать договор о долях, то основной процесс завершен. А если нет, то идем дальше.
4. Подготовьте исковое заявление, подготовьте пакет документов, рассчитайте размер госпошлины и уплатите ее.
5. Подача исков и документов в суд. Начало дела и судебное заседание.
6. Получение вступившего в законную силу судебного решения.
7. Регистрация изменений в Росреестре и БТИ.

Если решение суда содержит хоть малейшее изменение соотношения долей и собственности, каждый собственник должен зарегистрировать это в государственных органах.

Как определить размер доли

Стать собственником доли можно только по договору о разделе с помощью решения суда, а также на условиях долевой собственности, которые устанавливаются при покупке имущества. Если ваш случай не подпадает ни под одно из вышеперечисленных, то вы являетесь одним из собственников совместного имущества.

Это означает, что они у вас есть, но вы не знаете их размер и это никак не задокументировано. Как я могу узнать размер своей доли имущества в этом случае?

Доли собственников в общем имуществе по умолчанию равны. Например, квартира 60 квадратных метров с тремя собственниками. Итак, по умолчанию каждому владельцу принадлежит ⅓ квартиры, т.е. 20 кв. Но как разделить доли так, чтобы можно было распоряжаться, например, отдельной комнатой?

Статья 252 ГК РФ допускает определение доли в натуре, но устанавливает ряд условий, важнейшим из которых является сохранение пригодности имущества для проживания в нем граждан. Например, нельзя физически разделить однокомнатную квартиру на две изолированные друг от друга жилые части, оборудовать отдельные входы, отдельные или переносные коммуникации, вырезать окно в несущей стене для второй комнаты — т.е, сделать полномасштабную перепланировку. Поэтому делить такие дома не получится.

Но если квартира достаточно большая, в ней несколько отдельных комнат, технически возможно переоборудовать ее, сделать отдельные входы – разделение вполне возможно. Условием проведения такой процедуры будет согласование перепрофилирования в органах местного самоуправления и выдача БТИ двух отдельных технических паспортов.

В ряде случаев полное разделение жилого помещения на два (или более) отдельных технически невозможно, даже если оно достаточно просторно. В таких случаях закон позволяет совладельцу перевести квартиру в совместную собственность. У каждого совладельца будет отдельная комната для проживания, а места общего пользования (кухня, санузел, коридор) останутся общими.

Что можно делать с полученной долей

После раздела дома между собственниками каждый из них вправе распоряжаться своей долей по своему усмотрению. Продажа – самый распространенный вариант. Большинство совладельцев требуют выделения своей доли именно для того, чтобы потом продать ее.

Важно: прежде чем выставить свою часть на продажу, собственник обязан предложить другим бывшим сособственникам выкуп их доли, так как согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ, они имеют преимущественное право. И только после того, как совладельцы откажутся от выкупа предложенной им части жилого помещения, собственник доли может выставить недвижимость на открытую продажу. Отказ от совместной собственности от покупки должен быть документально подтвержден.

Совладелец дома, даже если часть его выделена в натуре, не вправе сдавать его внаем без согласия других сособственников. Если собственник не нарушает законных прав других сособственников, впуская жильцов в свою часть квартиры, он вправе обратиться в суд с заявлением о возможности передачи своей части квартиры в аренду.

Самый простой способ распорядиться своей частью жилплощади – подарить ее. Основное отличие от продажи – дарение предполагает безвозмездную передачу имущества.

Важно понимать, что совместное владение не дает вам полной свободы действий и распоряжения своими акциями. Большинство процедур требуют разрешения и согласия всех владельцев.

Порядок выдела доли в доме по соглашению

Мировой порядок распределения акций в натуре — лучший способ решить проблему. Однако и он имеет множество нюансов, о которых необходимо знать.

Порядок действий

Чтобы передать часть дома в индивидуальную собственность по договору, необходимо следовать следующему алгоритму:

• достичь соглашения о перепланировке и последующем разделе жилого дома между всеми сособственниками;
• провести и узаконить перепланировку;
• разделять лицевые счета на коммунальные услуги, заключив соответствующие договоры с управляющей компанией;
• составить договор;
• подтвердить его легитимность у нотариуса;
• обратиться в Росреестр (можно через МФЦ) и подать заявку на внесение изменений в ЕГРИП;
• получить выписку из реестра собственников на часть дома.

Образец соглашения

В документе о добровольном разделе недвижимого имущества должны быть указаны следующие сведения:

• паспорт, личные данные каждого из совладельцев частного дома;
• наименование документа, дата и место составления;
• описание долевой собственности (количество комнат, расположение, этажность, материал и так далее);
• сведения о размере доли каждого сособственника;
• основания владения домом (количество свидетельств о праве собственности и договоров о передаче прав);
• конкретное описание той части жилого дома, которая достается каждому из собственников (описание комнат, их размеры и так далее);
• нотариальное удостоверение законности договора;
• подписи всех сторон сделки;
• дата документа.

Необходимые документы

Для оформления договора необходим небольшой пакет документов:

• паспорта (свидетельства о рождении) всех совладельцев здания;
• техническая документация;
• выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости.

При регистрации в Росреестре необходимо будет дополнить этот пакет следующими бумагами:

• нотариально удостоверенное соглашение;
• заявление, тест, который вам дадут в отделении учреждения или в МФЦ.

Сроки

Самой продолжительной частью всей процедуры выделения природоохранной части жилого дома по договору является приведение строения в вид, отвечающий условиям специального назначения, то есть осуществить и узаконить переустройство.

Непосредственная подготовка договора и его заверение у нотариуса не займет более часа. Однако может потребоваться некоторое время (обычно не более одной недели), чтобы записаться на прием к нотариусу. Поэтому стоит записываться заранее.

Выписка из ЕГРН должна быть выдана вам в срок, не превышающий 14 дней с момента подачи соответствующего заявления и необходимого пакета документов.

Стоимость

Так как услуги нотариуса являются обязательными при заключении договора о недвижимости, их все равно придется оплатить. По норме ст. 333 НК РФ тариф за удостоверение документа о размещении акций составляет 500 руб.

Однако в каждом регионе страны оплата за техническую и юридическую работу нотариальной конторы может различаться. В среднем сделка будет стоить вам от 1500 до 2000 рублей.

Порядок обращения в суд

обращение в суд – очень сложный процесс. Как составить ТЗ и какие документы к нему нужно приложить разберемся ниже

Порядок действий

Порядок судебного разбирательства следующий:

• попытаться решить спорный вопрос мирным путем и заключить соглашение;
• собрать необходимые документы, подтверждающие обоснованность обращения в судебный орган;
• подготовить претензию;
• уплатить государственную пошлину;
• подать иск в районный суд общей юрисдикции по месту нахождения спорного объекта;
• участвовать в судебных разбирательствах, давать показания, доказывать свою правоту иными законными способами;
• получить решение (при необходимости его можно обжаловать);
• обратиться в Росреестр и зарегистрировать свое право на недвижимое имущество.

Образец искового заявления

Лучше всего готовить иск с профессиональным юристом, но если вы все же решили действовать самостоятельно, то в заявлении должны быть отражены следующие моменты:

• точное наименование суда, в который адресована претензия;
• ваши Контактные Данные;
• максимально полную и достоверную информацию о обвиняемом;
• информация о третьем лице (при наличии);
• цена иска;
• правильное наименование требования («О выделении в натуре доли жилого дома (приватного»);
• сведения о возникновении права собственности как у вас, так и у ответчика на долю имущества;
• описание сути спора, почему не удалось заключить мировое соглашение;
• ваши мотивированные претензии, со ссылками на нормы действующего законодательства РФ;
• список прилагаемых документов;
• дата выдачи и ваша подпись.

Необходимые документы

Для того, чтобы суд принял ваше заявление к рассмотрению, необходимо представить следующий пакет документов:

• паспорт заявителя;
• выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности на объект;
• техническая документация на дом;
• кадастровый паспорт;
• квитанция об уплате государственной пошлины;
• иные документы, подтверждающие обоснованность ваших требований.

Все документы могут быть отправлены в копиях. Однако по первому требованию судьи вы должны быть готовы предоставить оригиналы. Иногда бывает так, что предоставленных справок недостаточно для принятия объективного решения, и суд может запросить другие документы.

Сроки

Рассмотрение спора о размещении акций обычно не превышает двух месяцев.

Однако в случаях, когда необходимо разрешить другой имущественный спор, рассмотрение дела может быть отложено более чем на шесть месяцев.

Стоимость, расходы

Для обращения в судебные органы необходимо оплатить госпошлину, размер которой зависит от кадастровой стоимости выделенной доли.

Сумму к уплате можно рассчитать, воспользовавшись нормой статьи 333 НК РФ или посмотреть электронный калькулятор пошлины на сайте суда.

Судебная практика

Вопросы о выделении доли из жилого дома обычно не вызывают затруднений, если у истца есть действующее право собственности на недвижимое имущество. Если его нет (а, например, только право пользования), то не может быть и речи об обращении даже малой части в личное владение.

Суды также проявляют особую внимательность при рассмотрении вопроса о выделении доли в имуществе, где совладельцами являются несовершеннолетние. Поэтому, чтобы принять решение в вашу пользу, нужно сначала заручиться поддержкой органов опеки.