Что такое ППА в недвижимости в 2023 году?

Что это такое

Рынок недвижимости сильно изменился за последние годы. Стремительное развитие строительства привело к тому, что рынок первичной недвижимости стал наиболее востребованным.

Но экономическая ситуация в стране спровоцировала падение цен на недвижимость, что, несомненно, связано с неплатежеспособностью ее граждан. Это способствовало развитию комиссионных сделок как по купле-продаже, так и по аренде недвижимости.

Термин «уступка» означает вид сделки, которая непосредственно связана с использованием недвижимого имущества. Получатель в ходе сделки передает приобретенные на него права вместе с обязанностями третьему лицу.

Они проходят через согласие собственника имущества, которое выражается в письменной форме. Аренда будет осуществляться по договоренности.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ НА СЛЕДУЮЩЕЕ! Необходимым условием для арендатора в сделке является согласие собственника.

Особенности заключения договора

Заключение договора о передаче права аренды в любой форме не является противозаконным. Главное, в договоре должны быть пропечатаны следующие пункты:

• сведения о предмете сделки и сторонах;
• права, обязанности, ответственность участников за нарушение условий договора — размер штрафа, механизм одностороннего расторжения, возможность досудебного урегулирования спора);
• сумма, способ оплаты и периодичность оплаты.

Договор Ptil не может быть заключен на более длительный срок, чем предыдущий договор аренды.

Возможные трудности

Вопросы, касающиеся распределения ренты, регулируются ст. 615 ГК РФ. В нем уточняются все нюансы поручения, определяются права сторон и их обязанности, определяется порядок регулирования.

Наниматель обязан соблюдать нормы законодательства, определяющие порядок пользования чужим имуществом. Переуступка прав аренды имеет некоторые особенности, которые делают ее популярной сделкой на рынке недвижимости. К ним относятся:

• при присуждении договоров, заключенных некоторое время назад, новый собственник покупает объект по старой цене (что достаточно выгодно),
• больше всего таких договоров встречается в центре городов, где расположены объекты, приносящие наибольшую прибыль предпринимателю,
• арендатор может увидеть объект «в действии», насколько он востребован у покупателей, какую прибыль приносит расположенный там бизнес,
• предыдущий арендатор получает, согласно договору, денежную компенсацию, переход прав на объект без проведения торгов.

При передаче права аренды объекта, принадлежащего муниципалитету, обязательно участие в конкурсе, либо процедура может быть проведена без него, и согласование размера комиссии.

Составление договора

Сделка по заключению такого договора может быть совершена в отношении:

1. пустой,
2. нежилое помещение,
3. другие дела, связанные с недвижимостью.

Земельного участка

Договор о предоставлении права прикрепления к земельному участку предполагает некоторые функции. Это:

• предыдущий арендатор, как и последующий, обязан сообщить о сделке собственнику земли, но его согласие не требуется,
• согласно ст. 606 ГК РФ собственник при наличии соответствующего документа, подписанного сторонами, обязан предоставить арендатору, помимо права аренды, право пользования объектом,
• согласно ст. 607 ГК РФ, договор такого типа должен содержать дополнительные пункты, например, о границах земельного участка, их местонахождении.

Нежилого помещения

Как и в случае с земельным участком, такой договор о собственности также имеет свои особенности, среди которых:

1. при составлении договора аренды между собственником и арендатором первый может включать такой пункт, как невозможность передачи прав, при этом согласие арендатора не обязательно,
2. принимая недвижимость, третья сторона в этой системе принимает все условия по предыдущему соглашению, а также налоговые обязательства, если таковые имеются. Такой долг может быть включен в общую стоимость сделки,
3. составление договора выгодно первому жильцу, так как по окончании процедуры он получает денежную сумму.

Третьему лицу

Особенность таких сделок в том, что договор заключается только между третьим и вторым звеном в цепи аренды земельного участка или помещения. Таким образом, присутствие владельца объекта не обязательно.

Совершая сделку, стороны могут дополнить ранее согласованный договор отдельными пунктами, но такие изменения не должны корректировать первоначальный договор аренды, заключенный с собственником.

Процесс оформления

Последовательность сделки включает несколько этапов:

• получение документов, составление формы договора, стороны должны заранее согласовать пункты, которые будут включены в документ,
• заявление в регистрирующий орган,
• получение юридически обязывающих документов, по которым права на объект переходят от одного лица к другому.

Документы

Обязательными документами для подачи являются:

1. образец заявления,
2. документы, удостоверяющие личность (для физических лиц),
3. свидетельство налоговой службы
4. первый договор аренды, заключенный с собственником объекта,
5. три экземпляра договора.

Образец

Документ содержит следующую информацию:

• наименование документа (полное юридическое), место составления, дата,
• полная информация о сторонах договора,
• предмет сделки
• дополнительные пункты, которые обе стороны желают включить в договор,
• подписи и даты участников.

Если вы сомневаетесь при заключении сделки, лучше обратиться к опытным юристам.

Читайте также: Геодезия земельного участка: что это такое и для чего она нужна, цели работ и проведение съемки

Последствия и обязанности

После подписания документа, в соответствии с указаниями статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, участники обязаны соблюдать установленные законодательством правила.

Условия действуют в течение всего срока действия документа. Важно учитывать, что у последующего арендатора будут обязательства, которые необходимо соблюдать. К ним относятся:

1. перечисление налогов и сборов (в соответствии с указаниями НК РФ),
2. оплата арендной платы (согласно первоначальному договору),
3. погашение долга (это должно быть указано в новом договоре, иначе долг оплачивает предыдущий арендатор).

Нередко арендатор погашает свой долг до составления договора. Третье лицо, получающее аренду, может потребовать от бывшего арендатора выплаты долга до подписания документа. Эта сделка хороша для:

• бывший арендатор сдает ненужное имущество,
• последующий арендатор, который покупает недвижимость по аналогичной цене,
• арендодатель, который не теряет прибыль, предлагая недвижимость в аренду в соответствии с арендной платой, указанной в договоре.

Вступает в силу после регистрации, которую осуществляет Росреестр.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ НА СЛЕДУЮЩЕЕ! Не является обязательным, если срок заключения документа между физическими лицами составляет менее 1 года.

Регистрация происходит в форме заявки, которая предполагает подачу заявления в соответствующий орган. Прилагаются следующие документы:

1. паспорт для идентификации,
2. официальный документ, подтверждающий соглашение с собственником объекта о передаче права найма, или иной документ, подтверждающий его уведомление, а также два экземпляра договора уступки,
3. согласие другого супруга на сделку, удостоверенное нотариально. Если имущество находится в ипотеке, требуется согласие залогодержателя,
4. доверенность (по заявлению другого лица).

Юридические лица, помимо перечисленных документов, должны приложить деловые документы, подтверждающие права их представителей, а также учредительные документы. Оформление данной услуги требует уплаты государственной пошлины, размер которой устанавливается законодателем. Для физических лиц сумма составит 2 000 рублей, для юридических – 22 000 рублей.

Главные особенности

При выборе недорогой нежилой недвижимости следует знать нюансы процедуры PPA:

• уступка права аренды коммерческому предприятию возможна только на возмездных условиях договора, дарение запрещено законом;
• срок аренды может быть как коротким, так и длительным. Если помещение сдается в аренду на срок более 12 месяцев, по закону сведения об этом должны быть внесены в Росреестр;
• государственное имущество может быть выделено только после аукциона;
• полученный доход от аренды подлежит налогообложению.

Переуступка прав аренды коммерческих пространств

Это обычная практика, используемая современным бизнесом. Если прежний арендатор арендовал участок на льготных условиях, то новый арендатор также может ими воспользоваться.

Это особенно выгодно для начинающих предпринимателей, развивающихся организаций, ограниченных небольшим бюджетом.

Особый интерес представляет СЗМ для муниципальной собственности. Ставки здесь обычно ниже, чем в случае с объектами в аренде у частников.

Отличие ППА и субаренды

Термин «передача права аренды» часто путают с термином «субаренда». Но это не то же самое.

Основное отличие этих понятий заключается в том, что при субаренде арендатор сдает имущество в аренду с согласия арендодателя, а при уступке прав аренды обязанности и права прежнего арендатора переходят к третьему лицу, а все изменения в пользу нового арендатора вносятся в договор.

Сделка оформляется в трехстороннем порядке. Основные различия между двумя терминами PPA и субаренда перечислены в таблице:

Отличия	БУМАГА	Субаренда
Транслировать	Полный	Частичный
Ответственность	Перейти к преемнику (включая долг)	Долг остается у арендатора
Платежное поручение	Владелец	Жилец

Процедура оформления ППА

Правила и нормы продажи прав аренды регулируются статьей 615 Гражданского кодекса.

Оплачивая договор СРП, новый арендатор приобретает права аренды на конкретный земельный участок на определенных условиях, предварительно согласованных с предыдущим арендатором. Стоимость уступки будет той ценой, которую необходимо заплатить за право работы в помещении.

Вам следует заранее ознакомиться с договором аренды. Если собственник не против нового арендатора, это должно быть подтверждено договором.

Изучите все его положения, есть ли в нем ограничения – возможно перепрофилирование, перепланировка запрещены, есть ограничения по ремонту. Иногда условия договора могут быть изменены. Все моменты обсуждаются с владельцем.

Если регистрация осуществляется по почте, все копии заверяются подписью нотариуса.

Порядок оформления переуступки прав аренды

Передача права аренды разрешена исключительно на возвратной основе, с согласия всех заинтересованных лиц. Это означает следующее:

• Дарение права аренды не допускается и считается нарушением статьи 575 ГК РФ.
• Бывший арендатор, заявитель арендатора и владелец коммерческой недвижимости должны изъявить желание выполнить поручение.
• В результате переговоров между сторонами заключается письменный трехсторонний договор, который подтверждает переход прав.

Вся описанная процедура разбита на несколько обязательных шагов. Процесс предоставления права временного пользования недвижимым имуществом включает в себя:

• Обсуждение условий готовящегося документа.
• Получение разрешения на награждение от специальной комиссии.
• Собрать пакет с необходимой документацией.
• Оформление трехстороннего договора между сторонами договора, в виде отдельного документа.
• Регистрация сделки в официальных органах.

Проводить процедуру рекомендуется после консультации с опытным юристом.

В ряде случаев явных ограничений на использование того или иного вида недвижимости нет. При составлении договора на сделку их следует учитывать.

Обсуждение условий

Первым шагом является заключение предварительного соглашения между договаривающимися сторонами. Обычно он заканчивается устно. На данном этапе стороны решают, имеет ли смысл начинать процедуру заключения договора аренды нежилого помещения. Вне зависимости от того, кто является сторонами договора, все спорные вопросы рекомендуется решать при личной встрече.

Допускается участие официального доверенного лица одной из сторон. Доверенность должна быть удостоверена нотариусом. Но в большинстве случаев желательно организовать обсуждение без участия третьих лиц.

Получение разрешения комиссии

Если собственником коммерческого помещения является государство, необходимо провести конкурс по выбору арендатора с оптимальными условиями по переуступке. Итоги этого конкурса (или аукциона) будут оцениваться специальной комиссией, созданной специально для этих целей. За композицию всегда отвечает арендодатель или его представитель.

Стоит учесть: в некоторых случаях комиссия может предоставить льготные условия тому или иному участнику.

Если арендодателем является частное лицо, комиссии останется только оценить условия, которые заявитель предлагает для уступки. В случае определенных договоров эту комиссию может заменить собственник помещения. Это возможно, например, в случаях, когда все три стороны являются частными лицами.

При проведении публичных торгов Комиссия обязана соблюдать положения Закона № 135 ФЗ «О защите конкуренции». А претендент на аренду имеет право проверить состояние помещения, и его пригодность для использования по назначению. Здесь применяются положения статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации о моменте обнаружения недостатков переданного товара.

Подготовка документов

После того, как комиссия выбрала подходящую кандидатуру, стороны соглашения должны подготовить пакет документов для подачи в Росреестр. Он должен содержать:

• Заявление о приеме пакета документации по сделке. Сотрудники Росреестра должны оформить соответствующую форму на месте. Также консультируют по правилам выполнения этого задания;
• Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию сделки;
• Основные документы сторон сделки. Для физических лиц — удостоверение личности. Для юридических лиц — учредительные сертификаты. При необходимости к упаковке прилагаются заверенные документы от надежных представителей;
• Разрешение на совершение сделки от уполномоченных лиц (комиссия);
• Свидетельства ОГРН, ИНН;
• Договор аренды земли;
• Договор о переуступке прав;
• Документы на служебные помещения: свидетельство о регистрации земли, кадастровый план, выписка из реестра.

Составление соглашения

Процедура требует письменного соглашения между участниками. Написано по-простому. В этом случае его рекомендуется рисовать после консультации со специалистом.

Неправильно составленные договоры о передаче прав на аренду служебных помещений не принимаются даже при уплате пошлины.

Описываемый документ должен содержать следующие элементы:

• Полное описание сторон, составляющих документ. Указывается, кто является собственником имущества, кто в настоящее время его арендует и в чью пользу переходят права аренды;
• Описание предмета договора со ссылками на соответствующие правоустанавливающие документы;
• Перечень прав и обязанностей, подлежащих передаче;
• Принципы взаиморасчетов между сторонами сделки: сумма и периодичность платежей, используемая валюта, принципы перевода;
• Оценочная стоимость объекта сделки;
• Ответственность сторон в случае нарушения условий сделки:
  • Штрафы и пени за просрочку платежа;
  • Условия одностороннего расторжения действующего договора;
  • Альтернативы досудебного разрешения споров;
  • причины, по которым сделка становится недействительной.
• Реквизиты и подписи сторон.

Документ подготовлен в трех экземплярах. В некоторых случаях для передачи в Росреестр требуется четвертый экземпляр.

Образец договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения СЛОВО 22,50 КБ Скачать Бланк договора о передаче права аренды нежилого помещения СЛОВО 16,00 КБ Скачать Образец договора о передаче права аренды нежилого помещения СЛОВО 17,50 КБ Скачать

Передача документов и регистрация

Процедура оформления при условии правильной подготовки пакета документов не сложная. Процесс выглядит следующим образом:

• Регистрационный взнос оплачен. В настоящее время стоимость составляет 2 000 рублей для физических лиц и 22 000 для юридических лиц;
• Заполняется заявление на прием пакета документов;
• Собранная документация передается сотруднику Росреестра.

Процесс регистрации занимает в среднем один календарный месяц. По истечении этого срока договаривающиеся стороны получают документы о регистрации сделки.

Причины отказа

В соответствии со статьей 615 ГК РФ арендатор вправе передать возможность пользования имуществом любому другому лицу. Но в ряде ситуаций существует запрет на передачу прав на имущество, находящееся в пользовании.

Вот наиболее распространенные случаи, когда выделение невозможно:

• Целевое имущество является предметом спора в суде;
• Текущий арендатор имеет задолженность перед собственником помещения;
• При строительстве нежилого помещения допущены нарушения законодательства и строительных норм;
• Определенное долговое бремя возлагается на помещение. Например, она находится под стражей.

В каких случаях переуступка прав аренды выгодна

ДПП выгоден для арендаторов, если предлагаемая площадь находится в престижном месте, желательно с хорошей проходимостью и посещаемостью.

Хорошо, если помещение оборудовано под вашу сферу деятельности.

Стоимость аренды также важна. Если какие-то нюансы вас не устраивают, вы вправе их обсудить, настоять на изменении условий.

Переуступка права аренды без арендодателя

Теоретически это возможно. Особенно, если профиль деятельности арендаторов не отличается. Покидая помещение, арендатор заинтересован в поиске замены. Но на практике в выборе нового жильца предпочитает участвовать сам собственник.

Такой порядок выгоден всем сторонам. Уходящий человек получает вознаграждение за миссию, а новый человек получает нужную ему страницу.

Преимущественное право аренды

Статья 621 ГК РФ определяет преимущественное право аренды. В 2022 году это происходит в следующих случаях:

1. Если арендатор надлежащим образом выполнял свои обязанности на протяжении всего периода аренды, он имеет преимущество перед новыми претендентами. Для этого арендатор должен письменно уведомить собственника о том, что он намерен продлить срок аренды.
2. Если по истечении срока договора арендатор продолжал пользоваться помещением на тех же условиях, при этом не получил возражений от собственника, в соответствии со статьей 610 ГК РФ договор считается пролонгированным на тех же условиях.

Если наймодатель отказал бывшему нанимателю в заключении договора на новый срок, но в течение года заключил договор с другим лицом, бывший наниматель может требовать в судебном порядке перехода прав и обязанностей на себя по заключенному договору.

Кроме того, собственник будет обязан возместить убытки в результате отказа в продлении договора аренды. В суде можно требовать только денежную компенсацию, без требования арендной платы – это решает сам истец.

Преимущества и недостатки ППА для арендатора

Преимущества:

• получение прямой существенной выгоды от актива, требующего регулярных затрат.
• Доверие собственнику при отсутствии проблем из-за отказа от аренды.
• Благоприятные условия на длительный срок.

Недостатки ППА:

• Переуступка будет отдельным бизнесом, что приведет к росту арендной платы и цены и нездоровой конкуренции.
• Владелец может согласиться на PPA со значительным увеличением арендной платы.
• Риск аренды проблемного объекта со множеством скрытых недостатков.
• Уступка производится только с согласия собственника (чаще всего этот пункт оговаривается в договоре).
• Необходимость оплаты услуг нотариуса и госпошлины за перерегистрацию.
• Трудности с налоговой отчетностью и расчетом налога.