Что такое реконструкция жилого дома: проекты по увеличению площади, обновление старого деревянного частного строения

Реконструкция дома

В частных и многоквартирных домах перепланировка проводится с целью улучшения жилплощади, как в эстетическом, так и в функциональном аспектах, а также для обеспечения безопасности жильцов. На практике обоснованием этих работ является:

• обнаружение дефектов проектирования или строительства;
• наличие аварийного фасада;
• расширение существующих или строительство новых помещений;
• восстановление или замена отдельных элементов коммуникаций при нарушениях конструкции здания в целом (перенос санузла, мокрой зоны на кухне);
• износ старых зданий (трещины в фундаментах, несущих стенах).

Восстановление дома может занять от пары недель до нескольких месяцев, в зависимости от состояния здания и необходимых строительных мероприятий.

Общие понятия о реконструкции дома

Реконструкция упоминается в Градостроительном кодексе Российской Федерации (далее — ГК РФ), в ГК РФ (ГК РФ) и в некоторых других нормативных правовых актах (НЛА).

Другими словами, если вы решили надстроить второй или третий этаж, восстановить фундамент, сделать пристройку дома или построить новый на месте старого дома, это реконструкция.

Такие мероприятия будут связаны с изменением параметров дома – площади, этажности, инженерно-технического обеспечения (отопление, электричество, водоснабжение и так далее).

Отличия реконструкции от капитального ремонта и перепланировки

Реконструкцию часто сравнивают с реконструкцией или капитальным ремонтом. Но это ошибочное представление. Ремоделирование предполагает изменение только внутреннего убранства дома, капитальный ремонт – замена или реставрация некоторых элементов, а реконструкция – изменение площади и фасада помещения.

Для общего понимания различий кратко рассмотрим переделку и капитальный ремонт.

Реконструкция в соответствии со ст. 25 ЖК РФ — изменение частей дома, требующее внесения корректировок в технический план дома. Оно включает:

• подвижные дверные или оконные проемы;
• перенос или демонтаж перегородок,
• предоставление дополнительных санузлов и т.д.

Для проведения реконструкции дома необходимо получить разрешение администрации района, обратившись напрямую или через МФЦ.

Если вам не выдали разрешение на конвертацию, напишите нашему юристу! Это поможет вам понять обоснованность отказа.

Капитальный ремонт – это замена или восстановление устаревших частей дома, инженерно-технического обеспечения, а также отдельных частей несущих конструкций жилья. Такая деятельность не требует внесения изменений в технический план и получения разрешения.

Примером капитального ремонта является замена кровли, сантехники, отопления, замена перегородок и т.д.

Отличительной чертой реконструкции является изменение параметров дома, направленное на увеличение площади, этажности. И перестройка и капитальный ремонт не влекут за собой таких глобальных изменений.

NLA регулирует реконструкцию:

Оформление разрешения на реконструкцию дома

Ремонт дома – очень важный процесс, требующий согласования и разрешения местных властей. Так как изменение параметров может нарушить безопасность дома и затронуть интересы проживающих в нем людей, а также соседей.

Статья 51 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет разрешение на реконструкцию.

Для получения разрешения необходимо обратиться в отдел архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования (согласно п. 4 ст. 51 ГК РФ) и подать заявление с соответствующим пакетом документов.

Весь перечень документов, необходимых для получения разрешения на реконструкцию, можно найти в п. 7 ст. 51 ГРК РФ.

Этот список не является окончательным. Требования к перечню документов могут различаться по каждому предмету. Поэтому перед регистрацией следует уточнить эту информацию у специалиста профильного отдела.

Вы можете подать заявление лично или через доверенное лицо. Также ГК РФ в п. 7 ст. 51 дает возможность подать заявку через МФЦ.

После подачи документов заявление рассматривается в течение 7 рабочих дней, после чего заявитель должен быть письменно уведомлен о принятом решении. Заявитель должен обратиться в пожарную службу и СЭС для дальнейшего согласования решения, результатом которого станет выдача разрешения или отказ.

В случае положительного ответа, вы можете приступить к реконструкции своими силами, если площадь пристройки/надстройки не превышает 10 кв м. В противном случае реконструкцию должен проводить специалист, имеющий лицензию на выполнение вне такой работы.

Срок действия разрешения составляет не более 10 лет с даты получения разрешения (п. 19 ст. 51 ГК РФ). Его можно продлить, обратившись в местные органы власти с соответствующим заявлением не позднее, чем за 60 дней до окончания срока. Через 10 лет, если реконструкция не завершена хотя бы на 70%, необходимо переоформить разрешение.

После завершения реконструкции необходимо получить заключение о соответствии реконструируемого дома требованиям технических регламентов, иных нормативных актов и проектной документации, в том числе требованиям по энергоэффективности и оснащению объекта основного здания энергоизмерительными приборами — выдано в течение 10 рабочих дней районной инспекцией государственной строительной инспекции.

После получения такого заключения необходимо обновить данные технического паспорта, зарегистрировав дом в ЕГРН, так как изменились технические параметры дома. Для этого нужно получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию в том же органе самоуправления, снова собрать пакет документов с заявлением и разрешением на реконструкцию. Такое разрешение предоставляется в течение 10 рабочих дней.

получение разрешения является обязательной процедурой. В случае проведения ремонтных работ без разрешения налагается административный штраф (от 2 до 5 тыс руб.), в соответствии с п. 1 ст. 9.5 КоАП РФ.

В этом случае реконструированный дом будет признан самовольной постройкой, которую необходимо узаконить (как узаконить самовольную постройку читайте). Для этого нужно взять в БТИ новый кадастровый паспорт и вместе со старым подать документы из списка в администрацию и получить разрешение на реконструкцию. В дальнейшем можно будет оформить право собственности на реконструированные дома. Также можно узаконить реконструкцию через суд.

Относительно реконструкции домов в СНТ (садовое некоммерческое партнерство), благодаря принятому ФЗ № 93 от 30.06.2006 «О дачных амнистиях», разрешение не требуется. А для регистрации прав собственности используется упрощенная процедура – ​​достаточно подать в Росреестр декларацию об объекте собственности. При этом земля в СНТ должна быть в собственности.

Стоимость получения разрешения на реконструкцию

Когда вы подаете заявление на получение разрешения на ремонт, вы должны понести некоторые расходы. На этапе сбора документов — это оплата услуг специалиста по подготовке проекта реконструкции — стоимость оговаривается индивидуально, так как цена складывается из площади дома и сложности выполненных работ на дом. В расходы следует включить оформление техпаспорта на дом в БТИ, сумму госпошлины, которая установлена ​​в каждом субъекте РФ.

Также необходимо оплатить государственную пошлину за регистрацию права собственности на реконструированный дом — 350 рублей. (п. 27 п. 1 ст. 333.31 НК РФ).

Читайте также: Публичная форма собственности земельного участка и ее особенности

Использование материнского капитала в реконструкции

В соответствии с пунктом 1 ст. 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ (далее — Федеральный закон № 256) средства маткапитала могут быть направлены на реконструкцию жилого дома при условии соблюдения нескольких условия:

• успеваемость ребенка 3 лет;
• жилая площадь должна быть увеличена;
• дом находится в совместной собственности;
• жилая площадь на одного члена не превышает 18 кв.м.

При соблюдении всех условий вы можете обратиться в пенсионный фонд в России (далее — ПФР) и подать заявление на распоряжение уставным капиталом и следующие документы:

После проверки документов ПФР перечисляет 50% суммы гранта на счет получателя капитала в течение 2 месяцев, а остальные деньги переводятся не ранее чем через полгода после получения первой части. Для этого нужно повторно обратиться в Пенсионный фонд РФ с заявлением и экспертизой о реконструкции. Этот документ выдал отдел архитектуры и градостроительства администрации.

Если к реконструкции привлекался подрядчик, вся сумма после завершения работ будет переведена на счет организации.

Если реконструкцию дома нельзя отложить до достижения ребенком 3-летнего возраста, можно провести необходимые работы, а затем получить первоначальный капитал для компенсации затрат на ремонт дома. Также Федеральным законом № 256 предусмотрена возможность погашения кредита, взятого на реконструкцию, за счет государственной субсидии.

Отказ в разрешении на реконструкцию дома

Основания для отказа в выдаче разрешения на реновацию указаны в п. 13 ст. 51 ГРК РФ. К ним относятся:

Отказ может быть обжалован в порядке предварительного следствия и в судебном порядке. Первый вариант – подать заявку. Для этого нужно направить в суд пакет документов для получения разрешения, заявление и отказ уполномоченного органа в выдаче разрешения на реконструкцию. Как правило, в таких случаях суд становится на сторону истца. Главное, чтобы проводимые работы соответствовали градостроительному законодательству.

Причины реконструкции

Реконструкция старого деревянного дома может означать полную или частичную перестройку из-за процессов гниения древесины. Поэтому реконструкция деревянного дома обычно начинается с замены нижних венцов бревен и гидроизоляции всего дома.

Для глинобитных домов стала актуальной замена полов, улучшение теплосберегающих показателей. А для создания дополнительных или новых жилых помещений достраивают мансарду, делают пристройки в кирпичных конструкциях.

Помимо решения практических задач, восстановления или замены отдельных несущих конструкций, улучшения экономических показателей, количества и площади квартир в доме, необходимость реконструкции может определять и функциональный износ здания. Комфортность жилья с ростом финансового благополучия также нуждается в повышении. В доме может быть бассейн, тренажерный зал, дополнительный гараж. Помимо технических систем с частичной заменой строительных конструкций, их необходимо модернизировать каждые 20-30 лет год.

Порядок действий

Мероприятия по улучшению технико-экономических показателей, обустройству новых и расширению существующих жилых площадей в доме требуют инженерных изысканий и оформления соответствующей документации.

Без необходимых документов здание не может участвовать в сделках купли-продажи, для которых требуется справка из БТИ и действующий технический план с письменным пояснением к нему.

Закон о жилье и муниципалитетах, а также другие нормативные документы помогут вам ознакомиться с тем, как получить разрешение на перестройку частного дома.

Чтобы проект реконструкции был выполнен по всем нормам и узаконен, необходимо пройти несколько этапов:

• техническую экспертизу с формированием перечня необходимых реструктуризационных мероприятий;
• разработка проекта частного дома со всеми разделами;
• укрепить фундамент и перестроить помещение;
• модернизация инженерных коммуникаций;
• утепление и ремонт фасада;
• надстройка и реконструкция кровли;
• отделка и декор фасада и интерьера.

Правила реконструкции частного дома призваны обеспечить безопасность и соблюдение технических норм всех построек.

Как получить разрешение на реконструкцию дома

Чтобы получить разрешение на ремонт, домовладелец должен:

• запросить техническую документацию и кадастровый план здания;
• подготовить заявление и отправить его в БТИ;
• сдать готовый эскиз в архитектурный отдел.

Если планируемые работы затрагивают системы связи, также требуется запросить разрешение у регулирующих служб, а также СЭС.

Пакет документов

В перечень документов для оформления реконструкции частного дома входят:

• паспорт заявителя;
• правоустанавливающие документы на дом и земельный участок;
• выписка из домовой книги;
• кадастровый паспорт и технический план объекта;
• проект предстоящих работ;
• письменное согласие каждого члена семьи старше 14 лет.

Список может меняться в зависимости от региона, в котором производится регистрация.

Сроки рассмотрения

Заявка обрабатывается в течение 7 рабочих дней. Когда решение будет принято, заявитель будет уведомлен по телефону или электронной почте.

Если площадь строящейся надстройки не превышает 10 квадратных метров, работы можно начинать сразу после получения разрешения.

Ответственность за реконструкцию без разрешения

Спонтанная реконструкция без надлежащего оформления является административным правонарушением. Согласно статье 9.5 КоАП, при обнаружении факта ведения работ без разрешения на человека будет наложен штраф в размере от 2 до 5 тысяч рублей.

ВАЖНЫЙ! Законодательство допускает повторное наложение штрафов за продолжение реконструкции без разрешения.

Если после наложения штрафа не удалось получить согласование с архитектурным отделом муниципалитета, незаконная надстройка должна быть в соответствии со статьей 9.5 Закона об административных правонарушениях снесена собственником или уполномоченным органом самостоятельно услуги.

Куда нужно обращаться

Реконструкция частного дома предполагает определенную процедуру получения необходимых документов. За ними следует обратиться в местный исполнительный комитет с соответствующим заявлением и регистрацией участка.

Для получения разрешения согласующих организаций исполком обращается в территориальный орган по архитектуре и градостроительству. Эта организация выдает:

• разрешение на строительство;
• технический паспорт;
• собирает заключения главного архитектора, землеустройства, санитарно-экологической службы (иногда это становится обязанностью частного лица).

Заключения согласующих организаций выдаются в течение 7 рабочих дней с даты запроса.

Согласие на реконструкцию жилого дома

Реконструкция старого дома начинается с получения разрешения исполкома, но на этом список необходимых документов не заканчивается. Гражданину выдается выписка из решения хозяйственной комиссии о разрешении производства работ, архитектурно-планировочное задание и само заключение. Тогда получите пропуск разработчика. Для него нужен готовый проект и смета.

Правильно оформленная проектная документация должна соответствовать выполненным строительным работам. Незаконное или неправильно спроектированное строительство преследуется по закону.

Обратите внимание на срок действия разрешения. Право восстановления выдается на 2 года. Если по уважительным причинам не удалось осуществить запланированное за это время, вы можете подать заявку на продление сроков.

Как оформить реконструкцию дома

Ответить на вопрос, нужно ли разрешение на изменение данного вида в частном доме, можно только осознав полноту необходимых мероприятий. Существенное изменение показателей жилого дома, оснащение новыми коммуникациями потребует обязательной регистрации.

Чтобы элементы для восстановления старого дома не нарушали саму конструкцию, проект должен пройти повторную проверку у госэксперта. Затем они заключают договор с подрядчиком и начинают финансирование строительства.

Коммуникации (водоснабжение, электричество, газ), которые после сдачи в эксплуатацию не имеют договоров, подтверждающих законность подключения, будут считаться несанкционированными и могут быть отключены. За такие действия предусмотрены штрафы.

Какие потребуются документы

После реконструкции собственник недвижимости обращается в БТИ, которое:

• фиксирует новые технические параметры;
• выдает новое свидетельство о регистрации;
• разрабатывает планировочное решение.

Разрешение на переоборудование и заявление о вводе новостройки в эксплуатацию подаются сразу после переоборудования.

Эти документы вместе с заявлением направляются в местный отдел кадастра и картографии. Изменения вносятся в регистрационные данные, затем в свидетельство о собственности.

Самостоятельная реконструкция старого дома

В проекте реконструкции жилого дома предусмотрена смета на материалы и работы строителей. Часто именно финансовая проблема становится препятствием на пути к реализации мечты владельцев об уютном и современном доме.

Для многих единственный способ улучшить свое жилое пространство — найти способы сэкономить деньги. Использование дешевых некачественных материалов – верный признак грядущей очередной перестройки.

В бедной сельской местности, где реконструкция деревянного дома даже заранее не предполагает работы профессиональных строительных организаций, приходится полагаться на опыт поколений и соседей-самоучек. Деревянные конструкции имеют свойство гнить, разбухать, что приводит к перекосам дома в целом. Поэтому не стоит отказываться от помощи профессионалов в вопросе модернизации несущих конструкций.

Реконструкция многоквартирного дома

Сложная проблема – реконструкция многоквартирного дома. Это требует решения сложных технических задач и согласования всех этапов процедуры.

Перерегистрация необязательна, если параметры здания не нарушены. В остальных случаях действуют общие нормы реконструкции частного дома:

• контроль безопасности работ и переустройство несущих элементов;
• соблюдение правил пожарной безопасности;
• с учетом имущественных интересов соседей и общества в целом (частная собственность других собственников муниципальной квартиры).

Подводные скалы

В процессе получения разрешения гражданин может столкнуться с некоторыми трудностями:

1. Работы не соответствуют требованиям, создавая угрозу для жителей и соседей. Тогда администрация не даст разрешения.
2. Могут возникнуть трудности со сбором документов. Если нет технической документации, кадастрового плана, приходится заниматься их проектированием.
3. Если гражданин не обладает достаточными знаниями, ему будет сложно оформить заявление.

Подведем итог

желание улучшить свое жилое пространство вполне естественно. Но план должен быть реализован только после тщательного продумывания мероприятий по реконструкции, наличия средств на их реализацию и оформления соответствующих документов. Тогда постройка будет прочной, долго прослужит хозяевам, и находиться в ней будет безопасно.