Пошаговая инструкция продажи земельного участка без посредников

Что не нужно прописывать в договоре

В Законе о земле есть несколько условий, которые стороны могут прописать в договоре, но действовать по закону они не будут. Этот список содержит следующие условия:

• Продавец оставляет за собой право выкупа лота в любое время по своему усмотрению;
• Ограничение возможности покупателя в последующем распоряжаться землей, в том числе ограничение ипотеки, аренды земли и других сделок;
• Ограничение ответственности продавца в случае, если третье лицо решит продемонстрировать право на участок. Статья 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

Образец договора купли-продажи земли

Договор можно составить с юристом или самостоятельно. Если вы решили составить договор самостоятельно, то можете воспользоваться типовым договором № 275, который зарегистрирован в Министерстве юстиции РФ 10.06.1993.

Перечень необходимых документов для оформления договора купли-продажи земельного участка

Для заключения договора необходимы следующие документы:

• Проходы от продавца и покупателя;
• Свидетельство о регистрации права собственности или выписка из ЕГРН на сайт;
• Документ, подтверждающий право собственности продавца на земельный участок (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения, акт государственного органа о переходе земельного участка в собственность и др.);
• Заверенное письменное согласие других владельцев на продажу участка;
• Документы, подтверждающие отсутствие задолженности за обслуживание сайта (при наличии).

Перед закрытием сделки покупателю обязательно следует проверить участок по кадастровой карте и выписке из ЕГРН. Это позволит вам заранее узнать, есть ли проблемы с сайтом. На кадастровой карте проверьте точную площадь, границы участка, целевое назначение и ВРИ участка и близлежащих земель, кадастровую стоимость, с которой вы должны заплатить налог (если указано регионом). Из выписки ЕГРН можно узнать информацию о количестве сделок с землей, наличии детей среди собственников, изъятии земли или передаче ее в залог.

Договор купли-продажи дома и земельного участка

Если вы собираетесь продать свой дом, покупатель должен получить вместе с ним и участок. По закону отдельно продать дом или отдельный участок земли нельзя.

Договор купли-продажи в этом случае составляется a. Процедура почти такая же, но есть несколько особенностей, которые следует учитывать:

1. В той части договора, которая касается сделки, должны быть прописаны все данные как по дому, так и по участку под ним.
2. Цена земли может быть включена в стоимость дома или выделена отдельно.
3. Все документы, перечисленные в предыдущем разделе, потребуются как на дом, так и на участок. Кроме того, могут потребоваться выписки из домовой книги по дому, которые подтвердят отсутствие других прописанных лиц.
4. В договоре должен быть указан срок, к которому продавец обязуется освободить и передать дом и участок покупателю.
5. Необходимо будет оформить право собственности и на дом, и на землю, то есть госпошлину нужно будет заплатить дважды: 350 рублей за земельный участок и 2000 рублей за жилой дом (для отдельных типов домов и участков) , а также способы подачи документов, сумма сбора может варьироваться).

При покупке участка земли, дома или квартиры не забывайте об осторожности. Перед сделкой всегда проверяйте недвижимость и продавца. Защититься от мошенников вам поможет сервис ЕГРН.Реестр.

Необходимые документы для продажи

Покупатель может запросить у продавца документы, подтверждающие его права на землю, а также другие официальные бумаги, которые необходимо подготовить для совершения сделки. Так продавец сможет подтвердить свою юридическую чистоту.

Для земельного участка, полученного продавцом до октября 2001 года, подтверждающими документами может быть, например, акт дарения, выданный местной администрацией. Так что перед продажей необходимо переоформить право собственности.

Это допустимо сделать в момент перехода прав к покупателю, но он, в свою очередь, вправе потребовать от продавца перерегистрации на его имя перед совершением сделки купли-продажи. Только после этого оформляйте переход прав покупателю.

К документам, необходимым для продажи земли, относятся:

• свидетельство о праве собственности на объект (при наличии) или выписка из ЕГРН. Необходимо запросить новую справку для выяснения наличия или отсутствия ограничений и арестов — срок действия 30 дней;
• правоустанавливающие документы, подтверждающие права продавца на земельный участок (договор купли-продажи земельного участка, договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, решение местной администрации о выделении земельного участка, постановление суда);
• кадастровый паспорт объекта (при наличии);
• граничная плоскость.

Кроме того, продавец может потребовать и другие документы, например справку об отсутствии налоговой задолженности.

При продаже земли с домом необходимо дополнить пакет техническим планом, на котором будут указаны все постройки на участке.

Какие документы нужны для продажи земли в СНТ?

Помимо вышеперечисленного, вам понадобятся:

• справка об отсутствии задолженности по задолженности по членским взносам;
• документ, подтверждающий отсутствие требований соседей по межеванию (сделка с подписями).

Если на участке СНТ есть жилые дома, необходимо зарегистрировать дом до продажи участка. До 1 марта 2026 года это можно сделать по упрощенной схеме в рамках «Ландсамнести».

Читайте также: Топографическая съёмка масштаб 1 к 500, инструкция по составлению карты участка

Установка цены

На формирование цены на сайте влияет совокупность факторов. Продавец конечно хочет получить максимальную прибыль от сделки. Но вы должны соотносить пожелания с реальной ценовой конъюнктурой на рынке недвижимости. При завышенной стоимости вряд ли будет спрос.

Цена может быть установлена ​​экспертной оценкой специалистов или самим продавцом в зависимости от следующих параметров отвода земли:

• расположение объекта с учетом удаленности от населенных пунктов, близости к автомагистралям, удобного подъезда, наличия поблизости инфраструктуры;
• площадь земельного участка;
• к участку подведены инженерные коммуникации (водоснабжение, электричество, газ) или возможность подвода;
• разрешенное использование земли;
• рельеф участка, почвы, окружающей среды (расположение рядом водных или лесных объектов, промышленных зон и так далее);
• наличие построек на участке (жилой дом, баня, теплица и другие, интересующие покупателя).

Как правило, в первоначальную стоимость заложена возможность снижения цены. Поэтому этот фактор также необходимо учитывать при подаче объявления о продаже.

Цена может зависеть от желания продать быстрее. Если продавец не торопится, можно положиться на удачу и выставить максимальную цену. Затем обследуйте рынок постепенно с периодичностью 1 раз в 2 недели, чтобы уменьшить его.

Когда они свяжутся с агентством недвижимости, они проанализируют рынок и представят среднее значение для аналогичных объектов и спроса на них.

Подача объявления

Существует множество возможностей для размещения объявления о продаже земельного участка. Наиболее популярными на протяжении многих лет были публикации в местных газетах в специальных разделах, а также на крупных интернет-ресурсах, специализирующихся на частных объявлениях:

• Авито;
• Яндекс.Недвижимость;
• ЦИАН;
• МЛСН;
• Пол.

Важно правильно его составить, указав лучшие стороны и точные характеристики. Особенно эффективно освещение выгодных моментов и правильного ракурса при фотографировании объектов.

Качественная подготовка объявления поможет вам продавать быстрее:

1. Сделать 5-10 фотографий, отражающих расположение участка, ближайшую инфраструктуру, коммуникации, а также все, что находится на самом участке;
2. В содержании объявления указать район награждения, его кадастровый номер, а также указать имеющиеся документы;
3. Избегайте шаблонных фраз, таких как торг уместен, хорошая сделка, я спешу продать и т д. Такие вещи обычно очевидны;
4. Помните, что вся информация должна основываться на фактах. Если планируется газификация участка, укажите время и по какой программе она будет проводиться;
5. Основная цель рекламы – желание зацепить потенциального покупателя, заинтересовать его и мотивировать купить ваш сайт. Убедите текстом и картинками, что вам нужно позвонить, а во время звонка согласитесь осмотреть награду. Сегодня многие люди интересуются ИЖС и если земля под него готова, то с удовольствием об этом говорят.

Начать публикацию объявления можно в любое время года, но замечено, что активнее становятся желающие купить участок весной. Поэтому к продаже его необходимо подготовить заранее: очистить от мусора, при необходимости убрать забор и т.д.

Основной порядок продажи и подготовка

Несмотря на то, что сделки с землей происходят реже, продажа осуществляется в той же последовательности, что и продажа домов или квартир.

Прежде чем приступать к активным действиям, необходимо определиться с порядком продажи и предоставить все детали, связанные с земельным вопросом:

1. Предварительная подготовка земли и сбор необходимых бумаг с оформлением разрешительных и правоустанавливающих документов.
2. Определение оптимальной цены, исходя из текущей ситуации на рынке недвижимости и намерений собственника земли.
3. Поиск клиента, готового купить участок на приемлемых для собственника условиях, подача объявлений, распространение информации о продаже среди заинтересованного круга лиц.
4. Заключение договоренностей в предварительном договоре с задатком или предоплатой.
5. Сбор документов для сделки, заключение основного договора и переоформление на нового собственника.

Можно ли продать участок в аренде?

Чтобы продать участок, важно помнить, что арендованное имущество не может быть продано. Если основной целью является переоформление частной постройки, арендуемый земельный участок под постройкой переоформляется в соответствии с 617 ГК РФ.

Вместо расторжения первоначального договора аренды продавец уведомляет о предстоящих изменениях и передает право аренды с обязательным согласованием с арендодателем. Права на аренду предоставляются на возмездной основе или бесплатно.

Подготовительный этап

Перед выставлением объекта на продажу важно четко обозначить границы земельного участка, сверив фактическое местонахождение и размеры объекта с данными, указанными в документах на имущество.

Иногда владелец пытается продать незастроенный участок. В этом случае потребуется предварительное расследование и регистрация пограничного дела.

Особенности самостоятельной продажи

Общение с заинтересованными сторонами должно строиться по-дружески, объясняя и описывая сайт доступным и понятным языком. При достижении договоренности этот факт следует зафиксировать путем подписания предварительного договора с задатком или предоплатой. Последнее действие необязательно, если решение о продаже не окончательное и есть надежда на более прибыльного клиента. В остальных случаях предварительная договоренность позволит вам спокойно подготовить необходимый пакет ценных бумаг к установленной дате сделки, не опасаясь нарушить договоренности.

В предварительном документе говорится:

• цена;
• срок подготовки и подписания основного документа;
• признаки, позволяющие идентифицировать предмет сделки.

Если предварительный договор содержит пункт о передаче задатка, необходимо быть готовым к тому, что в случае отказа собственника от выполнения условий предварительного договора покупатель вправе потребовать возврата задатка в двойном размере, а при покупатель отказывается, задаток остается в распоряжении продавца.

Сбор документации

Для объекта недвижимости необходимо будет подготовить определенный перечень документов для продажи земельного участка, которые подтвердят право распоряжения имуществом и установят основные показатели и характеристики объекта. Это продемонстрирует покупателю готовность сделки и ее юридическую чистоту.

Если принято решение организовать поиск покупателя через агентство недвижимости, вы можете доверить сбор бумаг исполнителю, подписав договор поручения. Однако стоимость такой услуги будет включена в общую стоимость сделки.

Предварительный пакет покупателя включает:

• Паспорт земельной книги, устанавливающий свойства объекта, указанные в Земельной книге (ГКН). Этот документ подтверждает успешную регистрацию в кадастровом реестре и потребуется при любой сделке по отчуждению имущества.
• Свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРП подтвердят, что земля принадлежит конкретному лицу. Если право собственности на участок было зарегистрировано позднее 15 июля 2016 года, требуется только выписка на участок, заменяющая свидетельства.
• Документы, устанавливающие основание для перерегистрации сайта на конкретное лицо. К правоустанавливающим бумагам относятся: купчая, дарение, договор мены, судебный приказ, завещание, решение о выделении земельного участка от органов местного самоуправления.
• Помимо бумаг, устанавливающих право и основные характеристики объекта, готовят справки, которые могут заинтересовать покупателя: справка об отсутствии долгов, обременений, документ о дееспособности собственника земли. При отчуждении земли вместе со строениями документы предъявляются на эти объекты.

Установление цены

Собственник земли вправе самостоятельно определять цену, за которую он намерен продать имущество, но эффективнее оценивать стоимость исходя из среднерыночных цен и обстоятельств продажи. Экспертная оценка профессиональной услуги поможет вам установить правильную цену.

При определении приемлемого уровня цен покупатель должен учитывать множество параметров:

• Площадь продаваемой недвижимости.
• Удаленность от крупных развитых населенных пунктов.
• Близость к транспортным узлам, автомагистралям, удобный подъезд.
• Назначение отчуждаемой земли (цены на дачи и сельхозугодья будут различаться).
• Развитая инфраструктура, близость к социально значимым объектам (магазины, поликлиники, школы, предприятия сферы услуг).
• Наличие или возможность подведения инженерных коммуникаций (газ, вода, электричество).
• Наличие на территории различных важных для покупателя построек (хозяйственных построек, теплиц, санузлов, других сооружений).
• Окружающая среда, близость к природным объектам (леса, водоемы) и, наоборот, промышленным экологически опасным районам.
• Особенности рельефа, рельефа участка.
• Стоимость самой земли с учетом подходящего грунта, грунта (при оценке участков под сельскохозяйственные работы или строительство).

При заказе самостоятельного обследования представитель специализированной компании самостоятельно анализирует эти объекты, осматривает, фотографирует, производит замеры участка. Результат независимой оценки будет подготовлен на платной основе в течение нескольких дней (в течение 1 недели). Так как таких офисов на рынке недвижимости много, тщательный подбор компании поможет сократить расходы, связанные со сделкой, с учетом запрашиваемой специалистами цены регистрации.

При определении стоимости важно учитывать, что быстро продать участок можно, если есть высокий спрос на аналогичные объекты, стоимость соответствует среднерыночному уровню и предоставляется скидка.

Переговоры с покупателями

Время продажи имеет значение. В сделках с недвижимостью установлена ​​определенная сезонность: в осенне-зимний период потребительский спрос падает, а летом увеличивается. Лучшее время для начала продаж — весна.

Объект должен быть подготовлен к просмотру – здания покрашены, отремонтированы, вывезен мусор и хлам. При наличии на участке огорода рекомендуется посев, повышающий привлекательность общего вида.

В настоящее время организовать рассылку информации об объекте, выставленном на продажу, не составляет труда. Приходите на помощь:

• местные газеты с заголовками о продаже недвижимости;
• реклама на телевидении, радио;
• размещение информации в базах данных риелторских компаний;
• публикация объявления на специализированных интернет-ресурсах.

Не стоит привлекать для помощи профессионального риелтора, если вы уверены в собственных силах в дальнейшем осуществлении сделки купли-продажи. Современные покупатели давно и успешно используют средства массовой информации, чтобы связаться с реальным продавцом. Кроме того, заключив договор на оказание услуг с агентом по недвижимости, вы можете в любой момент расторгнуть договор, не теряя средств на оплату его услуг.

Иногда в публикации нет необходимости, так как покупатель сам находит владельца, услышав сообщение через круг знакомых, коллег, родственников.

При подаче объявления на интернет-ресурсах важно правильно составить текст объявления с указанием всех основных характеристик и ключевых функций сайта. Необходимо описать выгодные моменты от приобретения земли, например, расположение в экологически чистом районе, близко к населенному пункту и коммуникациям и т.д. Грамотная фотосъемка объекта, акцентируя внимание на выгодных аспектах, поможет повысить эффективность.

Готовим землю к продаже

Перед продажей земельного участка его необходимо обустроить. Предварительная подготовка заключается в следующем:

• определение границ участка – если это не было сделано ранее, необходимо будет провести обследование и зарегистрировать надел как самостоятельную собственность;
• определение стоимости отвода — оценка осуществляется с помощью оценщика или самостоятельно на основании кадастровой документации и анализа рынка земли в вашем регионе.

Кроме того, нужно подготовить необходимый пакет документов. Их отсутствие может не только снизить стоимость земли, но и сделать продажу невозможной. В некоторых случаях без определенных бумаг невозможно зарегистрировать переход права собственности от продавца к покупателю в государственных органах.

Остановимся подробнее на первых двух шагах предпродажной подготовки.

Шаг 1. Собираем пакет документов

Итак, в первую очередь следует подготовиться к документально подтвержденной сделке. Продажа земельного участка без кадастрового учета и межевания невозможна.

В результате этих действий собственник земельного участка получает технический план и межевой план. Технический план содержит информацию о собственнике объекта, индивидуально присвоенном кадастровом номере, а также характеристику участка.

Для получения документа необходимо обратиться в Росреестр или в территориальное отделение МФЦ по месту страны. Процесс регистрации довольно долгий — может занять около месяца.

Межевой план составлен на основе измерений, сделанных кадастровыми инженерами. Специалисты выезжают по адресу участка, устанавливают границы участка, согласовывают их с соседями и чертят схему выделения.

После завершения всех работ технического характера Росреестр проводит проверку данных. Наконец, составляется технический план и межевой план участка.

Кроме того, вы должны подтвердить право собственности. Для этой цели подойдет свидетельство о собственности. После 2017 года этот документ выдаваться не будет. Его заменила выписка из ЕГРН.

Подготовка документов для продажи крайне важна. Без полного пакета бумаг купля-продажа будет невозможна.

Шаг 2. Оцениваем земельный участок

Правильная оценка имеет решающее значение для максимально выгодной продажи земли. Вы можете сделать это самостоятельно или обратиться за помощью к профессиональным оценщикам.

Если вы доверяете своим знаниям, вам необходимо следить за рынком недвижимости вашего региона на интернет-ресурсах. Как правило, такая информация размещается на досках объявлений. Вам необходимо найти земельный участок с похожими характеристиками и сравнить цены.

В таком сложном вопросе, как ценообразование, не все уверены в своих силах. Оценка, проведенная профессионалом, будет максимально объективной. Специалист определит реальную рыночную стоимость с учетом всех характеристик земли. Минус у этого метода только один – высокая стоимость услуг оценщика.

От чего зависит стоимость участка? На цену влияет:

• размер награды – чем больше площадь, тем выше цена и наоборот;
• географическое расположение – близость к городу и значительные объекты инфраструктуры повышают цену;
• наличие подъездных путей и транспортного обеспечения;
• вид разрешенного использования участка;
• простота выделения – ровные участки дороже;
• качество почвы;
• расположение грунтовых вод;
• развитие инфраструктуры;
• ухоженная территория;
• наличие хозяйственных построек.

Это далеко не все факторы, от которых зависит цена земельного надела. Все это необходимо учитывать при определении стоимости награды.

Продаем земельный участок без посредников

продажа земли без помощи специалистов – достаточно сложная задача. Проведение сделки требует крайней осторожности. От того, насколько учтены все нюансы и функции, зависит исход продажи.

Этап продажи включает в себя несколько обязательных пошаговых действий:

1. Поиск потенциальных покупателей.
2. Проведение переговоров и осмотр награды.
3. Сбор документов.
4. Записаться на прием.
5. Расчет с покупателем и регистрация сделки.

Рассмотрим подробнее каждый шаг алгоритма. Прежде чем приступить к регистрации, рекомендуем получить бесплатную юридическую консультацию на нашем сайте.

Нюансы при самостоятельной продаже земли

Все договоренности могут быть скреплены предварительным договором. Этот момент не является обязательным, но позволит вам спокойно подготовиться к торгу, быть уверенным, что продавец уже найден и не откажется от условий, которые были озвучены устно.

Продавец может подкрепить такое доверие залогом по предварительному соглашению. Но тут нужно знать, что при появлении более выгодного покупателя продавец имеет право расторгнуть предварительный договор, при этом он обязан внести двойной задаток.

В таком соглашении должны быть указаны характеристики продаваемого объекта, условия заключения основного договора и расходы по сделке.