Земельная доля считается невостребованной: что делать собственнику

Что предлагают делать с долями

Действительно, проблем с учетом земель сельскохозяйственного назначения много, и невостребованные запасы – лишь одна из них. Об этом говорилось на круглом столе на тему «Проблемы кадастрового учета земель сельскохозяйственного назначения» 12 апреля в Совете Федерации.

Заместитель председателя Комитета Совета Федерации по экономической политике Алексей Синицын напомнил, что на совещании у президента по мерам социально-экономической поддержки регионов 16 марта.

О разработке законопроекта о невостребованных долях рассказала заместитель директора Департамента мелиорации, земельной политики и государственного имущества Минсельхоза Анастасия Умеренко. Речь идет об участках, права на которые не оформлены, а окончательный владелец не может быть установлен. Умеренко говорит, что чаще всего это земля на плодородных землях. Теперь они могут быть переданы в собственность муниципалитета, но только через суд. Минсельхоз хочет упростить процедуру.

«Разработан внесудебный порядок, который предусматривает возникновение прав муниципальной собственности на эти акции с 2025 года», — сказала она на круглом столе. — До этого срока муниципалитеты соберут информацию, составят списки невостребованных акций, и при отсутствии возражений такие акции перейдут в муниципальную собственность.

«До 1 января 2025 года согласно законопроекту муниципалитет, даже не являясь собственником таких долей, имеет право арендовать их и участвовать в собрании участников долевой собственности», — рассказала она «Известиям».

Специалист подчеркивает, что данные изменения регулируют только случаи, когда право на землю не оформлено и не отражено в ЕГРН — это не касается продажи заросшей бурьяном земли, у которой есть собственник.

Умеренко также указал, что по-прежнему существует проблема с акциями, права на которые зарегистрированы в установленном порядке. По действующему законодательству их нельзя признать невостребованными, а иногда и очень нужно. Эта проблема, отметил представитель Минсельхоза, озвучивалась еще в марте представителями регионов и требует отдельного решения. Предлагаемый законопроект еще не решает проблему, его необходимо исследовать отдельно, так как возражений по этому поводу довольно много.

Невозможно быстро внести законопроект в Государственную Думу и начать процесс его принятия. Документ также содержит вторую часть, посвященную охране земель сельскохозяйственного назначения, что требует значительных затрат. Минсельхоз просит поделиться законопроектами, чтобы предоставить документ по невостребованным акциям к осенней сессии. Сенаторы попросили ускорить процесс введения. «Известия» направили в Минсельхоз запрос о возможности ускорения принятия законопроекта и фактическом порядке передачи таких акций в собственность муниципалитетов.

Основания для признания земельного пая невостребованным

На данный момент понятия «невостребованная земельная доля» не существует само по себе, так как оно исчезло из законодательства после внесения изменений в закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в 2011 году. Вместо понятия невостребованность на пай появился свод правил, согласно которым пай может быть отнесен к землям данной категории.

Важно уточнить — новая редакция закона предупреждает, что земельный пай нельзя сделать неукрупненным, он может считаться таковым только в том случае, если он никак не эксплуатируется и не был арендован долевым собственником 3 года подряд со дня получения права собственности на землю.

Кроме того, основная доля признается невостребованной в следующих дополнительных случаях:

1. Если собственник доли земли умер и наследников нет, то это тоже завещание.
2. Если после смерти собственника земельная доля отвергнута и не признана наследниками, она не переходит ими к другим наследникам.
3. При возможности наследники лишаются права наследования в порядке, установленном законодательством.
4. Если на момент приватизации земель сельскохозяйственного назначения в решении органов местного самоуправления не будет сведений о собственниках этой земельной доли. Другими словами, если собственник участка неизвестен и о нем не найдено никакой информации.

Исходя из прежней редакции упомянутого закона, признать земельную долю невостребованной было невозможно, так как собственник, являющийся также отказополучателем, тем или иным образом распорядился принадлежащим ему имуществом. После изменений стала реальной возможность признания доли невзысканной.

Кроме того, если доля земли находится в аренде, собственник умер, а наследники затягивают вступление в права наследования, доля может быть юридически отнесена к невостребованным землям.

Читайте также: Разрешение на строительство от соседей: необходимость согласования, что делать, если его не дают, образец и бланк согласия

Откуда взялись невостребованные доли

В пояснительной записке к законопроекту в Минсельхоз указано, что по состоянию на 1 января 2019 года более 50 млн га земель сельскохозяйственного назначения в России находились в долевой собственности. Из них 15,3 млн га занимают земли, включенные органами местного самоуправления в списки невостребованных земель. Количество таких долей постепенно уменьшается: в 2014 г их было 18,1 млн га, в 2018 г они занимали 6,8% от общей площади сельскохозяйственных угодий, а в отдельных субъектах — от 20% до 26,5%.

Сегодняшний порядок признания права на муниципальную собственность часто делает невозможным вовлечение этих земель в оборот, поскольку муниципалитеты судятся в отсутствие ответчика, говорится в рассуждении.

Рост пошел дальше: сельхозпродукцией разрешили торговать «с огорода» До сих пор такие товары официально можно было продавать только на ярмарках и рынках

Александра Тихомирова отмечает, что ранее невостребованные участки земли обычно принадлежали колхозам. А после ликвидации права на земельные доли в процессе приватизации перешли к работникам.

«А они, в свою очередь, такими участками фактически не владеют», — сказала она.

Директор Центра агропродовольственной политики РАНХиГС Наталья Шагайда отмечает, что цель законопроекта просматривается плохо, поскольку изъятие невостребованных долей не может повсеместно способствовать возвращению земель в оборот.

«Оформление землепользования по договору с дольщиком требует желания пользователя, во-первых, возделывать землю, а во-вторых, оформить ее, что довольно печально», — сказал «Известиям» Шагайда. «Поэтому не все земельные участки из-за невостребованных долей являются неиспользуемыми, и не все неиспользуемые земельные участки из-за земельных долей даже после перехода в права муниципалитета будут востребованы для сельского хозяйства. Не исключено, что таким образом хотят заполнить ЕГРЮЛ, так как после передачи прав муниципалитетам эти доли попадут туда.

Она добавила, что организации, которые ведут реестры собственников, уже дважды менялись. Вначале этим занимались районные администрации, затем — сельские райкомы.

«В 1998 году они создали органы для регистрации прав с пустым реестром и не передавали права, возникшие там ранее», — сказал Шагайда. — Права оформлялись по мере отчуждения земельных долей, земельного оформления и образования новых землепользований за счет общих земель.

Жесткая доля Фото: Известия/Александр Полегенко
Козел рогатый пропал: где в России до сих пор воруют скот Бесконтрольный выпас животных толкает селян на криминал

Все это привело к тому, что по разделяемым земельным участкам часть сведений вносилась, а по части долей в ЕГРН — пусто. Муниципалитеты хотят выпустить эти акции на себя. По действующим правилам это можно сделать только через суд, но нет ни одного места, где можно было бы узнать справку о собственниках земельных долей. Из-за отсутствия информации о владельце доли суды часто отказывали муниципалитетам в этом праве.

Шагайда подчеркивает, что «невостребованные земли» — это не то же самое, что «неиспользуемые».

«На самом деле там, где есть спрос на землю, фермеры также могут использовать невостребованные земли», — говорит она. — А там, где нет спроса, неиспользованные можно не собирать.

По ее словам, есть случаи, когда сельхозпроизводители используют участки на основе паев на основании договоров, а также то, что формально относится к невостребованным земельным паям. Эти доли фактически также попадут под законопроект к Министерству сельского хозяйства — и муниципалитеты получат право на нераспределенную, но использованную долю.

«Тогда по закону эту бывшую в употреблении акцию должен предложить к покупке тот, кто уже ею пользуется», — отмечает Шагайда. Так происходит везде, где есть большой спрос на землю.

Как вернуть востребованность земельной доле

Не во всех ситуациях собственники земельных долей согласны с тем, что доли, которые им принадлежали, вдруг оказываются в числе невостребованных. Для разрешения подобных ситуаций предусмотрена отдельная процедура разрешения споров, основанная на п. 6 ст. 12.1 Закона «О реализации земель сельскохозяйственного назначения». В нем указано, что любой собственник, не согласный с применением определения «невостребованный» в отношении своей основной доли, может и должен выразить свои возражения в течение 3 месяцев с момента объявления списка.

В первую очередь стоит уточнить, что гражданин вправе выразить несогласие еще на этапе утверждения перечня невостребованных земель, а именно на собрании долевых собственников. Зачастую это весомый аргумент для исключения спорного объекта из списка невостребованных.

Собственник земельной доли, признанной невостребованной, также может написать заявление о несогласии на имя администрации территориального района, где находится надел.

Для успешного разрешения спорного вопроса рекомендуется использовать одновременно оба способа – выразить несогласие на собрании собственников и подать в административные органы опровержение статуса невостребованного в письменной форме.

Нередки случаи пропуска собственником срока, установленного для оспаривания признания его основной доли невостребованной. В таких ситуациях не стоит отчаиваться, а следует нанести визит в суд. Как показывает практика, такие споры чаще всего выигрывает акционер, потерявший свою основную долю, так как суд становится на его сторону.

Где сталкиваются с невостребованными землями

Шагайда считает, что законопроект будет иметь местное значение — его будут использовать в районах, где земля представляет ценность. Выделение такой земли и кадастровое ведение муниципалитетами потребуют затрат, которые не обязательно должны быть покрыты.

«Надо задаться вопросом, будет ли муниципалитет на практике заинтересован в возрождении сельского хозяйства на этих землях», — отмечает со своей стороны Александра Тихомирова. — Земли, заброшенные более 20 лет назад, фактически непригодны для земледелия. Для восстановления требуются значительные финансовые вложения. Или мы увидим перевод этих земель, не отнесенных к особо ценным, в другую категорию, не относящуюся к сельскому хозяйству, — например, земли поселений.

Однако именно в регионах, где земля не так ценна, наблюдаются самые большие проблемы с невостребованными паями. Сенатор Алексей Кондратенко сообщил «Известиям», что этим вопросом занимались власти Калининградской области, где фактически выпадают достаточно большие массивы суши. Президент Ассоциации фермерских, личных подсобных хозяйств и кооперативов Ленинградской области и Санкт-Петербурга Михаил Шконда также отмечает, что считает инициативу важной. В области есть много земельных участков, которые когда-то были выделены в паях, но просто не было никого, кто пришел за ними и не зарегистрировал их.

«Люди просто не могли с ними вообще ничего сделать или пытались, но бросили — причины всегда разные», — сказал он «Известиям». — Наказать за это нельзя, да и земля заросла. Мы просто теряем его.

Андрей Недужко, генеральный директор агропредприятия «Степь», отметил, что проблема невостребованных земель остро стоит в Сибири, а не в регионах, где работает его компания на юге России. Тем не менее, вы должны сталкиваться с этим везде.

— Но даже в тех районах, где расположены фермы сельхозпредприятия, есть такие же невостребованные земли, право на возделывание которых получить очень сложно, — сказал он «Известиям». — Упрощенный порядок передачи невостребованных земель в муниципальную собственность с дальнейшей их передачей в пользование сельхозпроизводителям может оказать положительное влияние на развитие отрасли. Каждый гектар должен быть обработан и использован. В то же время законодательные механизмы должны быть четкими и прозрачными для предотвращения злоупотреблений.

Как осваивают невостребованные земли сейчас

Новый порядок может привести к конфликтам в ряде регионов, где земля используется независимо от статуса. Однако местные чиновники, заинтересованные в развитии всей страны, находят другие пути.Молочные банки: зачем волонтеры приходят к фермерам Как возродить деревню с помощью коров и волонтеров

О таком примере рассказал Александр Лагутин, начальник отдела развития агропромышленного комплекса, природных ресурсов, экологии, СНТ и муниципального контроля Луховицкой администрации Московской области. Большинство невостребованных земельных долей в районе не использовались.

«Бесхозяйных земель было много, и непонятно, кто собственник», — сказал он. — Мы продирались по старым постановлениям администраций и нашли много отказников: хозяйства или предприятия отказывались от земли, а документы висели, земля никуда не делась. Мы поставили эти участки на кадастр и передали их в муниципальную собственность, а потом сдали.

Оставшиеся свободные земли городского округа Луховицы просто стали межевать, придав им статус земель с неограниченной государственной собственностью. Это название страны, для которой нет юридических документов. И такие разграниченные участки тоже отдавались в аренду.

«Мы пошли несколько упрощенным путем, хотя определенный риск в этом был», — пояснил «Известиям» Александр Лагутин. — Например, у нас была в наличии 1000 га земли. На основании указов, обнаруженных в конце 1990-х – начале 2000-х годов, нам удалось выделить там около 300 га. Что делать со всеми остальными? И эти невостребованные доли мы ставим на кадастровый учет как зонально-свободную государственную собственность.

Изначально администрация пыталась выяснить в рамках действующего порядка передачи невостребованных акций в муниципальную собственность. Однако быстро поняли, что найти владельцев акций очень сложно. Особенно тех, кто их получил и не пользовался ими до 1998 года (когда появилась система регистрации): некоторые умерли, на некоторые документы просто нет.

На самом деле риск выбранного пути в Луховицах заключается в том, что могут появиться собственники невостребованных долей и доказать через суд, что земля принадлежит им. Однако это до сих пор не обнаружено.

— Акции выпускаются с 1993 года, прошло почти 30 лет. Кому это было нужно, они уже воспользовались акциями, — сказал Лагутин. «Но даже в суде будет очень сложно доказать, что именно здесь у вас был участок земли. Почему кто-то решил, что Земля здесь? Ведь никаких планов не было. Поэтому у нас все получилось, теперь все хорошо.

Наталья Шагайда согласна с тем, что процедуру нужно упростить, а нынешний путь через изъятие неиспользуемых земельных долей считает бесперспективным. Именно потому, что трудно установить точный список первичных собственников, тех, кто ими остается, и тех, кто им не распорядился.

«Нужно уходить с неиспользуемых земель», — говорит она. — Если мы видим неиспользуемые участки, мы обращаемся к администрации, а если невозможно установить собственника — частного или государственного, в том числе на неограниченные земли — то нужен механизм, чтобы администрация действовала в интересах неустановленного собственника. : в аренду или даже в безвозмездное пользование, а через несколько лет признать собственность муниципалитета.

Также можно провести аудит участков, чтобы выявить те, где используется больше земли, чем выдано по договорам с пайщиками.

«Эти акции точно могут принести доход в казну муниципалитета, так как эта земля нужна», — говорит Шагайда.

Правовое регулирование

Понятие невостребованных земельных долей распространяется только на одну категорию отводов – земли сельскохозяйственного назначения. При этом важным понятием остается «земельная доля», указанная в Федеральном законе от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ст. 15.

Большое значение в правовом регулировании имеет статья 12.1 того же Федерального закона, устанавливающая порядок признания акций невостребованными, а также порядок принятия таких решений и их обжалования.

Эти страницы имеют свои особенности, связанные с функционированием, а также оформлением прав на них. Вопрос урегулирован статьей 47 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества».

В остальном действуют общие правила, прежде всего нормы ГК РФ и № 218-ФЗ, а также законодательные акты, регламентирующие узконаправленные моменты.

Понятие невостребованных земель

Понятие невостребованных земельных долей содержится в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Данный правовой акт в целом регулирует особенности оборота такой категории отчислений, которые образовались в результате существенных экономических изменений и исчезновения из правового поля понятий колхозы и совхозы.

На данный момент законодатель решил, что доля не может быть признана таковой, если она зарегистрирована в соответствии с нормами федерального закона «О государственной регистрации недвижимого имущества».

Если права не были перерегистрированы, участок считается неиспользованным, если он не сдавался в аренду или иным образом использовался в течение трех лет.

Проще говоря, такая доля – это такая часть совместного имущества, которая фактически не используется по назначению. Учитывая особый характер и назначение таких участков (долей), законодательством предусмотрен особый порядок признания их невостребованными.

Когда участок может быть признан невостребованным

Прежде чем признать земельный надел такой долей, необходимо определить, соответствует ли он требованиям закона для определения соответствующего правового положения. Основными критериями для начала такой процедуры являются следующие моменты:

• площадка не использовалась по прямому назначению и не сдавалась в аренду на срок от трех лет и более, то есть фактически пустовала или использовалась с нарушением законодательства;
• обладатель награды неизвестен, сведений о нем в регистрационных документах нет;
• владелец умер, не оставив наследников ни по завещанию, ни по закону;
• наследники не могут реализовать свое право по каким-либо причинам;
• наследники изначально были доступны, но были лишены наследства.

Большинство причин сводится к тому, что претендентов на землепользование просто нет или о них нет сведений.

Невостребованной долей признается только земельный участок, входящий в состав земель сельскохозяйственного назначения, ранее принадлежавших колхозам или совхозам. Законодательство не распространяет такие требования на выделения других категорий.

Например, если участок был передан в единоличную собственность в соответствии с федеральным законом «О государственной регистрации недвижимого имущества», собственник не может им вообще пользоваться и не сдавать его в аренду, это его прямое право.

Порядок признания участка невостребованной долей

Для признания земли невостребованной требуется надлежащая регистрация, состоящая из нескольких последовательных действий.

Признание земли невостребованной осуществляется по распоряжению администрации муниципального образования, на территории которого находится надел. Чаще всего это сельские населенные пункты, но возможна ситуация и в городах.

Итак, администрация должна сделать следующее:

• составить перечень наград, которые могут быть признаны невостребованными. Осуществляется на основании имеющейся документации;
• опубликовать свой список в местных печатных изданиях и других средствах массовой информации;
• организовать общее собрание собственников, объявить о намерении признать отдельные награды невостребованными;
• утвердить перечень таких земель. Если собрание не приходит к соглашению, принимается решение;
• составить исковое заявление о признании права собственности муниципалитета на невостребованный земельный участок;
• подать иск и участвовать в судебных разбирательствах;
• получить заверенную копию решения, обратиться с ней в Росреестр и зарегистрировать награду в управлении образования.

Целью процедуры является признание муниципальной собственности и последующее использование земли по целевому назначению.

Что делать собственнику, когда земля включается в перечень невостребованных участков

Учитывая тот факт, что конечным результатом процедуры является изъятие земли в пользу муниципалитета, ни одному собственнику не понравится, когда его надел будет включен в соответствующий список. Если это произошло, рекомендуется сделать следующее:

1. Ознакомьтесь с перечнем участков, которые могут быть признаны невостребованными долями. Стоит обратить внимание, есть ли в списке люди, которые являются землевладельцами или бывшими собственниками. Часто у администрации устаревшие данные;
2. Подготовьте возражение, если земля, которая находится в собственности или аренде, есть в списке.
3. Проверьте, был ли список изменен, чтобы отразить возражение. Окончательный список формируется на общем собрании. Возражение может быть заявлено не только заранее, но и на самом заседании. Об этом прямо говорит часть 6 статьи 12.1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Если награда все же признана невостребованной, следующим шагом будет защита своих прав в суде. Суть в том, что требовать передачи земли в собственность администрация может только через суд. В случае подачи возражения лицо вызывается в суд в качестве ответчика.

Если гражданин не вызван в суд и не числится ответчиком, он может самостоятельно ходатайствовать о признании его участником процесса. Если решение уже принято, а сведений о его исполнении ранее не было, можно попытаться восстановить срок обжалования и потребовать отмены судебного иска о признании земельной доли невостребованной и новой оценки дела.

В ходе судебного разбирательства вы должны обосновать суть своих требований, а также доказать, что награда была использована по назначению. В качестве доказательств принимаются любые документы, имеющие отношение к делу, а также показания свидетелей.

Вопрос требует внимательного подхода и детального изучения. От каждого действия будет зависеть конечный результат, и если человек сделает неверный шаг, он может лишиться права на награду.

Особенности правового статуса невостребованных земель

Главной особенностью таких наград является то, что они могут быть признаны невостребованными только в том случае, если относятся к определенной категории. Это всегда сельскохозяйственные участки, которые ранее использовались для колхозов и совхозов, а после упразднения были переданы гражданам.

Такие земли не всегда оформляются по правилам оформления недвижимости. Наделы, считающиеся коммунальной собственностью, могут длительное время находиться в «подвешенном» состоянии. Это не лишает их владельцев и арендаторов прав, но вызывает споры.

Новый акт о госрегистрации дает возможность вносить четкие данные в ЕГРН, после чего требовать от муниципалитетов будет невозможно.

Невостребованная земля фактически считается ничейной землей. Муниципалитет принимает его в свою собственность, чтобы обеспечить его использование по назначению.

Невостребованные земельные доли представляют собой особую категорию земель, ранее находившихся в коллективном или государственном пользовании. Их владельцы либо неизвестны, либо не использовались по прямому назначению более трех лет. Это порождает возможные требования со стороны муниципалитетов, целью которых является обеспечение использования таких участков. Собственники и арендаторы имеют право на защиту своих прав путем подачи возражения в администрацию или в суд.

Что еще предлагают делать с землей

работа с невостребованными долями — это лишь малая часть того, что приходится делать геодезистам страны.

В России принята госпрограмма эффективного вовлечения в оборот земель сельскохозяйственного назначения и развития перерабатывающего комплекса. Основной задачей Минсельхоза является вовлечение в оборот 13,2 млн га неиспользуемых земель. Всего, по словам заместителя министра сельского хозяйства Светланы Ходневой, в стране более 40 млн га.

Среди проблем – отсутствие актуальной и достоверной информации о неиспользуемых землях, единой методики оценки пригодности и целесообразности возврата таких земель. На круглом столе в Совете Федерации Алексей Кондратенко также напомнил о законопроекте, улучшающем порядок изъятия неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения. По его словам, процедура описана в законодательстве, но на практике работает плохо.

Законопроект также упрощает изъятие неиспользуемой земли. Теперь Россельхознадзор должен зарегистрировать отсутствие работ по нему, и только после этого начинается процедура отзыва.

— Фактически реальный срок процедуры изъятия участка — от четырех до пяти лет, — сказал Кондратенко «Известиям». — Слишком долгая процедура, которая также имеет лазейки для собственников: они могут формально сменить собственника в начале проверки Россельхознадзора, чтобы затянуть процессы.

Законопроект сокращает сроки принудительного отвода земли: не нужно будет ждать три года, факт неиспользования будет регистрироваться сразу, если он очевиден, отметил сенатор. После этого будет введен запрет на регистрацию перехода права собственности на землю.