Сделки с долевой собственностью

Преимущественное право покупки

Для распоряжения общим имуществом требуется согласие всех участников собственности.

Владельцы общего имущества находятся в зоне риска. Продажа постороннему лицу может оказать существенное влияние на уровень жизни других совладельцев. Поэтому закон предусматривает механизм преимущественного права, который ограничивает возможность отчуждения долей в совместной собственности и защищает других собственников. Участник совместной собственности вправе распоряжаться своей долей по своему усмотрению с соблюдением правил, установленных гражданским законодательством для возмездного отчуждения доли.

Если доля в праве общей собственности отчуждается третьему лицу, остальные участники права общей собственности имеют преимущественное право покупки отчуждаемой доли по цене, за которую она была продана, и на прочих равных условиях. Передающий долю обязан письменно известить остальных участников долевой собственности о своем намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если другие участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в недвижимом имуществе в течение одного месяца, а в движимом имуществе — в течение 10 дней, продавец имеет право продать долю любому лицу. Если все остальные участники доли письменно откажутся от осуществления своего преимущественного права на приобретение продаваемой доли, такая доля может быть продана неуполномоченному лицу до истечения указанных сроков.

Если участником совместной собственности на недвижимость является несовершеннолетний, то он, как и другие собственники, имеет право преимущественной покупки продаваемой доли, когда один из сособственников продает долю в праве совместной собственности. В соответствии с абзацем 3 подпункта 3 статьи 60 Семейного кодекса Российской Федерации при осуществлении родителями полномочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством об управлении имуществом подопечного.

Пункт 2 статьи 37 Гражданского кодекса РФ запрещает опекуну без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечителю давать согласие на совершение ряда действий, имеющих юридическое значение, в том числе сделок, связанных с отказом от принадлежащих подопечному прав, а также любых других сделок, связанных с уменьшением имущества подопечного.

Поскольку право преимущественной покупки является правом собственности, оно ограничивает объем прав, принадлежащих подопечному. Соответственно, отказ подопечного от покупки распространяется на сделки, для которых требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства в соответствии с пунктом 2 статьи 37 Гражданского кодекса РФ. Несоблюдение этого требования закона может повлечь нарушение прав несовершеннолетнего, принадлежащих ему в связи с его долей в совместном имуществе.

Срок действия отказа от покупки, уведомления совладельцев и нотариального заверения передачи уведомления законодательно не установлен.

Очевидно, что этот правовой механизм несовершенен. Хотя бы потому, что он применяется только к передаче акций путем продажи и обмена. Другими словами, вы можете передать долю по дарственной, передать ее по договору аннуитета, заложить, завещать без каких-либо ограничений. И никто не помешает владельцу доли передать небольшую ее часть третьему лицу, а затем продать оставшуюся часть тому же лицу как совладельцу, обойдя право преимущественной покупки. Другие собственники могут заявить, что сделка дарения является притворной и поэтому недействительной, но решение суда в их пользу не гарантировано.

Анализ судебной практики показывает, что во многих делах, связанных с оспариванием договора купли-продажи доли, совладельцам направляется неверное уведомление. Либо продавец посылает уведомления в места, где совладельцы не могут их получить, либо совладельцы избегают их получать. При регистрации в одной квартире продавец может вытащить из почтового ящика почтовые извещения, адресованные другим собственникам, лишив их возможности получать извещения.

Для снижения риска возникновения спора о том, было ли отправлено уведомление и с каким содержанием, оно может быть отправлено телеграммой с копией на почту или передано через нотариуса. В последнем случае нотариус по вашей просьбе может выдать свидетельства об отправке уведомления и о его передаче, когда адресат получил его.

Кроме того, Росреестр ввел возможность извещения сособственников о продаже одним из сособственников своей доли в праве собственности на объект недвижимости через официальный сайт Росреестра в случае, если число сособственников превышает 20. За публикацию извещения на сайте Росреестра плата не взимается. Владелец может опубликовать такое объявление через свой «личный кабинет».

Публикация объявления осуществляется владельцем из «личного шкафчика» сайта Росреестра путем заполнения специальной формы. Участники совместной собственности на имущество, чей «личный кабинет» активирован, будут уведомлены о публикации такого объявления в течение 3 дней со дня размещения объявления о продаже одним из собственников своей доли.  В то же время, если продавец уведомил сособственников о продаже их доли через сайт Росреестра, подтверждать этот факт при обращении к нотариусу не нужно, так как нотариус проверит эту информацию в специальном разделе сайта Росреестра, где опубликованное уведомление доступно для ознакомления в течение 3 месяцев.

Владельцы акций, если их право преимущественной покупки было нарушено в результате рассылки уведомлений по неправильным адресам, должны обратиться за судебной защитой своих прав. Следует обратить внимание на сокращенный срок исковой давности в таких случаях — если акция отчуждается с нарушением преимущественного права, любой другой акционер имеет право требовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя в течение трех месяцев.

Читайте также: Как правильно продать квартиру, чтобы не обманули

Форма сделки с долями в праве собственности на недвижимость

Давайте поговорим о форме сделки. В соответствии со статьей 42 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки по распоряжению долями в праве общей собственности на недвижимое имущество, за исключением сделок по распоряжению долями в праве собственности всеми участниками одной сделки, сделок с недвижимостью, входящей в состав паевого инвестиционного фонда, сделок с долями в праве собственности на землю (долями в праве собственности на земли сельскохозяйственного назначения), подлежат нотариальному удостоверению.

Согласно пункту 5(1) статьи 1, статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации земельный участок, в том числе доля в праве общей собственности на земельный участок, следует судьбе недвижимости по прямому указанию закона. Таким образом, при отчуждении здания (помещения) доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, следуя судьбе объекта, не является самостоятельным объектом сделки.

Поэтому договор купли-продажи, предметом которого является здание (помещение), а доля в праве собственности на земельный участок, в силу указанных норм действующего законодательства, лишь следует судьбе отчуждаемого имущества, не требует обязательного нотариального удостоверения. В этом случае в качестве основания для государственной регистрации перехода прав на здание (помещение) и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположено здание (нежилое помещение), должен быть представлен единый договор купли-продажи указанных объектов недвижимости.

Возникает вопрос — требуется ли нотариальное удостоверение в случае, когда, например, единственный собственник дарит долю в принадлежащей ему недвижимости нескольким лицам на основании одного договора? На практике этот вопрос еще не урегулирован, и решение зависит от того, зарегистрирует ли исполнитель право собственности на недвижимость. Может быть достаточно простой письменной формы. Однако если он или она не хочет рисковать — регистрация может быть приостановлена — лучше заверить это соглашение у нотариуса.

Закон устанавливает необходимость представления дополнительных документов при продаже доли в совместной собственности лицу, не являющемуся совладельцем.

К заявлению о государственной регистрации прав в этом случае должны быть приложены документы, подтверждающие, что продавец доли письменно известил остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых он ее продает. К заявлению о государственной регистрации прав могут быть приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников совместной собственности от приобретения доли.

В этом случае государственная регистрация перехода права на долю в совместной собственности производится независимо от времени, истекшего со дня извещения передающей стороной остальных участников о своей доле, и представлять документы, подтверждающие извещение остальных участников, не требуется. Кроме того, если сделка нотариально удостоверена, нет необходимости предоставлять в Росреестр доказательства отказа других акционеров от покупки (при условии, что этот факт был подтвержден нотариусом).

Порядок заключения сделки купли-продажи доли в праве собственности на недвижимость

Процедура совершения сделки с недвижимостью выглядит следующим образом:

• письменное уведомление сторон имущественного интереса о распоряжении долей (если сторон более 20, то уведомление может быть сделано через личный кабинет на сайте Росреестра)
• Получение письменного отказа от покупки от других акционеров (если применимо). Нотариально заверенный отказ является неоспоримым доказательством отказа от преимущественного права покупки. Однако закон не содержит обязательного требования о предоставлении такого свидетельства об отказе. Отказ может быть оформлен в обычной письменной форме. В последнем случае нотариус вправе применить положения статей 15 и 41 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате для обеспечения законности заключенного договора купли-продажи.
• При получении письменного отказа от всех участников или по истечении 1 месяца со дня вручения остальным участникам извещения о владении долей (размещения извещения на сайте Росреестра) нотариус удостоверяет сделку продажи доли в праве собственности
• Подача заявления и документов для регистрации перехода права собственности на долю к покупателю (может быть подано в электронном виде через нотариуса)
• получение копии из Единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей переход права собственности (срок регистрации зависит от способа подачи документов)
• Завершение оплаты договора купли-продажи

ПРИМЕЧАНИЕ: Особенности и порядок совершения сделок с долевым участием, описанные в данной статье, применяются к сделкам с недвижимостью, на которую зарегистрировано право общей собственности, и не применяются к сделкам с недвижимостью, на которую зарегистрировано право общей собственности.

Благодаря участию граждан нашей страны в приватизации жилья, у многих из нас были и остаются интересы в совместной собственности на недвижимость. Кроме того, совместная собственность часто возникает при оформлении наследственных прав, разделе совместного имущества супругов и в других случаях. Поэтому вопрос об особенностях заключения и регистрации сделок, связанных с совместной собственностью, по-прежнему актуален и заслуживает тщательного рассмотрения.

• Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает, что имущество, принадлежащее двум или нескольким лицам, принадлежит им на праве совместной собственности. Закон предусматривает два вида совместной собственности:
• Общая собственность с определением доли каждого собственника (совместная собственность)
• Общая собственность без определения долей (совладение)

Преимущественное право покупки

Отчуждение недвижимого имущества, находящегося в совместной собственности, осуществляется с согласия всех ее участников.

Участники совместной собственности находятся в группе риска. Продажа доли в квартире постороннему лицу может оказать существенное влияние на уровень жизни других собственников. Поэтому закон предусматривает механизм преимущественного права, который ограничивает возможность отчуждения долей в совместной собственности и защищает других собственников. Участник совместной собственности вправе распоряжаться своей долей по своему усмотрению с соблюдением правил, установленных гражданским законодательством для возмездного отчуждения доли.

Если доля в праве общей собственности отчуждается третьему лицу, остальные участники права общей собственности имеют преимущественное право покупки отчуждаемой доли по цене, за которую она была продана, и на прочих равных условиях. Передающий долю обязан письменно известить остальных участников долевой собственности о своем намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если другие участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в недвижимом имуществе в течение одного месяца, а в движимом имуществе — в течение 10 дней, продавец имеет право продать долю любому лицу. Если все остальные участники доли письменно откажутся от осуществления своего преимущественного права на приобретение продаваемой доли, такая доля может быть продана неуполномоченному лицу до истечения указанных сроков.

Если участником совместной собственности на недвижимость является несовершеннолетний, то он, как и другие собственники, имеет право преимущественной покупки продаваемой доли, когда один из сособственников продает долю в праве совместной собственности. В соответствии с абзацем 3 подпункта 3 статьи 60 Семейного кодекса Российской Федерации при осуществлении родителями полномочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством об управлении имуществом подопечного.

Пункт 2 статьи 37 Гражданского кодекса РФ запрещает опекуну без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечителю давать согласие на совершение ряда действий, имеющих юридическое значение, в том числе сделок, связанных с отказом от принадлежащих подопечному прав, а также любых других сделок, связанных с уменьшением имущества подопечного. Поскольку право преимущественной покупки является правом собственности, оно ограничивает объем прав, принадлежащих подопечному. Соответственно, отказ подопечного от покупки распространяется на сделки, для которых требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства в соответствии с пунктом 2 статьи 37 Гражданского кодекса РФ. Несоблюдение этого требования закона может повлечь нарушение прав несовершеннолетнего, принадлежащих ему в связи с его долей в совместном имуществе.

Срок действия отказа от покупки, уведомления совладельцев и нотариального заверения передачи уведомления законодательно не установлен.

Очевидно, что этот правовой механизм несовершенен. Хотя бы потому, что он применяется только к передаче акций путем продажи и обмена. Другими словами, вы можете передать долю по дарственной, передать ее по договору аннуитета, заложить, завещать без каких-либо ограничений. И никто не помешает владельцу доли передать небольшую ее часть третьему лицу, а затем продать оставшуюся часть тому же лицу как совладельцу, обойдя право преимущественной покупки. Другие собственники могут заявить, что сделка дарения является притворной и поэтому недействительной, но решение суда в их пользу не гарантировано.

Анализ судебной практики показывает, что во многих делах, связанных с оспариванием договора купли-продажи доли, совладельцам направляется неверное уведомление. Либо продавец посылает уведомления в места, где совладельцы не могут их получить, либо совладельцы избегают их получать. При регистрации в одной квартире продавец может вытащить из почтового ящика почтовые извещения, адресованные другим собственникам, лишив их возможности получать извещения.

Для снижения риска возникновения спора о том, было ли отправлено уведомление и с каким содержанием, оно может быть отправлено телеграммой с копией на почту или передано через нотариуса. В последнем случае нотариус по вашей просьбе может выдать свидетельства об отправке уведомления и о его передаче, когда адресат получил его.

Кроме того, Росреестр ввел возможность извещения сособственников о продаже одним из сособственников своей доли в праве собственности на объект недвижимости через официальный сайт Росреестра в случае, если число сособственников превышает 20. За публикацию извещения на сайте Росреестра плата не взимается. Владелец может опубликовать такое объявление через свой «личный кабинет».

Публикация объявления осуществляется владельцем из «личного шкафчика» сайта Росреестра путем заполнения специальной формы. Участники совместной собственности на имущество, чей «личный кабинет» активирован, будут уведомлены о публикации такого объявления в течение 3 дней со дня размещения объявления о продаже одним из собственников своей доли.  В то же время, если продавец уведомил сособственников о продаже их доли через сайт Росреестра, подтверждать этот факт при обращении к нотариусу не нужно, так как нотариус проверит эту информацию в специальном разделе сайта Росреестра, где опубликованное уведомление доступно для ознакомления в течение 3 месяцев.

Владельцы акций, если их право преимущественной покупки было нарушено в результате рассылки уведомлений по неправильным адресам, должны обратиться за судебной защитой своих прав. Следует обратить внимание на сокращенный срок исковой давности в таких случаях — если акция отчуждается с нарушением преимущественного права, любой другой акционер имеет право требовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя в течение трех месяцев.

Форма сделки с долями в праве собственности на недвижимость

Давайте поговорим о форме сделки. В соответствии со статьей 42 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки по распоряжению долями в праве общей собственности на недвижимое имущество, за исключением сделок по распоряжению долями в праве собственности всеми участниками одной сделки, сделок с недвижимостью, входящей в состав паевого инвестиционного фонда, сделок с долями в праве собственности на землю (долями в праве собственности на земли сельскохозяйственного назначения), подлежат нотариальному удостоверению.

Согласно пункту 5(1) статьи 1, статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации земельный участок, в том числе доля в праве общей собственности на земельный участок, следует судьбе недвижимости по прямому указанию закона. Таким образом, при отчуждении здания (помещения) доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, следуя судьбе объекта, не является самостоятельным объектом сделки.

Поэтому договор купли-продажи, предметом которого является здание (помещение), а доля в праве собственности на земельный участок, в силу указанных норм действующего законодательства, лишь следует судьбе отчуждаемого имущества, не требует обязательного нотариального удостоверения. В этом случае в качестве основания для государственной регистрации перехода прав на здание (помещение) и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположено здание (нежилое помещение), должен быть представлен единый договор купли-продажи указанных объектов недвижимости.

Возникает вопрос — требуется ли нотариальное удостоверение в случае, когда, например, единственный собственник дарит долю в принадлежащей ему недвижимости нескольким лицам на основании одного договора? На практике этот вопрос еще не урегулирован, и решение зависит от того, зарегистрирует ли исполнитель право собственности на недвижимость. Может быть достаточно простой письменной формы. Однако если он или она не хочет рисковать — регистрация может быть приостановлена — лучше заверить это соглашение у нотариуса.

Закон устанавливает необходимость представления дополнительных документов при продаже доли в совместной собственности лицу, не являющемуся совладельцем.

К заявлению о государственной регистрации прав в этом случае должны быть приложены документы, подтверждающие, что продавец доли письменно известил остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых он ее продает. К заявлению о государственной регистрации прав могут быть приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников совместной собственности от приобретения доли.

В этом случае государственная регистрация перехода права на долю в совместной собственности производится независимо от времени, истекшего со дня извещения передающей стороной остальных участников о своей доле, и представлять документы, подтверждающие извещение остальных участников, не требуется. Кроме того, если сделка нотариально удостоверена, нет необходимости предоставлять в Росреестр доказательства отказа других акционеров от покупки (при условии, что этот факт был подтвержден нотариусом).

Порядок заключения сделки купли-продажи доли в праве собственности на недвижимость

Процедура совершения сделки с недвижимостью выглядит следующим образом:

• письменное уведомление сторон имущественного интереса о распоряжении долей (если сторон более 20, то уведомление может быть сделано через личный кабинет на сайте Росреестра)
• Получение письменного отказа от покупки от других акционеров (если применимо). Нотариально заверенный отказ является неоспоримым доказательством отказа от преимущественного права покупки. Однако закон не содержит обязательного требования о предоставлении такого свидетельства об отказе. Отказ может быть оформлен в обычной письменной форме. В последнем случае нотариус вправе применить положения статей 15 и 41 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате для обеспечения законности заключенного договора купли-продажи.
• При получении письменного отказа от всех участников или по истечении 1 месяца со дня вручения остальным участникам извещения о владении долей (размещения извещения на сайте Росреестра) нотариус удостоверяет сделку продажи доли в праве собственности
• Подача заявления и документов для регистрации перехода права собственности на долю к покупателю (может быть подано в электронном виде через нотариуса)
• получение копии из Единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей переход права собственности (срок регистрации зависит от способа подачи документов)
• Завершение оплаты договора купли-продажи

Примечание: Особенности и порядок оформления договора купли-продажи доли, изложенные в данной статье, относятся к совместной собственности и не распространяются на сделки с недвижимостью, на которую зарегистрировано право совместной собственности.

Что важно учесть при купле-продаже доли в доме?

Владельцы имеют право первоочередного выкупа своих акций. Поэтому они должны быть уведомлены о продаже в письменном виде. В документе должны быть указаны существенные обстоятельства сделки, включая стоимость. Гражданин не может продать акции дешевле, чем будет указано в извещении. В противном случае сделка может быть оспорена совладельцами.