Что такое согласие супруга на продажу квартиры и зачем покупателю его проверять

Что такое «согласие супруга»

Согласие – это юридический термин, означающий нотариально заверенное заявление. В этом документе супруг должен четко и конкретно выразить свою готовность заниматься недвижимостью на конкретных условиях. Например, введите адрес недвижимости, тип сделки, сумму, за которую она будет продана. Кроме того, необходимо подтвердить отсутствие брачных договоров, противоречащих этому «согласию».

Нельзя принимать за разрешение устное согласие супруга – иначе он может сказать, что «ничего не говорил», и сделка будет признана незаконной.

Покупая квартиру, не верьте продавцу на слово, что у него есть разрешение от супруги. Заставьте его показать документ.

Так выглядит согласие

Для совершения каких сделок требуется нотариально удостоверенное согласие супруга?

• сделки по распоряжению совместно нажитым имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации (например, сделки по распоряжению недвижимым имуществом: продажа, дарение, мена)
• сделки, для которых установлена ​​обязательная нотариальная форма (например, сделки купли-продажи доли в уставном капитале)
• сделки, подлежащие обязательной государственной регистрации (например, ДДУ, договор об уступке прав требования по ДДУ — от супругов отчуждателя и приобретателя, если применяется режим совместной собственности, договор аренды, подлежащий Регистрация)

Примечание! Нотариальное согласие требуется только в том случае, если имущество находится в режиме совместной собственности и сделка относится к одному из трех видов сделок, для совершения которых требуется согласие в установленной форме. То есть при совершении сделки необходимо:

• принять решение о том, является ли отчуждаемое или приобретаемое имущество совместным приобретением
• определить, относится ли совершаемая сделка к перечисленным выше видам, для заключения которых требуется письменное согласие

• Пример №1: Вы приобретаете недвижимость по договору купли-продажи. Договор купли-продажи имущества не регистрируется (регистрируется передача имущества, а не договор). При этом, если вы являетесь покупателем (соответственно, вы не проводите сделки по отчуждению имущественных прав), и сделка не требует нотариальной формы (например, сделки с долями собственности), нотариальное согласие супруга не требуется чтобы получить.

• Пример № 2: Между продавцом и женой продавца был заключен брачный договор, которым устанавливался режим раздельного владения всем имуществом, нажитым в браке. При этом согласие жены продавца на совершение сделки купли-продажи не требуется.

• Пример № 3: Квартира куплена по договору дарения в браке. На такую ​​квартиру не распространяется режим совместной собственности. Таким образом, согласие супруга продавца на совершение сделки не требуется.

• Пример № 4: Физические лица заключают договор о передаче прав требования по ДДУ. Оба женаты, брачного договора нет. В этом случае необходимо получить нотариальное согласие супруга как передающего, так и передающего, поскольку договор уступки по ДДУ является именной сделкой.

Поручительство как один из способов обеспечения исполнения обязательства, за которое поручитель несет личную ответственность, не является сделкой по распоряжению совместным имуществом супругов. Договор поручительства также не является сделкой, требующей нотариального подтверждения и (или) регистрации в установленном законодательством порядке, в связи с чем для его заключения не требуется получения нотариального согласия другого супруга.

Заключение договора поручительства не означает распоряжения имуществом, нажитым совместно в браке, а лишь то, что поручитель берет на себя обязанность отвечать солидарно или субсидиарно в случае неисполнения должником своих обязательств. В этом случае поручитель несет ответственность только своим личным имуществом. На все супружеское имущество, если у поручителя недостаточно движимого имущества для удовлетворения требований кредитора, арест не может быть наложен, он допускается только в части причитающейся ему доли (Постановление Верховного Суда РФ от 12 апреля , 2016 № 18-КГ16-23).

Требование об обязательном получении нотариально заверенного согласия на сделку распространяется не только на случай, когда продавец состоит в браке, но и на случай, когда он был разведен, но не изменил режима совместной собственности с бывшей супругой. Это связано с тем, что расторжение брака само по себе не меняет правовую систему в отношении имущества супругов. Если после расторжения брака раздел имущества не был осуществлен, в отношении него и при его отчуждении сохраняется режим совместной собственности с соблюдением п. 3 ст. 35 СК РФ, т.е получение заверенного согласия на общих основаниях.

Какие последствия для сделки влечет отсутствие согласия супруга?

При проведении государственной регистрации сделки или прав, основанных на сделке, совершенной без необходимого согласия супруга, запись об этом вносится в ЕГРН одновременно с записью о государственной регистрации. Супруг, удостоверенное согласие которого на какую-либо из вышеуказанных сделок не получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о ее совершении.

Заверения об отсутствии зарегистрированного брака, которые продавец дает в договоре о распоряжении долей в уставном капитале и недвижимостью, не помогут спасти сделку, если согласие супруга не оформлено надлежащим образом. «Забытый» супруг вправе требовать в суде признания сделки недействительной в течение одного года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении этой сделки.

Как правильно оформить согласие супруга на сделку?

Согласие супруга имеет все квалифицирующие признаки, присущие сделкам. То есть нотариус подтверждает согласие супруга по правилам удостоверения сделок, в частности: проверяет дееспособность супруга, устанавливает его волю, разъясняет смысл, смысл и последствия сделки.

Поскольку пункт 3 ст. 35 СК РФ устанавливает конкретную форму получения согласия на сделку — исключительно нотариальную, никак иначе она не может быть выражена.

Для получения заверенного согласия супруга на сделку от другого супруга обратиться к нотариусу, иметь при себе документ, удостоверяющий личность (например, паспорт гражданина РФ) и свидетельство о браке. При отсутствии документа, удостоверяющего личность, или при наличии сомнений в личности гражданина нотариус вправе установить его личность посредством простой биометрической системы (при наличии в этой системе биометрических данных и номера мобильного телефона гражданина). Согласие гражданина на обработку его биометрических персональных данных в этом случае не требуется.

Текст согласия на бумаге, а также удостоверяющая надпись у нотариуса должны быть выполнены с использованием технических средств или написаны от руки и разборчивы. Не допускается использование карандаша или красок, которые легко удаляются с бумаги, а также наличие подчисток или дополнений, зачеркнутых слов и других неуказанных исправлений. Суммы и сроки, указанные в согласии, должны быть указаны хотя бы один раз прописью. В отношении согласия супруга должны быть указаны фамилия, имя и (при наличии) отчество полностью, а также (при наличии) место жительства.

Срок действия согласия на сделку законом не ограничен. Как правило, он составляется непосредственно перед заключением рассматриваемой сделки. Однако супруг вправе определить такой срок самостоятельно по согласию.

В удостоверенном согласии супруг указывает конкретную сделку, которую он одобряет, либо указывает общие полномочия, например, дает супругу право продать квартиру или иное имущество по любой цене и на любых условиях по своему усмотрению. Условия такой сделки не должны нарушать принципы разумности и добросовестности при согласовании сторонами цены и других параметров.

Если имущество состоит из нескольких частей (например, помещения в здании), то при наличии согласия на отчуждение всех таких объектов распоряжение не одной сделкой, а по частям или продажа только одной или нескольких частей будет не являться нарушением полученного согласия, поскольку супруг изначально выразил волю на отчуждение всего объекта (Решение Верховного Суда РФ от 31 мая 2016 г. N 18-КГ16-33).

Следует учитывать, что простого указания в нотариальном договоре о том, что один из супругов поручает другому сделки с имуществом на любых условиях по своему усмотрению, будет недостаточно для определения объема его полномочий. Такое заявление означает, что другой супруг в любом случае обязан продать квартиру по цене не ниже ее среднерыночной стоимости.

Таким образом, супруга продавца спорного имущества, на которое распространяется режим совместной собственности, имела право рассчитывать на разумную компенсацию за это имущество при правовом предположении о добросовестном поведении лиц при совершении сделок с таким имуществом. Умышленное недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) в силу положений ст. 10 ГК РФ не допускается. В связи с этим продажа квартиры по цене ниже рыночной стоимости с существенным отклонением будет рассматриваться судом в случае возникновения спора как злоупотребление правом, что даст основание признать его недействительным в соответствии с ст. Искусство. 168 ГК РФ (Постановление Верховного Суда РФ от 17 марта 2015 г. № 18-КГ15-17).

На заверенном согласии на бумаге должна быть проставлена ​​машиночитаемая маркировка, с помощью которой можно проверить подлинность документа.

Нотариус взимает плату за подтверждение согласия, юридические и технические услуги оплачиваются дополнительно согласно установленным тарифам.

При удостоверении сделок супругов о распоряжении имуществом, правами, подлежащими государственной регистрации, сделок, для которых создана обязательная нотариальная форма, или сделок, подлежащих обязательной государственной регистрации, нотариус проверяет наличие удостоверенного согласия другого супруга к сделке.

Двитекс Адвокатфирма осуществляет юридическое сопровождение сделок с недвижимостью, долей в уставном капитале ООО, проверку чистоты недвижимости и иного имущества, оформление документов и постановку на учет в Росреестре и налоговом органе.

Юридическое сопровождение сделки с недвижимостью и иным имуществом в Двитекс АдвокатФирма включает в себя:

• проверка юридической чистоты сделки, приобретаемого актива и продавца
• структурирование сделок с целью минимизации рисков и оптимизации налогообложения
• полное документальное и организационное сопровождение сделки
• регистрация в уполномоченном органе
• декларация о доходах и регистрация налоговых вычетов

Имущество, нажитое в браке, кроме имущества, нажитого в результате безвозмездных сделок (дарения, завещания, приватизации), входит в состав совместной собственности супругов, если супругами не установлен режим раздельного имущества в брачном договоре.

Сделки с совместно нажитым имуществом совершаются с согласия обоих супругов. Предполагается, что один из супругов действует с согласия другого супруга в договоре о распоряжении совместным имуществом. Однако для некоторых сделок требуется заверенное согласие супруга.

Читайте также: Как узнать кому принадлежит земельный участок онлайн

Для совершения каких сделок требуется нотариально удостоверенное согласие супруга?

• сделки по распоряжению совместно нажитым имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации (например, сделки по распоряжению недвижимым имуществом: продажа, дарение, мена)
• сделки, для которых установлена ​​обязательная нотариальная форма (например, сделки купли-продажи доли в уставном капитале)
• сделки, подлежащие обязательной государственной регистрации (например, ДДУ, договор об уступке прав требования по ДДУ — от супругов отчуждателя и приобретателя, если применяется режим совместной собственности, договор аренды, подлежащий Регистрация)

Примечание! Нотариальное согласие требуется только в том случае, если имущество находится в режиме совместной собственности и сделка относится к одному из трех видов сделок, для совершения которых требуется согласие в установленной форме. То есть при совершении сделки необходимо:

• принять решение о том, является ли отчуждаемое или приобретаемое имущество совместным приобретением
• определить, относится ли совершаемая сделка к перечисленным выше видам, для заключения которых требуется письменное согласие

• Пример №1: Вы приобретаете недвижимость по договору купли-продажи. Договор купли-продажи имущества не регистрируется (регистрируется передача имущества, а не договор). При этом, если вы являетесь покупателем (соответственно, вы не проводите сделки по отчуждению имущественных прав), и сделка не требует нотариальной формы (например, сделки с долями собственности), нотариальное согласие супруга не требуется чтобы получить.

• Пример № 2: Между продавцом и женой продавца был заключен брачный договор, которым устанавливался режим раздельного владения всем имуществом, нажитым в браке. При этом согласие жены продавца на совершение сделки купли-продажи не требуется.

• Пример № 3: Квартира куплена по договору дарения в браке. На такую ​​квартиру не распространяется режим совместной собственности. Таким образом, согласие супруга продавца на совершение сделки не требуется.

• Пример № 4: Физические лица заключают договор о передаче прав требования по ДДУ. Оба женаты, брачного договора нет. В этом случае необходимо получить нотариальное согласие супруга как передающего, так и передающего, поскольку договор уступки по ДДУ является именной сделкой.

Поручительство как один из способов обеспечения исполнения обязательства, за которое поручитель несет личную ответственность, не является сделкой по распоряжению совместным имуществом супругов. Договор поручительства также не является сделкой, требующей нотариального подтверждения и (или) регистрации в установленном законодательством порядке, в связи с чем для его заключения не требуется получения нотариального согласия другого супруга.

Заключение договора поручительства не означает распоряжения имуществом, нажитым совместно в браке, а лишь то, что поручитель берет на себя обязанность отвечать солидарно или субсидиарно в случае неисполнения должником своих обязательств. В этом случае поручитель несет ответственность только своим личным имуществом. На все супружеское имущество, если у поручителя недостаточно движимого имущества для удовлетворения требований кредитора, арест не может быть наложен, он допускается только в части причитающейся ему доли (Постановление Верховного Суда РФ от 12 апреля , 2016 № 18-КГ16-23).

Требование об обязательном получении нотариально заверенного согласия на сделку распространяется не только на случай, когда продавец состоит в браке, но и на случай, когда он был разведен, но не изменил режима совместной собственности с бывшей супругой. Это связано с тем, что расторжение брака само по себе не меняет правовую систему в отношении имущества супругов. Если после расторжения брака раздел имущества не был осуществлен, в отношении него и при его отчуждении сохраняется режим совместной собственности с соблюдением п. 3 ст. 35 СК РФ, т.е получение заверенного согласия на общих основаниях.

Какие последствия для сделки влечет отсутствие согласия супруга?

При проведении государственной регистрации сделки или прав, основанных на сделке, совершенной без необходимого согласия супруга, запись об этом вносится в ЕГРН одновременно с записью о государственной регистрации. Супруг, удостоверенное согласие которого на какую-либо из вышеуказанных сделок не получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о ее совершении.

Заверения об отсутствии зарегистрированного брака, которые продавец дает в договоре о распоряжении долей в уставном капитале и недвижимостью, не помогут спасти сделку, если согласие супруга не оформлено надлежащим образом. «Забытый» супруг вправе требовать в суде признания сделки недействительной в течение одного года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении этой сделки.

Как правильно оформить согласие супруга на сделку?

Согласие супруга имеет все квалифицирующие признаки, присущие сделкам. То есть нотариус подтверждает согласие супруга по правилам удостоверения сделок, в частности: проверяет дееспособность супруга, устанавливает его волю, разъясняет смысл, смысл и последствия сделки.

Поскольку пункт 3 ст. 35 СК РФ устанавливает конкретную форму получения согласия на сделку — исключительно нотариальную, никак иначе она не может быть выражена.

Для получения заверенного согласия супруга на сделку от другого супруга обратиться к нотариусу, иметь при себе документ, удостоверяющий личность (например, паспорт гражданина РФ) и свидетельство о браке. При отсутствии документа, удостоверяющего личность, или при наличии сомнений в личности гражданина нотариус вправе установить его личность посредством простой биометрической системы (при наличии в этой системе биометрических данных и номера мобильного телефона гражданина). Согласие гражданина на обработку его биометрических персональных данных в этом случае не требуется.

Текст согласия на бумаге, а также удостоверяющая надпись у нотариуса должны быть выполнены с использованием технических средств или написаны от руки и разборчивы. Не допускается использование карандаша или красок, которые легко удаляются с бумаги, а также наличие подчисток или дополнений, зачеркнутых слов и других неуказанных исправлений. Суммы и сроки, указанные в согласии, должны быть указаны хотя бы один раз прописью. В отношении согласия супруга должны быть указаны фамилия, имя и (при наличии) отчество полностью, а также (при наличии) место жительства.

Срок действия согласия на сделку законом не ограничен. Как правило, он составляется непосредственно перед заключением рассматриваемой сделки. Однако супруг вправе определить такой срок самостоятельно по согласию.

В удостоверенном согласии супруг указывает конкретную сделку, которую он одобряет, либо указывает общие полномочия, например, дает супругу право продать квартиру или иное имущество по любой цене и на любых условиях по своему усмотрению. Условия такой сделки не должны нарушать принципы разумности и добросовестности при согласовании сторонами цены и других параметров.

Если имущество состоит из нескольких частей (например, помещения в здании), то при наличии согласия на отчуждение всех таких объектов распоряжение не одной сделкой, а по частям или продажа только одной или нескольких частей будет не являться нарушением полученного согласия, поскольку супруг изначально выразил волю на отчуждение всего объекта (Решение Верховного Суда РФ от 31 мая 2016 г. N 18-КГ16-33).

Следует учитывать, что простого указания в нотариальном договоре о том, что один из супругов поручает другому сделки с имуществом на любых условиях по своему усмотрению, будет недостаточно для определения объема его полномочий. Такое заявление означает, что другой супруг в любом случае обязан продать квартиру по цене не ниже ее среднерыночной стоимости.

Таким образом, супруга продавца спорного имущества, на которое распространяется режим совместной собственности, имела право рассчитывать на разумную компенсацию за это имущество при правовом предположении о добросовестном поведении лиц при совершении сделок с таким имуществом. Умышленное недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) в силу положений ст. 10 ГК РФ не допускается. В связи с этим продажа квартиры по цене ниже рыночной стоимости с существенным отклонением будет рассматриваться судом в случае возникновения спора как злоупотребление правом, что даст основание признать его недействительным в соответствии с ст. Искусство. 168 ГК РФ (Постановление Верховного Суда РФ от 17 марта 2015 г. № 18-КГ15-17).

На заверенном согласии на бумаге должна быть проставлена ​​машиночитаемая маркировка, с помощью которой можно проверить подлинность документа.

Нотариус взимает плату за подтверждение согласия, юридические и технические услуги оплачиваются дополнительно согласно установленным тарифам.

При удостоверении сделок супругов о распоряжении имуществом, правами, подлежащими государственной регистрации, сделок, для которых создана обязательная нотариальная форма, или сделок, подлежащих обязательной государственной регистрации, нотариус проверяет наличие удостоверенного согласия другого супруга к сделке.

Юридическое сопровождение сделки с недвижимостью и иным имуществом в Двитекс АдвокатФирма включает в себя:

• проверка юридической чистоты сделки, приобретаемого актива и продавца
• структурирование сделок с целью минимизации рисков и оптимизации налогообложения
• полное документальное и организационное сопровождение сделки
• регистрация в уполномоченном органе
• декларация о доходах и регистрация налоговых вычетов

Как оформить разрешение на сделку

Покупатель или продавец не смогут дать разрешение самостоятельно – возможен только контроль над процессом. Единственный способ выдать разрешение, которое будет учтено в суде, – это сделать это у нотариуса. Продавец вместе с супругой должен обратиться к любому специалисту, имеющему лицензию на данную деятельность.

Нотариусу необходимо представить три документа:

• Паспорт лица, санкционировавшего сделку;
• Свидетельство о браке;
• Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на квартиру.

Если на момент получения согласия брак уже был расторгнут, к пакету документов необходимо добавить свидетельство о расторжении брака.

Само соглашение подготовят сотрудники нотариальной конторы, супругу достаточно его прочитать и подписать. После этого нотариус заверит его своей печатью и подписью. Услуги нотариуса стоят от 800 до 2500 рублей в зависимости от цены конкретной конторы.

Согласие не имеет срока действия, если он не указан в самом разрешении.

Зачем нужно согласие супруга

Ситуация опасна в первую очередь для покупателя. Проблема в том, что Росреестр зарегистрирует договор даже без согласия супруги — у чиновников нет права требовать такие документы. Поэтому вносят изменения в ЕГРЮЛ с отметкой, что согласия не давали.

Продаваемая квартира находится в совместной собственности. Получается, что супруга фактически лишили своего имущества. Это означает, что он может обратиться в суд и потребовать вернуть свои права. По закону у него есть год со дня, когда он узнал о соглашении. Если суд согласится с его доводами, договор будет признан недействительным, право на жилье будет восстановлено. О покупателе в этом случае не заботятся.

Проще говоря, купленная квартира будет возвращена супругам. Покупатель должен подать в суд на продавца, чтобы вернуть деньги за сделку. Средства можно потратить, поэтому возвращать будет нечего.

При покупке жилья у человека, состоящего в браке, убедитесь, что для сделки требуется согласие супруга. Если ситуация спорная, и один из супругов не согласен, лучше не связываться с таким соглашением.

Вы хотите купить квартиру, которую женщина купила до замужества. Вы узнали, что после свадьбы на общие деньги был сделан капитальный ремонт дома.

При этом женщина утверждает, что согласие супруга на сделку точно не нужно. Муж, напротив, говорит обратное и заявляет, что он против.

Такую квартиру лучше не покупать — если супруг решит оспорить ваш договор с женой, непонятно, какое решение примет суд. Возможно, судья признает, что ремонт был капитальный, и мужчина тоже имеет право на эту квартиру.

Когда продавцу нужно брать согласие

Когда имущество было куплено или приватизировано в браке. При покупке квартиры обратите внимание – неважно, есть ли в выписке из ЕГРН запись о втором собственнике. Любой купленный или приватизированный дом будет считаться совместной собственностью супругов.

Если квартира была куплена в браке, но потом люди развелись, все равно считается нормальным, если нет документа о разделе или решения суда.

Когда в квартире делали ремонт в браке. Например, жильё принадлежало одному из партнёров, а после свадьбы квартира была капитально отремонтирована — другой партнёр автоматически получает право на это имущество. В перечень таких «улучшений» входит капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование.

В законе нет конкретных параметров, какой ремонт считать только капитальным, а какой «капитальным». Поэтому, если между супругами возникнут разногласия по этому вопросу, решать их придется через суд – будут привлечены независимые эксперты, чтобы выяснить, насколько изменилась стоимость жилья после изменений.

Уточните, как была куплена квартира и когда в ней был сделан ремонт. Если есть вероятность возникновения спорной ситуации — например, мужчина купил квартиру до брака, а ремонт производился вместе с женой после свадьбы — попросите разрешения у супругов.

На кого оформить недвижимость

По закону зарегистрировать квартиру можно:

• Только для мужа или только для жены, когда в ЕГР внесен только один собственник.
• В совместной собственности без выделения долей.
• В долевой собственности с выделением долей в любых отношениях.

Самая простая договоренность – оформить жилье на одного из супругов. Это сэкономит время другого супруга.

С юридической точки зрения жилье, приобретенное во время брака, считается совместно нажитым имуществом. Даже если договор подписал один из супругов и право собственности оформлено на него, другой будет иметь равные права на квартиру. Исключение: наличие брачного договора, в котором оговариваются иные условия владения недвижимостью и иным имуществом.

Но если в сделке участвует лицо, согласие другого супруга должно быть подготовлено для регистрации в Росреестре. Документ заверяется нотариусом. Он подтверждает, что и муж, и жена согласны на покупку квартиры и не будут расторгать договор, чтобы вернуть потраченные деньги.

Обратите внимание на следующее! Имущество, полученное одним из супругов в дар или по наследству, не считается совместным. Даже если брак был заключен до оформления собственности. Также не считается совместным жилье, на покупку которого использовались государственные субсидии.

Как купить жилье без нотариального согласия супруга

Вам не нужно оформлять сертифицированное разрешение на покупку дома, если:

• Имущество планируется приобрести в долевую собственность.
• Пара подписала брачный договор, в котором четко прописаны условия владения имуществом, приобретенным во время брака.
• Один из супругов получил от другого доверенность на составление договора купли-продажи.

Как оформить недвижимость дешевле

Самый разумный вариант по затратам – оформить общую совместную собственность. Здесь нотариус при подписании договора не требуется.

Если в сделке участвует одно лицо, потребуется согласие второй половины. А это дополнительные расходы на услуги нотариуса. Если вы заключаете договор о совместном разделе имущества, договор купли-продажи также должен быть зарегистрирован у нотариуса. В простой письменной форме такое соглашение специалисты Росреестра принимают только вместе с брачным договором, что также потребует финансовых затрат.

Важно! Рассмотрим возможные расходы на раздел имущества после развода. Бывшие супруги могут переоформить право собственности на дробную долю после согласия на прекращение режима совместной собственности. Но важно понимать, что для этого требуется совместное решение, особенно когда речь идет о размере долей. Иногда раздел имущества после развода приводит к серьезным расходам, поэтому рекомендуется задуматься о регистрации долевой собственности при покупке.

Как продавать квартиру, купленную в браке

Если муж или жена купили дом в браке, по закону (ст. 34 СК РФ) это совместная собственность. Для того чтобы один из супругов смог продать квартиру, купленную в браке, он должен получить согласие другого супруга на сделку. Этот документ заверяется у нотариуса и предоставляется вместе с пакетом документов при оформлении права собственности. При отсутствии согласия Росреестр может отказать в совершении сделки или отметить в ЕГРН, что согласие супруга не давала. Лицо, не давшее согласия на продажу квартиры, может потребовать отмены продажи и возврата права собственности. Это уже год с того момента, как она узнала о продаже.

Покупатель, не позаботившийся о согласии на продажу общего дома от другого супруга, в этой ситуации потеряет и деньги, и половину дома. Права собственности тех, кто не согласен на продажу, могут быть восстановлены в судебном порядке. В совместной собственности это будет право на половину объекта.

Имущественный налоговый вычет при покупке жилья супругами

Каждый, кто платит подоходный налог со своей заработной платы, имеет право на вычет по налогу на имущество. При покупке совместного жилья оба супруга могут вернуть уплаченный налог.

За покупку жилья государство должно вернуть налогоплательщику 13% от стоимости, но не более 13% от 2 млн руб. Максимально можно получить 260 000 рублей. Если квартира куплена в ипотеку, отдельно возвращается 13% уплаченных банку процентов. Здесь максимальная сумма выше – вернуть налог могут все, кто подал заявку на ипотеку, от 3 млн рублей – . А это уже 390 000 руб.

Вычет с покупки квартиры

Оба супруга имеют право на вычет по налогу на имущество, независимо от того, как осуществляется сделка. При уплате НДФЛ возвращается двумя:

• увеличение семейного бюджета увеличивается автоматически,
• получить максимально возможное гораздо быстрее.

Пример: Сергей и Людмила купили двухкомнатную квартиру в ипотеку. Зарплата Сергея 60 000 рублей. За год он платит около 93 000 рублей НДФЛ. На восстановление вычета у него уйдет три года. Если Людмила, зарплата которой составляет 40 000 рублей, также оформит возврат, семейный бюджет увеличится на 62 000 рублей, которые она уплатила в виде НДФЛ за год, и семья получит полный возврат на второй год.

Кроме того, когда оба супруга возвращают НДФЛ, сумма надбавки к капиталу удваивается. Лимит 260 000 рублей индивидуальный, он закреплен не за объектом, а за конкретным человеком. Так, при покупке квартиры на сумму более 2 млн рублей можно получить возврат налога от 4 млн рублей. Главный вопрос в том, что каждый из супругов подал декларацию об имущественном налоговом вычете.

Пример: Дмитрий и Оксана купили квартиру стоимостью 3 миллиона рублей. Максимум, что они могут получить в качестве возврата налога, — 390 000 рублей. Это можно сделать только совместно, так как сумма превышает индивидуальный лимит. Супруги могут разделить доход при любых обстоятельствах. Неиспользованный остаток можно перевести на другой объект. А на жилье Валерий и Елена потратили более 4 миллионов рублей. Они имеют право сразу вернуть 520 000 руб. Это максимум для двух покупателей. При покупке другой недвижимости они не смогут воспользоваться вычетом.
Важно! Если один из супругов не может воспользоваться правом на вычет в данный момент, он может это сделать, когда у него появится налогооблагаемый доход. Супруги могут в любой момент воспользоваться правом на вычет, а также перераспределить сумму возврата налога между собой.

Вычет с процентов по ипотеке

Если потерянную сумму налогового кредита при покупке недвижимости можно использовать для покупки другого объекта, то с процентами по ипотеке все обстоит иначе. Имущественные вычеты по процентам по ипотеке предоставляются только для одного объекта, а остаток не переносится на другой объект. Здесь специалисты Контур.Реестр не рекомендуют делить вычет. Каждый из супругов должен сам получить максимально возможную сумму, даже если она больше по времени.

Пример: Женя и Жанна купили квартиру в ипотеку. Переплата процентов за 15 лет составила 2,3 млн руб. Они разделили налоговый вычет по процентам. Евгения получила 150 тысяч рублей, а Жанна — 149 тысяч. Затем они купили новую квартиру по ипотеке, но ни один из супругов не мог воспользоваться вычетом налога на имущество на банковские проценты. В этой ситуации гораздо выгоднее было заявить право на вычет с первой покупки только Евгению, так как общая сумма вычета не превышала максимально возможную. А во второй раз вычетом могла воспользоваться жена. Из-за ошибки семейный бюджет может потерять до 390 000 рублей.

Вычет по процентам по ипотеке может распределяться в любом соотношении, независимо от основного имущественного вычета при покупке жилья. Для этого в налоговую инспекцию направляется заявление о распределении вычета. Распределение не зависит от того, кому выдан кредит и от имени платежей. Жена может оплатить кредит, а муж может получить вычет, если его доход делает его более выгодным для семейного бюджета.

Помните обо всех моментах, которые необходимо учитывать при покупке жилья для супругов, и договаривайтесь без поспешных финансовых потерь.

Ситуации, когда согласие не нужно

Продавцу не нужно будет получать разрешение от супруга, если недвижимость не находится в совместной собственности. Вот перечень ситуаций, установленных законодательством:

• Квартира куплена до регистрации брака. Недвижимость приобретена по договору дарения, где указан один из супругов.
• Унаследованное имущество не считается нормальным.
• При наличии брачного договора, с пунктом, регулирующим право собственности на недвижимость.
• Когда один из супругов отказался от приватизации.

Если квартира сначала была получена по одному из этих оснований, а затем в ней был проведен капитальный ремонт или реконструкция, ее можно считать совместной собственностью.

В случае разногласий окончательное решение принимает суд.

Поэтому, даже если продавец получил квартиру по одной из вышеперечисленных причин и после того, как семья сделала капитальный ремонт, лучше по умолчанию считать, что квартира сейчас поделена. И убедитесь, что продавец взял согласие супруги.