Как рассчитать стоимость доли в квартире, расчет цены доли в квартире

Как происходит раздел квартиры по долям?

Разделить квартиру на доли можно в любой форме собственности. Совместная собственность означает, что вы можете выделить части дома каждому из совладельцев, а наличие долевой собственности означает, что вы можете перераспределить существующие доли или выделить новые.

Разделение или выделение отдельных юридических лиц из общего права допускается следующими способами:

• по взаимному согласию каждого собственника объекта;
• в результате судебного процесса.

Законодательством установлена ​​принципиальная разница между условиями раздела и размещения акций. В первом варианте совместное право разделяется на два и более самостоятельных юридических лица, при этом в результате разделения право совместной собственности на объект сохраняется вместе с возникновением нового самостоятельного субъекта.

Для выделения доли каждого члена семьи в совместном праве на имущество необходимо учитывать правило равноправия всех участников совместной собственности.

Следовательно, если иное не установлено соглашением сторон, общее право будет разделено между несколькими правообладателями.

Раздел по долям коммунальной квартиры

Коммунальные квартиры в основном означали долевой характер пользования объектом, где жильцам полагалась только часть жилой площади, а также общее право на подсобные помещения (кухню, коридор и т д).

Появление возможности распоряжения комнатами в коммунальных квартирах, как самостоятельным объектом собственности, потребовало от жильцов выделения своей доли в коммунальном праве.

Расчет выделенной единицы осуществляется исходя из жилой площади коммунальной квартиры, занимаемой гражданами, при этом в итоговую долю сособственника включается жилая площадь, которая принадлежала ему до выделения, а также часть общей площади такой квартиры.

Сервис расчета долей в квартирном калькуляторе позволит указать конкретный размер выделяемой единицы с соотношением общей площади такого объекта к жилой площади на отдельную семью.

Регистрация права собственности на долю в общей квартире происходит независимо от прав других собственников и подтверждается выпиской из ЕГРН.

Законодательная база

Нормативное регулирование распределения долей между собственниками квартир осуществляется следующими правовыми актами:

• Гражданский кодекс Российской Федерации;
• Жилищный кодекс Российской Федерации;
• Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества»;
• Инструкция о порядке ведения учета жилищного фонда в Российской Федерации.

Важно понимать, что ни один нормативный акт не содержит конкретных вариантов раздела долей, за исключением признания равенства прав сторон на совместное имущество.

Таким образом, принципиальным моментом в разрешении спора между сторонами будет заключение между ними добровольного соглашения.

Соглашение об определении долей

Расчет долей в квартире, зная площадь, проще всего осуществить, заключив договор между всеми собственниками объекта. В то же время такой договор позволяет отступить от основного правила равноправия участников и установить для каждого из них большую или меньшую долю.

Соглашение должно быть соблюдено всеми лицами, имеющими права на имущество, иначе его заключение будет невозможно.

Для соблюдения прав каждого отдельного участника при определении размеров отдельных единиц общего права необходимо решить, как рассчитать долю в калькуляторе совместной собственности.

Как рассчитать долю в квартире?

Формула доли владения может использоваться для расчета доли каждого арендатора по общему праву.

Для этого нужно знать две величины:

• общая площадь объекта;
• жилой площади на каждого совладельца.

Для определения размера доли сначала рассчитывается соотношение между общей площадью объекта и показателем жилых площадей каждого участника. Затем происходит равное распределение общей площади для каждого из собственников.

Например, есть квартира общей площадью 90 кв м и 3 собственника. В этом случае каждому человеку полагается по 30 квадратных метров, так как 90/3=30.

В следующем разделе мы приведем пример расчета доли в квартире исходя из основных показателей по общей и жилой площади.

Этапы раздела

Если между сторонами не достигнуто соглашение о заключении договора, раздел и выделение долей будет возможно только в судебном порядке. Требование о разделении и выделении самостоятельных единиц должно быть выполнено с учетом следующих функций:

• выделение долевого участия возможно редко, так как размеры таких агрегатов почти никогда не совпадают с границами отдельных комнат;
• компенсация стоимости доли будет необходима в случае невозможности выделения самостоятельных учетных единиц в натуре.

Как рассчитать стоимость доли в квартире, если нужно определить размер компенсации по суду? Вы можете рассчитать стоимость доли в совместной собственности на квартиру с помощью онлайн-калькулятора для расчета выкупаемой площади, а также подготовить отчет о рыночной стоимости имущества.

Стороны могут договориться об использовании кадастровой стоимости для компенсации расчета доли, но на практике используется рыночная цена.

Для уточнения суммы, подлежащей выплате в качестве компенсации, необходимо предварительно рассчитать долю квартиры онлайн, а затем составить пропорциональную связь этого показателя с общей рыночной стоимостью по отчету оценщика.

Суд может присудить полученную сумму к выплате лицу, заявляющему о разделении или разделе акций. Формула расчета доли на человека при покупке квартиры позволяет учесть интересы каждого собственника доли в общем праве. Аналогичным образом компенсация может быть рассчитана при продаже доли третьему лицу и использовании права преимущественной покупки.

Как рассчитать долю в квартире

Как рассчитать новую долю в квартире, если происходит передел существующих долей? При этом права одного или нескольких акционеров могут быть изменены, за счет чего создается новая учетная единица.

Определение конкретного размера акций по результатам такого распределения будет осуществляться по соглашению сторон, после чего изменение состава акций подлежит государственной регистрации.

Номинальная доля на каждого совладельца объекта, как правило, не позволяет выделить эту единицу в натуре за счет одной или нескольких комнат.

Такой субъект позволяет собственнику самостоятельно распоряжаться своим правом, в том числе отчуждать его по разным видам договоров.

Читайте также: Оплата коммунальных услуг (ЖКХ) по ЕПД через интернет, личный кабинет платежей по квартплате

Налог на долю квартиры

Узнать налоговую ставку доли можно по следующим показателям:

• стоимость пакета акций;
• базовая ставка налога на имущество;
• сумма кадастровой или инвентаризационной стоимости объекта, учитываемая при расчете сбора.

Общая сумма налогового платежа, приходящаяся на весь объект (квартиру) и исчисляемая на основе умножения налоговой ставки на показатель кадастрового (инвентарного) имущества, должна быть разделена на удельный показатель доли в обычном праве.

Факторы, влияющие на оценку доли в квартире

Приблизительный расчет стоимости доли квартиры в простых случаях производится с помощью обычного арифметического соотношения между площадью этой доли и общей рыночной ценой всей квартиры.

Например, если трехкомнатная квартира в каком-то городе стоит в среднем по рынку 3 000 000 рублей и у квартиры три собственника в равных долях, то стоимость одной доли можно рассчитать следующим образом: 3 000 000 разделить на 3 (количество долей в квартире). Но полученная цена (1 000 000 руб.) не будет правильной без учета понижающего коэффициента 0,5 или 0,7 (500 000-700 000 руб за акцию). Да и размер продаваемой доли не всегда соответствует площади одной комнаты, что усложняет расчеты.

Точное определение понижающего коэффициента и расчет стоимости доли квартиры производится с учетом нескольких факторов.

Порядок пользования общей жилой площадью

Помимо жилой комнаты (комнаты), в квартире могут быть балконы, кухня, санузел, коридор, санузел и кладовые. Когда несколько собственников являются членами одной семьи, им не нужно делить это пространство или определять последовательность и порядок использования этих помещений. Все строится на взаимном доверии. Но устные молчаливые договоренности в данном случае — серьезный минус к стоимости отдельной доли, если она будет продана постороннему лицу.

Как он будет использовать балкон? Где он будет сушить одежду? Сможет ли он использовать газовую плиту для приготовления пищи в нужное время? Займет ли он ванну на два часа утром или вообще не войдет в нее?

Если до продажи доли порядок использования общей жилой площади будет определен в письменном договоре между всеми собственниками, то можно ожидать увеличения цены доли квартиры. Без такого соглашения у нового собственника могут возникнуть проблемы с доступом к общей жилплощади, которые ему придется решать в судебном порядке.

Беспрепятственный доступ в квартиру

Сам по себе свободный доступ к собственному дому является естественным правом человека и не увеличивает вашу долю в квартире. Однако, как это иногда бывает, другие собственники могут начать препятствовать доступу в квартиру новому владельцу доли. Это сильно влияет на цену акции в сторону ее снижения. Этот момент также может быть отражен в договоре о порядке использования общей жилой площади, который необходимо составить с другими собственниками до того, как вы продаете свою недвижимость. Покупатель должен показать, что этот аспект охвачен соглашением.

Площадь доли

Собственники квартиры не всегда имеют равные доли в уставном капитале. Если ваша доля больше остальных, это является преимуществом для покупателя и цена доли растет. Когда ваша доля в квартире меньше чужой, это снижает рыночную стоимость. Но здесь возможны исключения. Если вы владеете очень большой долей недвижимости (например, ⅚ площади), вы захотите продать ее почти по цене всей квартиры. Но вы должны понимать, что оставшаяся доля будет восприниматься покупателем как досадное неудобство, ведь жилье все равно придется делить с другим человеком. В этом случае ему выгоднее искать отдельное жилье по той же цене или с небольшой переплатой.

Отдельный вход в комнату

Если двух- или трехкомнатная квартира имеет отдельные входы в каждую комнату, это позволяет рассчитать стоимость доли с небольшой выгодой для продавца. Немаловажную роль здесь играет фактор утепления помещения. Собственнику не нужно входить в свой дом через чужое помещение. Это практично для обеих сторон и снизит риск возникновения конфликтных ситуаций между собственниками в будущем.

Количество собственников и прописанных людей

Важную роль в расчете цены доли квартиры играет общее количество собственников домов. Чем больше акционеров, тем сложнее договориться и ужиться с каждым из них, и тем дешевле будет стоимость такой недвижимости. И наоборот, если у квартиры всего два собственника, доля может подорожать до 120% от номинала.

В этом случае рассчитанное соотношение между ценой акции будет не уменьшаться, а увеличиваться (равно 1,2). При этом те, кто прописан в квартире, не могут получить скидку, потому что имеют право в ней проживать. И у них тоже должно быть соседство. Это снижает стоимость доли квартиры.

Несовершеннолетние собственники

При наличии среди собственников долей в квартире несовершеннолетних любые манипуляции с продажей части жилплощади будут осуществляться только с разрешения органов опеки и попечительства после длительных проверок с их стороны. Это существенно оттягивает сроки сделки купли-продажи и снижает стоимость акций.

Элитность жилья

Продать долю квартиры в дорогом жилом комплексе можно только при резком падении цены, так как для покупателя всегда есть более практичный вариант — купить отдельное элитное жилье меньшего размера за ту же цену (или даже дешевле).

Формула расчета

Все эти факторы в совокупности влияют на коэффициент, который практически всегда будет снижаться (от 0,5 до 0,7), за исключением ситуации, когда вся квартира делится на две доли, где, кроме собственников, на ней больше никто не прописан жилая площадь, среди собственников нет несовершеннолетних, имеется отдельный вход в помещение и все удобства, перечисленные в пунктах выше.

Какой коэффициент выбрать, точно может сказать только опытный оценщик недвижимости. И эту цифру любой риелтор обычно придумывает наугад, исходя из примерных ценников на недвижимость в том или ином жилом районе и исходя из собственных финансовых интересов.

Фактическая формула расчета реальной стоимости акции выглядит так: vel × D / 2 × K. Интерпретация переменных в этой формуле следующая:

• Д – площадь доли квартиры;
• СКВ — текущая среднерыночная стоимость квадратного метра жилой площади;
• K — понижающий или повышающий коэффициент.

Отдельные вариации этой формулы могут быть включены в различные онлайн-калькуляторы для расчета стоимости недвижимости. Они дают только оценку. Так как вебмастера программируют такие калькуляторы по рекомендациям и личным предпочтениям риелторов. Если калькулятор размещен на сайте агентства недвижимости, он также может дать заведомо выгодные для этой организации цифры. Но не для вас.

Количество комнат в квартире не влияет на возможность продажи доли. Закон позволяет жильцам свободно покупать и продавать части однокомнатных квартир. Но на практике вопрос распоряжения долями может стать преимуществом и создать трудности. Рекомендуется получить профессиональную юридическую поддержку, чтобы избежать конфликтов с другими собственниками.

продажа доли в квартире – всегда хлопотное и невыгодное дело для собственника. Потому что стоимость отдельных долей жилья в сумме намного меньше стоимости продажи всей квартиры в одни руки.

Жизненные обстоятельства часто вынуждают к купле-продаже жилой недвижимости на условиях долевой собственности и совместного пользования. Продажа доли в квартире иногда является единственным вариантом, на который может пойти домовладелец. Документальное оформление продажи части квартиры требует привлечения специалистов во избежание дальнейших негативных последствий сделки.

Как выделить доли детям в квартире и сэкономить на нотариусе

Материнский капитал был использован для погашения ипотеки за квартиру: теперь родители должны выделить детям доли. Для этого необходимо составить соглашение об определении долей.

Договор чаще всего заказывают у нотариуса, стоимость услуги: от 5000 ₽. Но можно все оформить самостоятельно, тогда не надо платить нотариусу.

Вместе с юристами мы выяснили, как сделать все по закону самостоятельно. Если коротко: это сложно и в любой момент могут отказать.

Если супруги купили квартиру в ипотеку, их квартира становится совместной собственностью. Когда ипотека погашена, по закону требуется выделить детям доли в квартире. При этом форма собственности меняется с совместной на долевую.

Типы свойств можно комбинировать. Имущество супругов остается в совместной собственности, а часть имущества детей станет долей.

Для оформления долевой собственности необходимо обратиться к нотариусу или составить брачный договор. А вот совместную собственность можно оформить и без нотариуса.

3aчeм pacпpeдeляют дoли

Материнский капитал часто используется для улучшения жилищных условий. При этом по закону родители должны выделить детям доли в домах, в которые они вложили материнский капитал.

Если квартира куплена в ипотеку, доли могут быть выделены с согласия банка – либо после закрытия ипотеки и снятия обременения банком. Если квартира не была куплена в ипотеку, доли выделяются сразу.

Официально выделенные доли гарантируют, что деньги матери были потрачены не только на родителей. Для детей это гарантия того, что они не останутся без жилья.

Если вы не выделяете акции, прокурор может подать в суд во время плановой проверки и распорядиться о распределении акций. Жилье с неделимыми долями можно продать, но тогда опекун будет возражать против сделки и взыскивать ее через суд. Деньги будут возвращены покупателю, а родители будут обязаны вернуть капитал.

3aчeм нyжeн нoтapиyc

При выделении доли детям нотариус проверяет правильность расчета или сам производит этот расчет.

Если в семье несколько детей, нотариус следит за тем, чтобы каждый ребенок получил равную долю. Он также проверяет, чтобы размер паев соответствовал сумме сертификата на капитал.

Нотариус также должен проверить подлинность документов. Своей подписью и печатью он подтверждает, что в договоре нет мошенничества: брак не фиктивный, пара не пытается вывести капитал или оставить ребенка без жилья.

Пара должна вместе прийти к нотариусу: этот факт сам по себе подтверждает, что пара делит квартиру добровольно. Вы не можете сделать все онлайн или прийти в одиночку. Соглашение требует «живых» подписей, сканированные и электронные не подойдут.

Нотариус составляет договор, который одновременно распределяет доли родителям и доли детям.

Заверенное соглашение передается в МФЦ. МФЦ отправляет документ в регистр.

Реестр регистрирует договор и ставит отметку в Едином государственном реестре имущества. В графе о регистрации права на квартиру выражение «совместная собственность» заменено на «совместная собственность» и указан размер долей.

Кaк выдeлить дoли caмocтoятeльнo

В этом случае необходимо составить только один договор: о выделении доли детям. Остальная часть квартиры будет в совместной собственности родителей.

Такой договор будет работать только в том случае, если имущество находится в совместной собственности. Если она в долевой собственности, то потребуется нотариус, потому что в таком соглашении будут признаки раздела имущества.

Paccчитaть дoли

Чтобы потом не было проблем с законом, нужно правильно рассчитать минимальный размер долей на детей. 3а Первые данные берут цену квартиры и размер материнского капитала.

Допустим, семья купила квартиру за 2 000 000 рублей. На покупку я вложил мизерную сумму капитала: 450 000 руб.

В семье из 4 человек необходимо предварительно выделить часть каждого в мат капитала: 450 000/4 = 112 500 руб

Затем вычисляем долю в квартире: 112 500/2 000 000 = 1/17. Это минимальная доля каждого в квартире.

Соотношение двух детей составляет 2/17 – или 1/9 на каждого ребенка. Оставшаяся часть остается в совместной собственности супругов.

Часто площадь делится поровну между детьми, чтобы доли были больше. Площадь квартиры принимается за 50 долей. В семье из 4 человек каждый владелец владеет 50 м²: 4/50 = 12/50. Эту долю получает каждый из двух детей. Но если квартиры решат продать, опекунство не допустит сделки, а в новом доме размер долей будет меньше, чем изначально выделено.

Чтo бyдeт, ecли нeпpaвильнo выдeлeны дoли

При продаже дома с долями детей требуется согласие опекуна. Если доли были рассчитаны неправильно, детям было выделено меньше, чем положено, то орган опеки и попечительства отправляет распределение на переделку. Сделка купли-продажи может затянуться на несколько месяцев.

Когда начиналась программа материнского капитала, родители часто распределяли акции формально: например, детям давали 1/100 или 1/1000 акций. Семья не знала, что делать при рассмотрении семейных конфликтов: было неясно, как конвертировать такие доли в жилую землю.

Ни в одном законе до сих пор прямо не указано, сколько должно выделяться детям. Однако, исходя из общепринятой практики, принято размещать акции не менее размера материнского капитала

Кaк cocтaвить coглaшeниe caмocтoятeльнo

Соглашение об определении долей составляется в произвольной форме.

Документ должен содержать следующие элементы:

1. дата и место регистрации
2. данные сторон, включая пол, паспортные данные и адрес
3. реквизиты на право установления документов: это может быть договор купли-продажи квартиры или дарения
4. реквизиты выписки из ЕГРН
5. причина распределения долей: рождение ребенка, использование материнского капитала
6. разделяйте ценности
7. подписи.

Там должна быть пометка: «Стороны заключают соглашение, будучи здоровыми, с ясной памятью и действуя добровольно».

Для того, чтобы договор, составленный без нотариуса, был принят МФЦ и зарегистрирован в PocRecord, необходимо добавить предложение: «Данный договор не является договором о разделе имущества. Доли супругов не выделяются и остаются в совместной собственности».

С таким вложением шансов на регистрацию договора немного больше

Cдaть дoкyмeнты

В МФЦ необходимо предоставить следующие документы:

1. Паспорта супругов и свидетельства о рождении детей.
2. заявление от каждого домохозяина: от мужа и жены.
3. Правоустанавливающие документы на жилье: например, договор купли-продажи.
4. Самозаполненное соглашение об определении долей.
5. Квитанция об уплате госпошлины: это 2000 рублей разделить между всеми будущими собственниками. Если в семье четверо, платят по 500 рублей с каждого. 3а детям платят родители.

МФЦ обязан отправить документы в Почтовый реестр в течение двух рабочих дней. У клерка есть еще три рабочих дня для оценки.

Чтo дeлaть, ecли MФЦ oткaзывaeтcя пpинимaть дoкyмeнты

МФЦ может потребовать нотариально заверенное соглашение о распределении долей и отказать в приеме документов без нотариальной визы. В этом случае есть несколько вариантов.

1. записаться на прием к другому специалисту или на другой день.
2. Ссылается на тот факт, что Pocpeectre разрешил распределять акции без нотариуса.
3. Объясните, что специалист МФЦ не будет нести ответственность, если что-то пойдет не так. Решение о том, насколько хорошо подготовлены документы, принимает сотрудник Pocpeectra.

Чтo дeлaть, ecли Pocpeecтp нe xoчeт peгиcтpиpoвaть coглaшeниe

Реестр неохотно регистрирует самостоятельно оформленные договоры о распределении долей. Если в системе появится ошибка при семейном конфликте, будут вопросы к реестру.

Государственные регистраторы могут приостановить регистрацию договора. Об этом будет отправлено уведомление в МФЦ. Приостановление еще не отказ. У пары есть 3 месяца, чтобы разобраться в ситуации. По письменному заявлению срок может быть продлен до шести месяцев.

3а в этот раз вы можете позвонить регистратору или его начальнику и объяснить свою ситуацию. Иногда достаточно телефонного звонка, чтобы договор все-таки зарегистрировали. Также можно написать письменную жалобу в вышестоящий отдел ЕГРЮЛ – например в областную администрацию.

Если вопрос не может быть решен мирным путем, они будут переданы в суд.

Согласно Закону о семье, совместно нажитое имущество должно быть удостоверено.

Однако если доли супругов не были выделены, эта норма Семейного кодекса не может быть использована, так как нет формального раздела имущества.

Так как договориться не удалось, иск в суд не подавал, а срок приостановления истек, будет письменный отказ в регистрации договора из ЕГРЮЛ. Уплаченная государственная пошлина не возвращается.

Bывoды

1. При расчете долей необходимо выделить детям доли не менее размера материнского капитала.
2. Чтобы обойтись без нотариуса, выделяйте доли только детям.
3. Если доля оформлена только на детей, то оставшаяся часть будет находиться в совместной собственности супругов.
4. При возникновении споров в МФЦ и ЗАГСе стойте на своем: «Раздел имущества супругов не производится, их доли не выделяются».