Завышение стоимости квартиры при ипотеке: риски продавца и покупателя в 2023

Банк – не благотворитель

Чтобы кредитная организация согласилась на выдачу ипотеки, клиент должен доказать свою платежеспособность, подтвердив доходы и внеся первоначальный взнос из собственных средств. Обычно это 10-20% от общей стоимости объекта. Для банка это доказательство того, что у потенциального заемщика есть финансовая дисциплина: он смог собрать необходимую сумму, а значит, справится с ежемесячными платежами.

Кроме того, авансовый платеж повышает ликвидность ипотечных кредитов, которые выступают в качестве залога до момента погашения кредита. Если клиент перестанет платить, банк сможет продать объект быстрее, сократив расходы на сумму предоплаты.

Виды стоимости квартиры

Как вы, наверное, знаете, большинство сделок по покупке квартир в наше время осуществляется за счет заемных средств, выделяемых ипотечными банками на целевое приобретение жилой недвижимости. Сумма одобренной банком ипотеки всегда формируется исходя из расходов на приобретаемое жилье. Однако существует несколько типов значений, в том числе:

• инвентарь;
• инвестиции;
• кадастр;
• ликвидация;
• рынок;
• потребитель;
• и т д.

Суммы в каждом типе стоимости очень существенно отличаются друг от друга. Банк, со своей стороны, одобряет кредит, исходя из рыночной стоимости, поскольку именно эта сумма является критерием возврата инвестиций банка в случае неплатежеспособности покупателя. Именно поэтому некоторые заемщики склонны завышать эту стоимость, чтобы получить более привлекательные условия кредита, а чаще всего в обход требования досрочного погашения.

Потребительский кредит в качестве первоначального взноса

Бывает так, что заемщик находит в банке очень выгодное предложение по ипотеке, но не соответствует требованиям – у него нет предоплаты. Потом ищет деньги: занимает у знакомых, продает машину или оформляет потребительские кредиты.

В теории несомненным преимуществом решения о выдаче потребительского кредита будет получение необходимой суммы на первоначальный взнос, оформление выгодной ипотеки.

Но помните, что, во-первых, это очередной долг, который вы должны вернуть, а во-вторых, банк обязательно учтет его при оценке платежеспособности клиента и рассчитает, выдержит ли клиент финансовую нагрузку или нет.

Конечно, есть банки, которые сами предлагают кредит под предоплату. Например, некоторые банки предлагают авансовый кредит вместе с ипотекой. При этом срок потребительского кредита на покупку вторичного жилья составляет один год, строящегося – 2-3 года, тогда как жилищный кредит может быть выдан на срок до 25 лет. Однако по этой программе банк принимает в качестве залога ваше имущество. В итоге получается, что вы должны довольно внушительную сумму денег и дом, который у вас есть, будет находиться под залогом в банке. Что будет со стройплощадкой? Сможет ли застройщик это сделать? Уровень вашего дохода настолько стабилен и достаточен, что вы не чувствуете себя сидящим на пороховой бочке?

Жилищный кредит без аванса считается жилищным кредитом с ипотекой на недвижимое имущество, так как заемщик отдает в залог не купленное жилье, а уже имеющееся.

Здесь необходимо помнить, что заложенное имущество будет иметь ипотечную стоимость, которая составляет 60-70% от реальной рыночной цены. Объект охраны не может располагаться в ветхом или аварийном здании, подлежащем сносу.

Вообще сама идея потребительского кредита под первый взнос очень рискованная. Если человек не нашел денег даже на первоначальный взнос, высок риск того, что он не справится с основной финансовой нагрузкой. Процент неплатежей намного выше среди тех, кто брал жилищный кредит без предоплаты или брал и жилищный кредит, и потребительский кредит с предоплатой.

Использование в качестве первоначального взноса государственных выплат или субсидий

Наиболее распространенным примером такого подхода является федеральная программа родового капитала (семьи). Согласно правилам, материнский капитал можно использовать для досрочного погашения или погашения ипотеки сразу после рождения ребенка, а для покупки жилья без ипотеки или строительства дома — через три года.

Для справки

Размер данной социальной выплаты в 2022 году составляет от 524 527,90 до 693 144,10 руб. В зависимости от состава семьи и времени рождения детей. Учитывая цены на недвижимость в столицах, сумма кажется несерьезной, но региональному миллионеру, а тем более маленькому городу или сельскому поселению достаточно внести первоначальный взнос в размере 10-25%

Существенна и возможность использования материнского капитала в различных государственных программах по льготной ипотеке, процентные ставки по которой ниже рыночных кредитов. Например, эти деньги можно отправить в качестве предоплаты при оформлении льготных кредитов под 9%, семейных кредитов под 6%, ипотеки на Дальнем Востоке под 2%.

Помните, что жилая недвижимость, которая покупается или строится на материнский капитал, должна быть зарегистрирована как совместная собственность обоих супругов и всех детей.

Молодые семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, могут подать заявление на получение социальной выплаты на покупку недвижимости: она также может быть использована в качестве первоначального взноса. В этом случае государство вносит часть стоимости квартиры для семьи, а остальное семья оплачивает сама. Самая большая сложность в получении этого гранта — попасть в саму программу. Необходимо, чтобы семья была признана нуждающейся в улучшении жилищных условий по степени учета площади имеющегося имущества. Размер устанавливается для каждого предмета отдельно.

Ипотечный калькулятор: что это такое

Если вы сомневаетесь в правильности собственного расчета, можете перепроверить себя с помощью ипотечного калькулятора. Это очень удобный инструмент, позволяющий выполнять все сложные расчеты быстро и бесплатно.

В ней используются все те же формулы, только расчет происходит автоматически, вам просто нужно заменить свои значения в обязательных полях, и система сама все рассчитает. Вам нужно только указать стоимость недвижимости, годовую процентную ставку, планируемый срок погашения и доступный первоначальный взнос, остальное калькулятор рассчитает сам. А ипотечный калькулятор на сайте конкретного банка тоже сам выставит цену, сравнив ваши параметры.

Здесь много преимуществ:

• Исключен риск ошибиться при использовании формулы;
• Сразу видно несколько вариантов расчетов с разными входными данными. Например, с меньшим или большим первоначальным взносом, с разной суммой периода погашения долга и т.д.
• Вы можете сравнить несколько программ, например льготную и стандартную.
• Вы можете узнать обо всех специальных предложениях и привилегиях, которые вы получите именно в этом банке.

И это очень важно: если вы просто «повелись» на рекламу банка в СМИ, то знайте, что там всегда озвучивается минимальная ставка, которая доступна далеко не всем. Чаще всего его можно получить только при соблюдении определенных условий, например получение зарплаты на счет в этом банке, при большом авансе, при согласии на личное страхование и так далее

Поэтому именно использование онлайн-калькулятора помогает наглядно увидеть, какие условия будут действовать конкретно в вашем случае, с вашей категорией заемщика и с вашим имуществом. Ведь для каждого типа жилья своя программа и свои тарифы.

Рекомендуем воспользоваться ипотечным калькулятором на сайте банка, в котором вы планируете брать ипотечный кредит. Это позволит вам получить максимально точные данные расчета, позволит учесть все ваши «привилегии» и даже сразу отправить онлайн-заявку, если предварительный результат вас устроит.

Пример самостоятельного расчета ипотеки

Чтобы было понятнее, давайте рассмотрим наглядный пример. Предположим, заемщик живет в Самаре, у него есть семья с двумя детьми, собственные сбережения и родовой капитал. Он хочет купить трехкомнатную квартиру для своей семьи на вторичном рынке, и нашел такой относительно доступный вариант на ЦИАНЕ.

Какие подъезды: стоимость квартиры 7 100 000 руб. После предварительного осмотра удалось поторговаться, снизив цену ровно до 7 миллионов рублей. В семье собрано 2 млн рублей собственных денег и плюс есть возможность использовать родовой капитал в размере 693,1 тыс руб.

Если пролистать описание объявления вниз, ЦИАН сразу предлагает воспользоваться электронным калькулятором и отправить запрос в 8 банков. Вам нужно только указать первоначальный взнос и срок, а среднюю цену по программам вторичного жилья система рассчитает сама.

Например, если указать аванс 2 693 100 рублей и срок 30 лет, то мы получим выплату примерно 40,6 тыс рублей в месяц с учетом ставки 10,6% годовых. Если вы знаете, что в конкретном банке вы можете рассчитывать ровно на 10%, вы можете передвинуть ползунок и уже получите выплату в размере 38,7 тысяч рублей, что гораздо выгоднее.

Конечно, эти данные очень усредненные и не учитывают многих нюансов. Поэтому стоимость недвижимости лучше взять из объявления и сразу ввести в ипотечный калькулятор на сайте нужного банка. Единственное место, где этого делать не нужно, это на портале ДомКлик, потому что это проект Сбербанка, и там все расчеты сразу максимально приближены к реальности.

Читайте также: Как правильно пользоваться кредитной картой Сбербанка

Причины завышения стоимости квартиры

Основная причина – отсутствие средств на авансовый платеж. Его размер в большинстве случаев составляет не менее 20% от стоимости приобретаемой недвижимости. В зависимости от конкретной банковской организации взнос может варьироваться от 5 до 50%.

Существуют такие причины завышения цены на квартиру:

• Квартира покупается без ремонта – в этом случае повышенная цена позволит получить дополнительные заемные средства на необходимые ремонтные работы;
• Потребность в наличных деньгах для целей, отличных от непосредственной покупки жилья. Например, планируется купить дополнительную машину или потратить деньги на отдых.

Плюсы и минусы реализации квартиры по ипотеке для продавца

Самым большим преимуществом продавца, готового продать квартиру ипотечному покупателю на современном рынке, является сама возможность продажи своего объекта. Реалии рынка таковы, что квартиры, не отвечающие требованиям ипотечных банков, не продаются годами и в результате становятся все менее ликвидными.

При этом для продавца нет существенной разницы, каково происхождение выплаченных ему денег – покупатель заработал их сам, получил деньги от продажи своей квартиры или взял их в банке. Для него процесс продажи практически не усложняется.

Единственным недостатком является то, что продажа по ипотеке требует гораздо более обширного пакета документов. Кроме того, потребуются доказательства того, что квартира не подвергалась незаконной перестройке – таких квартир в наше время становится все меньше.

Первый взнос по ипотеке и зачем он нужен

Условия ипотеки в каждом банке отличаются политикой рисков. Чем больший риск готов взять на себя банк, тем более выгодные условия он старается предоставить. Очень важным моментом в таких условиях является первый платеж.

Для получения ипотеки обычно приходится накапливать около 15-20% от рыночной стоимости квартиры. Только в ряде банков ипотека доступна с первоначальным взносом 10% или вообще без него.

Обратите внимание на следующее! О том, как получить ипотеку без первоначального взноса, вы можете узнать из нашего последнего поста.

Есть три основные причины, по которым банк требует предоплату:

• Требование центрального банка (если банк начнет выдавать ипотеку без аванса или с низким PV, он будет обязан по закону откладывать в резерв больше денег, чем по ипотеке с PV 20%, и это невыгодно для банка, потому что он может использовать эти деньги, чтобы давать взаймы и делать деньги);
• Минимизация риска (если банку необходимо продать ипотечную квартиру за неуплату, он не сможет продать ее по рыночной цене, а первый взнос будет являться гарантией компенсации разницы между ценой продажи и рыночной ценой);
• Подтверждение платежеспособности заемщика (если человек смог накопить деньги на первоначальный взнос, то он в состоянии и, скорее всего, будет продолжать платить ипотеку).

Важно! Ошибочно мнение, что чем меньше выплата по ипотеке, тем выше риск дефолта и хуже платежная дисциплина. На самом деле это миф. Наша практика показала, что заемщики, взявшие ипотеку без первоначального взноса, платят даже лучше, чем те, кто нашел 20, а то и 50% от цены квартиры.

Как оценивается стоимость недвижимости для ипотеки

Для того чтобы предоставить банку информацию о стоимости приобретаемого жилья, недостаточно ознакомиться с предложениями рынка и сообщить цену, по которой приобретается квартира.

Банк в обязательном порядке запросит отчет об оценке квартиры в пакете документов на согласование. Этот отчет представляет собой составной оценочный альбом формата А4 на нескольких десятках страниц, который публикуется оценочной компанией.

В отчете представлена ​​полная информация об условиях проживания в районе, где была приобретена квартира, о состоянии дома и самой квартиры (включая цветные фотографии), вместе с ценой продажи квартиры, сравнительный анализ аналогичных предложений и данные о завершении аналогичных квартир и их ценах в предыдущие периоды.

Кроме того, приводится и другая информация, позволяющая аналитикам банка сделать объективный вывод о том, выгодно ли банку выдать кредит заемщику на покупку этой квартиры.

Важно! Создать оценочный альбом может не любая оценочная компания, а только одна из аккредитованных банком, в котором вы оформляете ипотеку. Поэтому при выборе оценщиков обязательно сверяйтесь со списком банка.

Стоимость отчета об оценке в зависимости от региона может варьироваться от 3 до 8 тысяч рублей и может увеличиваться в сложных случаях. Сюда входят ситуации, когда нет объектов для сравнительного анализа или когда у квартиры есть характеристики, которые покупатель или продавец хочет скрыть от банка.

Подготовка оценки является заботой и расходами покупателя, которые недопустимо перекладывать на продавца. Но в некоторых случаях по соглашению сторон вопрос об оценщиках возлагается на продавца. Это происходит, в частности, когда квартира покупается с несогласованной переделкой или когда продавцу нужно, чтобы в альбоме оценок была покупная цена, которая не соответствует действительности.

В тех случаях, когда завышенная или заниженная оценка выгодна покупателю, соглашение с оценщиками полностью зависит от покупателя. Обратите внимание, что во многих случаях невозможно опубликовать заведомо неверную информацию в отчете об оценке, поскольку это может стоить оценочной фирме права вести свою деятельность, но всегда существует возможность «правильного» расчета.

Обратите внимание на следующее! Занижение стоимости квартиры при одобрении ипотеки может дать дополнительные преимущества продавцу, который будет платить меньше налога, но для покупателя у него возникнут проблемы с налоговой и банком. Необходимо будет оформить ипотеку с возможностью предъявления двух договоров. Один договор купли-продажи, а другой договор неотделимых улучшений. Банки очень охотно следуют этой схеме работы, и налоговые органы научились рассчитывать эту мошенническую схему.

Как происходит?

Чтобы банк одобрил ипотеку, недостаточно просто изъявить желание купить недвижимость по заявленной цене. Финансово-кредитное учреждение, оценивающее заявку потенциального заемщика, требует от него предоставить отчет об оценке объекта, подготовленный независимыми экспертами и содержащий обширную информацию об объекте, от инфраструктуры района до состояния дома.

Завышение цены при покупке квартиры в ипотеку возможно только в случае согласия покупателя с продавцом. После этого в договоре прописывается «требуемая» стоимость объекта, а сумма превышения указывается как уже переданная собственнику недвижимости в качестве аванса. Чтобы лучше понять принцип работы схемы, необходимо рассмотреть ее на примере:

1. Квартира продается примерно за 1 миллион рублей, а если она покупается в ипотеку, то нужно внести первоначальный взнос (20% от цены) — 200 тысяч рублей.
2. Покупатель согласовывает с собственником, что задаток ему уже передан, на что составляется соответствующая расписка (предварительный договор). Он должен быть написан правильно, потому что, если он будет неверным, банк может заподозрить завышение оценки.
3. Авансовый договор передается финансовому учреждению в качестве доказательства наличия у заемщика средств для погашения ипотечного кредита.
4. Кроме того, банк выдает кредит для покрытия «первоначальной суммы», даже если покупатель фактически ничего не переводит продавцу.

Что такое завышение и его помощь с обходом первого взноса

Кредиты выше рыночных обычно берутся покупателями, которые не имеют первоначального взноса или не имеют достаточного первоначального взноса. Однако для работы этого приема необходима завышенная стоимость квартиры не только в договоре, но и в оценке.

Чаще всего это осуществляется посредством такой распространенной на рынке недвижимости практики, как предварительная договоренность (расписка). Покупатель договаривается с продавцом о том, что в договор будет включено завышение стоимости, а сумма, на которую происходит завышение стоимости, якобы перечисляется продавцу в качестве аванса и остается у продавца в случае расторжения договора по вине покупатель.

Этот обычай делового оборота распространен повсеместно. Разница лишь в том, что в этом случае сумма мнимого аванса достаточно велика (при реальном авансе она редко превышает 30-50 тысяч рублей), а сам авансовый договор составляется не в двух, а в трех экземплярах, а третья доставляется в банк.

Когда не стоит делать завышение

Такая договоренность явно незаконна, поэтому стороны должны понимать, на что они идут, заключая такое соглашение. Прежде всего, покупатель должен не раз взвесить ситуацию:

• если его доход нестабилен, и могут быть проблемы с выплатами по кредиту, он рискует остаться без квартиры и под следствием;
• если отношения с продавцом недостаточно доверительные;
• если квартира дорогая, а конкурентных сравнений по схожей цене мало или вообще нет, оценочная компания, скорее всего, не пойдет на заведомое преувеличение.

Последствия завышения для покупателя

Основная проблема для покупателя в случае неудачного завышения затрат заключается в том, что мошенничество может раскрыться и заемщик просто не получит кредит.

Вторая и не менее важная причина заключается в том, что данное правонарушение квалифицируется как мошенничество, из-за которого у горе-заемщика могут возникнуть серьезные проблемы с законом.

Также не стоит сбрасывать со счетов личность продавца. При неправильно оформленных документах — предварительном договоре и расписке — покупателю будет очень сложно доказать, что он ничего не должен продавцу.

Риски продавца при завышении по ипотеке

Также следует учитывать, что в такой ситуации, как завышение стоимости квартиры при ипотеке, также будет иметь место риск продавца, который при определенных обстоятельствах может поставить под угрозу всю сделку.

Как и с покупателем, с продавцом могут случиться те же проблемы с неправильными чеками: в случае расторжения продавец формально должен покупателю предоплату, то есть 20% от заявленной стоимости квартиры.

Еще более неприятным является риск в случае удачной продажи столкнуться с необходимостью платить налог в размере 13% не от реальной, а от завышенной стоимости.

Как сделать завышение по ипотеке по шагам

Несмотря ни на что, в каждом третьем случае из десяти удается увеличить расходы. Причина в том, что диапазон цен на подобные дома на современном рынке настолько велик, что даже профессиональные оценщики могут ввести в заблуждение.

Поэтому, если, взвесив все и придя к выводу, что банку действительно нужна вся сумма для покупки квартиры, а покупатель все же решается на этот шаг, то это делается, как в примере ниже:

1. Квартира выбирается по возможности в свободной продаже – чтобы не усложнять сделку дополнительными участниками, которые могут не согласиться на нужный покупателю договор. Допустим, эта квартира стоит 5 миллионов рублей.
2. Покупатель заключает с продавцом предварительный договор на 1 миллион 250 тысяч рублей за квартиру стоимостью 6 миллионов 250 тысяч рублей (при этом можно заключить другой договор — на реальную сумму и с реальными условиями сделки).
3. Продавец пишет расписку, что принял в качестве аванса 1 250 000 рублей.
4. Покупатель представляет в банк квитанцию, подтверждающую наличие у него 20% стоимости квартиры. При этом он присылает проект договора купли-продажи, в котором указана стоимость квартиры — 6 миллионов 250 тысяч рублей.
5. Одновременно с продавцом покупатель подписывает квитанцию ​​о том, что он принял от него соответствующую сумму, и хранит этот документ у себя.
6. Банк одобряет кредит в 5 млн рублей, что составляет 100% от реальной стоимости квартиры, но 80% в глазах банка.
7. После сделки покупатель дает продавцу расписку о том, что получил от него 1 миллион 250 тысяч рублей — для страховки продавца.
8. Продавец, в свою очередь, выписывает покупателю подлинный чек на 5 миллионов рублей.

Какие документы понадобятся

Как было сказано выше, в пакет необходимых документов входит альбом оценки от аккредитованного банком оценщика. Кроме того, стороны заключают предварительное соглашение и обмениваются квитанциями. Поэтому для завышения расходов необходимо предоставить в банк следующие документы:

• цветная копия отчета об оценке;
• предварительное соглашение;
• чек от продавца (оригинал, скан или копия, заверенная продавцом);
• проект договора купли-продажи.

Банки которые работают с завышением

В условиях жесткой конкуренции в банковской сфере на сегодняшний день существуют кредитные организации (среди них есть и достаточно авторитетные), которые более лояльно относятся к характеристикам и предоставленным цифрам, чем другие банки. Мы перечисляем их ниже:

Сбербанк

ВТБ

Райффайзен Банк

Россельхозбанк

Промсвязьбанк

Российская столица

АК штанги

Транскапитал Банк

ФК Открытие

Металл Инвестиционный Банк

Росевробанк

СМП банк

Важно понимать, что отклонение от рыночной цены не может быть более 20%. Если больше, велик риск ошибки.

Как уменьшить риски

Чтобы минимизировать риск при оформлении ипотеки с искусственно завышенной стоимостью, следует воспользоваться помощью юриста. Они помогут правильно оформить квитанции с обеих сторон. В этом случае продавец делает два чека. Первый предназначен исключительно для банковской компании. В нем указано, что он получил от покупателя аванс в размере требуемой банковской компанией суммы.

Кроме того, с помощью юриста оформляются две встречные расписки от продавца и покупателя. Соответственно, они указывают, что никакого реального перевода средств не производилось. Это защитит обе стороны в случае срыва сделки.

Важно! Заемщик может договориться со своим родственником. В этом случае нужно найти банк, который готов предоставить такую ​​ипотеку. Многие кредитные союзы отказываются обрабатывать ипотечные сделки с участием членов семьи заемщика.

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью

Если цена дома превышена по договору, то увеличивается именно рыночная стоимость, но есть еще и кадастровая стоимость. Важно знать разницу между этими понятиями.

Кадастровая стоимость – это показатель, определяющий налоговую нагрузку на собственника того или иного объекта недвижимости. Она всегда ниже рыночной. При его расчете стоимость одного квадратного метра жилья в определенном регионе берется с использованием специальных коэффициентов.

Рыночная стоимость является отражением реальной ситуации с ценами на рынке недвижимости. Он основан на многих факторах:

• состояние инфраструктуры в жилом районе;
• этаж, на котором находится квартира;
• наличие необходимых коммуникаций, ремонт.

Этапы схемы с завышением стоимости квартиры

Рассмотрим подробнее все этапы оформления сделки с использованием ипотечных средств с искусственно заполненной стоимостью:

1. В первую очередь необходимо выбрать подходящий вариант недвижимости. В этом случае рекомендуется искать квартиру с собственником. Наличие сопутствующих факторов усложняет процедуру сделки.
2. На следующем этапе необходимо договориться с продавцом об искусственном завышении стоимости. Сумма должна быть идентична сумме, требуемой банковской компанией в соответствии с конкретной ипотечной программой.
3. Продавец выписывает квитанцию ​​об оплате аванса. Следовательно, размер идентичен разнице между искусственно дополненной стоимостью и желаемой ценой продажи квартиры.
4. Следующий этап – оценка имущества. Соответственно, если используется первая схема искусственного завышения цены на квартиру, остается надеяться, что результаты работы эксперта-оценщика позволят получить кредит. При использовании второй схемы необходимо предварительно договориться с оценочной компанией о необходимости завышения стоимости. При этом могут возникнуть трудности, если оценщик назначается непосредственно банковской компанией. В этом случае договориться достаточно сложно, так как рейтинговые компании могут потерять доверие к банку, если откроют подачу заведомо ложной информации.
5. Кроме того, между продавцом и покупателем был заключен предварительный договор купли-продажи. В нем прописывается стоимость квартиры, которая стала результатом искусственного завышения цены.
6. Покупатель готовит необходимый пакет документации для подачи в банковскую компанию. В комплекте необходимо предоставить квитанцию ​​о перечислении предоплаты продавцу.
7. После процедуры оформления пакета сопроводительной документации банковская компания перечисляет оставшуюся часть денежных средств продавцу.

Использование договорного излишка стоимости жилого помещения для получения ипотеки является достаточно популярным методом. Это связано с сильной финансовой нагрузкой на покупателя, обусловленной сегодняшними рыночными ценами. При этом многие оценщики готовы качественно подготовить подходящий пакет документации.