Как заставить работать обнаглевшую управляющую компанию

Что УК вам должна

Управляющая компания — это организация, которая управляет или эксплуатирует здание. Для этого он заключает специальный договор с владельцами квартир.

Подробно о том, что обязана делать управляющая компания, написано и в Жилищном, и в Гражданском кодексах. Проще говоря, управляющие компании обязаны «осуществлять организационные и управленческие услуги», а также «работы, связанные с содержанием и ремонтом здания и общего имущества». Что скрывается за этими страшными словами?

Выполняя организационные и управленческие услуги, CC:

  • отслеживать, кто в здании не оплачивает счета за коммунальные услуги;
  • контролировать качество коммунальных услуг;
  • вести переговоры с подрядчиками по вопросам эксплуатации дома;
  • заниматься бумажной работой.

И проведение работ по обслуживанию и ремонту здания и коммунального имущества, AC:

  • подготовить дом к зиме;
  • следить за своевременной уборкой мусора и снега;
  • проверить, все ли в порядке с коммуникациями и строительством дома;
  • убедитесь, что фасады находятся в хорошем состоянии;
  • обеспечить постоянный доступ жителей к воде, газу, отоплению и канализации, а также при необходимости отремонтировать оборудование;
  • Поддерживайте порядок в здании;
  • Позаботьтесь о внутреннем дворе и позаботьтесь о так называемом архитектурном дизайне здания;
  • Установить общедомовые счетчики и следить за их работой;
  • Обработайте места общего пользования (подвалы, коридоры и т.д.) на предмет заражения насекомыми;
  • Выполнять текущий ремонт;
  • Устраните несчастные случаи.

Но некоторые вещи управляющая компания вообще не обязана делать, например:

  • установить мониторинг;
  • Ремонт домофонов;
  • Смывание граффити с фасада (да, именно так);
  • Устранение последствий аварий, произошедших по вине собственника (например, ущерб от соседа снизу, затопившего через стояк вашу квартиру, управляющая компания устранит, а вот от сломанной стиральной машины — уже нет).

Минимальный перечень услуг, которые каждая управляющая компания должна предоставлять жильцам, устанавливается правительством.

Значит, вы считаете, что ваша управляющая компания где-то накосячила. Прежде чем писать жалобу, изучите свой договор с организацией — в нем четко прописано, что должна и чего не должна делать управляющая компания. Вы можете обратиться за документом в саму управляющую компанию — они обязаны вам его выдать.

Например, житель многоквартирного дома пожаловался, что управляющая компания не убирает лестничные клетки. Оказалось, что, согласно договору, эта работа вообще не входит в обязанности управляющей компании и не оплачивается жильцами. Для того чтобы решить проблему грязных лестничных пролетов, необходимо было на собрании жильцов заключить договор с управляющей компанией, сказал Рустам Форуги, руководитель юридической и консалтинговой компании.

Оплачивая услуги управляющей компании, вы должны понимать, на что идут ваши деньги. В противном случае вы можете заплатить сотни или тысячи рублей за то, чего коммунальная компания никогда не делала и не будет делать.

Вот пример: Коммунальная служба включила в счет сумму за уборку муниципальной автостоянки, которая находилась рядом с домом, но не принадлежала ему. Арендаторы не обратили на это никакого внимания. Но когда они решили сверить расчеты управляющей компании с фактической территорией дома, выяснилось, что за год они заплатили 2 миллиона рублей за эту «услугу», которую в итоге никто не предоставил.

Кто и на что может пожаловаться

Жалобу на халатность управляющей компании могут подать как собственники, так и арендодатели/наниматели жилых и иных помещений (от складов до автостоянок), говорит Павел Олейников, заместитель директора юридической группы «Яковлев и партнеры».

Собственнику жилья будет гораздо проще подать жалобу, в том числе через электронные сервисы, так как система ГИС ЖКХ «видит» собственников жилых помещений. С другой стороны, арендатору потребуется договор аренды, в котором будет указано, что он несет ответственность за содержание квартиры, говорит Анна Чернышева, консультант платформы Doma.ai.

Жалоба может быть подана в различных ситуациях.

Например, если в вашей квартире прорвало трубу, а аварийная служба не отреагировала вовремя. Это правдивая история из жизни одного из наших редакторов. Поскольку специалисты не смогли быстро отключить воду, ее квартира и квартира соседей снизу серьезно пострадали — хотя, если бы коммунальщики поторопились, ущерб мог бы быть гораздо меньше.

Другой пример: если часть фасада внезапно падает на припаркованный автомобиль и оставляет царапину или даже вмятину. Это также является поводом для жалобы, так как в обязанности каждой управляющей компании входит проверка состояния фасада.

Куда жаловаться

Если сторожа плохо убирают снег, а радиаторы отопления не по сезону холодные, первое, что нужно сделать, — обратиться в диспетчерскую управляющей компании и оставить заявку с указанием регистрационного номера обращения, говорит руководитель компании «Право и консалтинг» Рустам Форуги. Сюда же следует обращаться с жалобами на прорыв труб и другие чрезвычайные ситуации подобного характера. Это можно сделать, отправив письмо по почте, электронной почте или лично.

В письме необходимо указать:

  • ваше имя;
  • ваши контактные данные;
  • точный адрес помещения;
  • тип нарушения.

«Важно не только изложить фактические обстоятельства дела, желательно с фото- или видеосъемкой, в случае письменной или электронной жалобы, но и потребовать контроля за устранением проступка», — говорится в сообщении. — подчеркнул Рустам Форуги.

Если управляющая компания совсем не понимает, не укладывается в сроки или делает все не так, как надо, следует обратиться к руководителю управляющей компании.

Точка зрения экспертаАнтон Палюлин, управляющий партнер юридической фирмы «Палюлин и партнеры

Жалоба должна быть подана в письменном виде в двух экземплярах. Один остается в управляющей компании, на другом ставится виза о принятии с датой, должностью, именем и подписью получателя и возвращается вам. Жалоба будет рассмотрена в течение 30 календарных дней.

Если управляющая компания игнорирует требования жильцов или отказывается их выполнять, самое время жаловаться в государственные органы — жилищную инспекцию, прокуратуру, Роспотребнадзор и Федеральную антимонопольную службу (ФАС). Это можно сделать в частном порядке или коллективно, причем жалобы могут быть поданы в несколько органов одновременно.

Жилищная инспекция — это то место, куда следует обратиться, если управляющая компания нарушает права жильцов и плохо выполняет свои обязанности. Например, если компания не следит за лифтами, не чистит их регулярно (как и лестницы), не устраняет последствия аварий или не ремонтирует подъезды. Жилищная инспекция отвечает на жалобу в течение 10 рабочих дней, говорит Оксана Васильева, доцент кафедры правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при правительстве РФ

В случае нарушения прав жильцов вы можете обратиться в Роспотребнадзор. Например, вы можете подать жалобу, если энергетическая компания не информирует вас об условиях и качестве предоставляемых услуг или отказывается возместить вам переплату. Срок обработки составляет до 30 календарных дней.

Важно: с 2017 года Роспотребнадзор проверяет только в том случае, если жильцы жалуются в энергокомпанию и требуют от нее исправить ситуацию, а энергокомпания отказывается.

Жаловаться в районную прокуратуру следует, если вы считаете, что другие государственные органы не проверили ваши доводы и не приняли необходимых мер, говорит Андрей Саунин, руководитель юридической практики «Саунин». Там же можно пожаловаться на незаконное бездействие, преступную халатность или неправомерные действия КС. Прокуратура даст ответ в течение 30 дней. В зависимости от того, как пройдет проверка, она либо потребует от страховщика устранить нарушения, либо установит, что он этого не сделал.

Жаловаться в ФАС стоит, если управляющая компания нарушила закон о закупках или стала монополистом (т.е. у нее практически нет конкуренции, но она обслуживает большое количество домов). Другая причина жалоб — необоснованное завышение цен или навязывание ненужных услуг. Срок составляет до 30 календарных дней.

Как правильно жаловаться

Жалобы следует направлять на почтовый или электронный адрес, указанный в договоре с управляющей компанией, или на официальный адрес организации — ищите его на доске объявлений у подъезда и на сайте организации.

«Лучше отправить жалобу по всем каналам связи — от почты (со списком вложений) до обмена мгновенными сообщениями (нужно сделать скриншот для подтверждения отправки)». — подчеркнул Рустам Форуги.

Наиболее эффективными являются жалобы или запросы, которые отправляются через систему управления ЖКХ ГИС ЖКХ (но отправлять их могут только домовладельцы). Такие обращения проходят быстрее, и жилищная инспекция узнает о них почти сразу.

Для арендаторов, которые не могут воспользоваться этой услугой, существуют другие варианты подачи документов в электронном виде. Их можно подать через Gosuslugi, электронный портал Генеральной прокуратуры и личный кабинет на портале муниципальных судов общей юрисдикции.

«Электронный документ быстрее обрабатывается и быстрее реагируется. Это экономит до полутора месяцев по сравнению с подачей документа по почте и его обработкой в канцелярии», — объясняет Антон Палиулин.

Если есть возможность, можно отправить жалобу лично в канцелярию: тогда при получении клерк должен поставить штамп, свою подпись и дату получения. Это позволит жильцам доказать, что жалоба действительно была принята к рассмотрению в случае отсутствия ответа.

«Важно понимать, что должна набраться определенная критическая масса жалоб на ту или иную УК, поэтому эффективнее будет писать жалобы не одному человеку, а массово, вместе с соседями», — подчеркнул Алексей Шильников, директор по продуктам компании «Мой дом онлайн».

К зaявлeнию пpиклaдывaют:

  • Копия паспорта заявителя.
  • Копия свидетельства о праве собственности на многоквартирный дом.
  • Копия договора с Управляющей компанией.
  • Копия жалобы, направленная директору Управляющей компании.

Доказательства неправомерных действий: копии счетов, смет, договоров с подрядчиками, счетов за газ или электричество. Вы также можете подарить несколько фотографий или видео на диске или карте памяти.

Нарушение закона управляющей компанией может привести к потере лицензии на управление недвижимостью.

Ecли УК лишили лицeнзии, жильцы мoгyт

  1. Смените управляющую компанию.
  2. Создайте ТСЖ.

Когда идти в суд

Существует множество причин для обращения в суд: например, вы хотите устранить проблемы с обслуживанием, возместить ущерб или получить штраф и компенсацию от управляющей компании за то, что она не выполнила ваши пожелания добровольно.

Важно собрать как можно больше доказательств того, что вы не только заметили проблему и обратились в суд, но и приложили все усилия, чтобы решить ее до суда, говорит Рустам Форуги.

«Есть примеры, когда суды первой и апелляционной инстанций отклоняли требования жильцов о компенсации за не оказанную/некачественную услугу, потому что они сначала не попытались решить проблему (получить компенсацию) в досудебном порядке». — объяснил он.

Поэтому, прежде чем обращаться в суд, вам следует:

  • сделать фото- и видеосъемку нарушения, а если тип нарушения не может быть доказан таким образом, следует организовать собрание жильцов;
  • пожаловаться в управляющую компанию на нарушение;
  • получить ответ от управляющей компании — молчание считается отказом отвечать на жалобу;
  • отправить новую жалобу;
  • Ждите ответа — если ответа нет и управляющая компания ничего не сделала для решения проблемы, необходимо обратиться в Жилищную инспекцию, Роспотребнадзор, прокуратуру или ФАС;
  • если они не обнаружили проблемы, но вы уверены, что ваши права нарушаются, следует обратиться к юристу и подготовить досудебную претензию (в ней важно описать не только саму проблему, но и факт многочисленных и игнорируемых обращений, а также ваши требования и условия, при которых Управляющая компания должна их удовлетворить);
  • если Управляющая компания игнорирует попытки решить проблему во внесудебном порядке, вам придется обратиться в суд;
  • если суд отказывается удовлетворить иск, вы можете подать апелляцию в вышестоящий суд (в Москве, например, после районного суда идет Московский городской суд).

Что грозит УК

Если Управляющая компания не выполнит свои договорные обязательства, она должна будет возместить собственникам понесенные убытки, а также ущерб жизни, здоровью или имуществу, причиненный некачественным обслуживанием.

Роспотребнадзор может привлечь энергокомпанию к административной ответственности за то, что она оказала некачественные услуги или не оказала их вообще, говорит Евгений Корнеев, юрист Европейской юридической службы.

Жилищная инспекция может проверить, соответствует ли управляющая компания лицензионным требованиям. Другими словами, они могут проверить, предоставляются ли услуги, указанные в лицензии, надлежащим образом.

Пока они могут только вынести предупреждение управляющей компании. Она не сможет сразу оштрафовать их, поскольку в России действует мораторий на проверки и штрафы до конца 2023 года, говорит Алексей Шильников, директор по продуктовой линейке «Мой дом онлайн».

Но в обычной жизни управляющая компания может быть оштрафована на очень большие суммы:

  • если управляющая компания не предоставит необходимую информацию об оказываемых ею услугах, ей грозит [штраф в размере от 5 000 до 10 000 рублей] (http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34661/59f86440655bf2aec393fd031c5a4bc13cfcdc17/);
  • если Управляющая компания включает в договор условия, нарушающие права потребителей, ей грозит [штраф в размере от 10 000 до 20 000 рублей] (http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34661/59f86440655bf2aec393fd031c5a4bc13cfcdc17/);
  • если управляющая компания нарушает санитарные нормы (это может быть сломанная вентиляция или шумный лифт), она может быть оштрафована на сумму от 10 000 до 20 000 рублей или отстранена от работы на срок до 90 дней;
  • если управляющая компания нарушает правила эксплуатации здания, она может быть оштрафована на сумму от 40 000 до 50 000 рублей;
  • если УК нарушает правила эксплуатации здания, ей грозит штраф от 50 000 до 250 000 рублей; — если УК нарушает правила эксплуатации здания, ей грозит штраф от 50 000 до 250 000 рублей;
  • самый большой штраф может быть наложен за нарушение правил пожарной безопасности со стороны УК: от 300 000 до 400 000 рублей.

Прокуратура имеет право возбудить дело о любом административном правонарушении. Они могут привлечь управляющую компанию к ответственности и лишить ее права управления жилым домом за нарушение правил внутреннего распорядка, санитарных норм и правил предоставления коммунальных услуг. Это произойдет, если прокуратура обнаружит два или более нарушений в течение 12 месяцев, пояснил Антон Палюлин.

В случае неоднократных вопиющих нарушений лицензия управляющей компании может быть отозвана.

Как избавиться от нерадивой УК

Жильцы могут самостоятельно сменить управляющую компанию, не дожидаясь решения прокуратуры. Для этого они должны провести общее собрание. В нем могут участвовать только владельцы недвижимости в здании. Речь идет о владельцах не только квартир, но и нежилых помещений на первом, цокольном и первом этажах.

Собственники должны быть уведомлены о собрании заказным письмом за месяц до его проведения. В уведомлениях следует указать, что будет обсуждаться, и уточнить варианты голосования, сказал Палиулин.

Для проведения собрания необходимо присутствие более 50 процентов собственников. «Каждый собственник имеет количество голосов, равное доле площади его участка к общей площади дома. Например, владелец квартиры площадью 50 квадратных метров в доме площадью 10 000 квадратных метров будет иметь 0,5 процента голосов, а владелец магазина площадью 300 квадратных метров в том же доме будет иметь 3 процента голосов», — пояснил Палютин.

На собрании нужно выбрать председателя и секретаря, а затем проголосовать — как взрослые, с помощью специальных бюллетеней. По окончании голосования комиссия по подсчету голосов подсчитывает голоса и объявляет результат, а председатель и секретарь подписывают протокол подсчета голосов.

Председатель и секретарь направляют результаты собрания в компанию старого жилья, а также в жилищную инспекцию муниципалитета и муниципальную исполнительную власть. После этого можно подписать договор с новой управляющей компанией.

Очень важно сделать все правильно, вплоть до письменной формы протокола: тогда старая управляющая компания не сможет сослаться на нарушение и оспорить ваше решение», — подчеркнул Рустам Форуги.

Часто бывает, что управляющая компания отказывается добровольно покинуть помещение даже после решения собственников. Важно помнить, что один дом не может иметь две управляющие компании и двойные счета. Если вы меняете управляющую компанию, вам придется заплатить за услуги, уже оказанные старой компанией, а затем заплатить новой.

«Не всегда жильцы заключают прямой договор с управляющей компанией: это может происходить через ТСЖ (товарищество собственников недвижимости) или ЖСК (товарищество собственников жилья). Тогда сначала жильцы заключают с ними договор, а затем ТСЖ или кондоминиум договариваются с управляющей компанией. В таких случаях управляющая компания тем более не имеет права проводить мероприятия по взысканию долгов, угрожать жильцам или прямо требовать оплаты каких-либо счетов, напомнил Форуги.

В общем, даже если Управляющая компания отбивает мяч и не реагирует на ваше недовольство, вполне возможно дать отпор. Правда, вам придется приложить некоторые усилия и ободрать домовладельцев. Это довольно нервное и трудоемкое занятие. Но оно того стоит.

Bывoды

  1. Управляющая компания выполняет свои обязательства в соответствии с договорами, заключенными с жильцами. Если они не выполняют свои обязательства, следует обратиться с жалобой к директору управляющей компании.
    Если на жалобу не отвечают и проблема не решается — необходимо направить заявление в другие инстанции: Госжилинспекции, Роспотребнадзора, ФАС, прокуратуры или в суд.
  2. Другие инстанции рассматривают жалобу на Управляющую компанию и дают указания: какие нарушения должны быть устранены и в какой срок.
  3. 3а нарушение закона Управляющая компания может быть лишена лицензии. Тогда жильцы могут заключить договор с новой УК или создать ТСЖ.
Оцените статью
Блог о законе тишины
Adblock
detector