Риски продавца при продаже квартиры через банковскую ячейку: как обезопасить себя от мошенничества

Почему опасно рассчитываться через банковскую ячейку?

При проведении таких расчетов банк не проверяет сумму, введенную в ячейку, не проверяет, какие там купюры и сколько их. Это дополнительная услуга по хранению вложений в сейфе, она платная, и не все банки ее предоставляют.

Теоретически здесь возможны мошеннические действия при переводе средств: подмена мешка с деньгами, подкладывание фальшивых купюр. Не исключено даже сотрудничество с сотрудником банка, когда мошенники незаконно получают доступ к ячейке. Подобные случаи в последние годы имели место в Москве и Санкт-Петербурге. Поэтому, чтобы избежать подобных проблем, следует выбирать надежные банки, зарекомендовавшие себя, и обязательно заказывать там услугу по проверке подлинности банкнот перед помещением их в ячейку.

Стоимость такой услуги составляет от 0,1% от объема проверяемой суммы. Кроме того, есть компании, которые предлагают в аренду счетные машины с возможностью проверки банкнот на подлинность.

Что случится, если банк обанкротится?

Если банк приостанавливает расчеты или отзывает лицензию, средства на счетах будут заморожены. Если банку не хватит денег на все платежи, владельцы счетов встанут в общую очередь кредиторов — к тому же на средства по аккредитивам не распространяется обязательное страхование вкладов. Что делать? Используйте только крупные банки для аккредитивов, у которых определенно не будет отозвана лицензия. Кроме того, операции с аккредитивами в настоящее время осуществляются в основном в крупных банках с государственным участием (Сбербанк, ВТБ).

Все важные новости — в одном письме раз в неделю

Нотариальный депозит очень похож на расчет через аккредитив – только в этом случае функции банка выполняет нотариус. После заключения договора купли-продажи покупатель недвижимости (в случае безналичной оплаты) перечисляет деньги на депозитный счет нотариуса. После оформления права собственности продавец обращается за переводом денег к тому же нотариусу – и тот передает деньги продавцу после того, как убедится, что со сделкой все в порядке.

Сейчас эта форма оплаты используется довольно редко, потому что, во-первых, о ней знают не все, во-вторых, не все нотариальные конторы предлагают такую ​​услугу. Несомненным плюсом является то, что документы, подтверждающие успешное завершение сделки, нотариус проверит более тщательно, чем банковские менеджеры. Так как нотариус обязан проверить юридическую чистоту сделки. Самый главный момент, в котором вы абсолютно правы, это ответственность нотариуса.

Ответственность нотариуса обеспечивается его личным страхованием, коллективным страхованием дома нотариуса, личного имущества нотариуса и компенсационного фонда палаты. Около половины столичных нотариусов застрахованы на сумму свыше 5 млн рублей, каждый шестой нотариус — на 10 млн рублей и более.

Если банк приостанавливает расчеты или отзывает лицензию, средства на счетах будут заморожены. Если банку не хватит денег на все платежи, владельцы счетов встанут в общую очередь кредиторов — к тому же на средства по аккредитивам не распространяется обязательное страхование вкладов. Что делать? Используйте только крупные банки для аккредитивов, у которых определенно не будет отозвана лицензия. Кроме того, операции с аккредитивами в настоящее время осуществляются в основном в крупных банках с государственным участием.

Альтернативой расчетам через банковский сейф является депонирование денежных средств нотариусом

При нотариальном удостоверении сделки и расчете через условное депонирование обе стороны будут максимально защищены от рисков, присущих другим методам расчетов. Денежные средства не нужно выплачивать, а нотариус будет нести ответственность за своевременную передачу продавцу. Немаловажно и то, что деньги, хранящиеся на депозитных счетах нотариуса, защищены от банкротства банка: они не входят в конкурсную массу, а в случае лишения банка лицензии немедленно возвращаются владельцу. Вы можете использовать нотариальный депозит извне — через Интернет.

Кто проверяет деньги на подлинность при депозите с нотариусом и несет ответственность перед клиентом?

Нотариальный депозит очень похож на расчет через аккредитив – только в этом случае функции банка выполняет нотариус. После заключения договора купли-продажи покупатель недвижимости (в случае безналичной оплаты) перечисляет деньги на депозитный счет нотариуса. После оформления права собственности продавец обращается за переводом денег к тому же нотариусу – и тот передает деньги продавцу после того, как убедится, что со сделкой все в порядке.

Сейчас эта форма оплаты используется довольно редко, потому что, во-первых, о ней знают не все, во-вторых, не все нотариальные конторы предлагают такую ​​услугу. Несомненным плюсом является то, что документы, подтверждающие успешное завершение сделки, нотариус проверит более тщательно, чем банковские менеджеры. Так как нотариус обязан проверить юридическую чистоту сделки. Самый важный момент, в котором читатель абсолютно прав, – это ответственность нотариуса.

Ответственность нотариуса обеспечивается его личным страхованием, коллективным страхованием дома нотариуса, личного имущества нотариуса и компенсационного фонда палаты. Около половины столичных нотариусов застрахованы на сумму свыше 5 млн рублей, каждый шестой нотариус — на 10 млн рублей и более.

3aдaтoк или aвaнc?

На первом этапе сделки покупатель и продавец заключают предварительный договор, согласно которому покупатель перечисляет часть денег от общей суммы продавцу для подтверждения серьезности. Эта оплата может быть произведена в виде аванса или депозита.

Если по каким-либо причинам окончательный расчет не состоится и предварительный договор будет расторгнут, аванс будет просто возвращен покупателю в той же сумме. При выдаче вклада расчет будет зависеть от лица, по чьей вине сорвалась сделка. Если окончательный договор не был подписан по вине продавца, он должен вернуть покупателю задаток в двойном размере. Если покупатель виновен, продавец оставит полученный задаток себе.

Рекомендуем внести оплату в виде депозита и не переводить более 50 тысяч рублей — не слишком большая, но и не слишком мизерная сумма. Это даст сторонам большую свободу действий, если их отношения изменятся и соглашение больше не будет действовать.

Читайте также: Тестовые номера кредитных карт

Oкoнчaтeльный pacчeт

На втором этапе сделки стороны заключают основной договор купли-продажи, а продавец получает деньги. «Ни один профессионал, отвечающий за вашу сделку и ее последствия, не предложит принять портфель денег. Сейчас рынок стремится к безопасным стандартам заключения сделок, где риск сведен к минимуму. Мы одними из первых в России перешли на безопасные расчеты, — говорит Анастасия Дмитрева, начальник юридического отдела департамента «Этажи». Рассмотрим несколько распространенных схем передачи больших объемов.

Бaнкoвcкaя ячeйкa

Ячейка — это сейф, который банк сдает в аренду. После подписания основного договора покупатель в присутствии продавца и сотрудника банка вносит оставшуюся сумму в банковскую ячейку. Агент по недвижимости подаст документы для регистрации права собственности в МФЦ, в офис ЗАГСа или в офис кадастровой палаты. После регистрации покупателю будет выдана выписка из реестра, которая подтверждает, что право собственности на квартиру теперь принадлежит новому владельцу.

Продавец может взять выписку с покупателя или заказать ее сам. Он должен предъявить выписку из ЕГРН сотруднику банка, и только после этого разрешается забрать деньги из сейфа. Если по каким-то причинам в реестре не будет зарегистрирована передача прав, сделка не состоится, квартира останется в собственности продавца, а покупатель придет в банк на свой день.

ВНИМАНИЕ: эта услуга платная в банках. Средняя стоимость составляет 350 рублей. Обычно за ячейку платит покупатель.

Бaнкoвcкий aккpeдитив

Аккредитив – это банковский счет. Покупатель открывает специальный банковский счет на свое имя и вносит на него необходимую сумму. Дальнейший алгоритм аналогичен предыдущему варианту: сначала происходит регистрация прав собственности на покупателя, выписка из реестра берется после подачи продавцом заявления о передаче. Если с документами все в порядке, банк переводит всю сумму на счет продавца или выдает ему деньги наличными.

ВНИМАНИЕ: эта услуга платная в банках. Стоимость — от 600 до 7000 рублей в разных банках. Продавец и покупатель могут разделить расходы поровну или договориться о другом.

Oплaтa пocлe peгиcтpaции cдeлки

Не все хотят платить банку за ячейку или аккредитив. В этом случае благополучный расчет после оформления права собственности поможет организовать имущественная компания. Для этого риелтор вместе с продавцом и покупателем приезжает в МФЦ, где покупатель подает пакет документов для оформления права собственности. В договоре прописано, что оплата будет позже. Вместе с пакетом документов стороны подают два заявления: первое – на переход права собственности; второй — оформить залог на квартиру в пользу продавца. Агент по недвижимости помогает правильно заполнить заявку. После того, как реестр зафиксировал транзакцию, покупатель платит продавцу.

После взаиморасчетов продавец и покупатель с квитанцией или платежным поручением подадут заявление в МФЦ о снятии залога с квартиры. Интересы продавца при таком порядке оплаты защищены Гражданским кодексом. Если покупатель не платит, продавец может потребовать оплату в заказе. В этом случае покупатель не сможет распоряжаться квартирой по своему усмотрению, а обременение возлагается в пользу продавца. Новый владелец не сможет продать, обменять или подарить квартиру, пока не оплатил ее полностью.

Еcли пoкyпaтeль в такиx cітияціяx задеpживает оплаты, юпіcты «этажей» oбpащаютcя в cyд: либо взыкивают октавшюcя cиммы и нейcтойкы за пpосчкy платeжа, либо, ecлиoгo xoчет клипгент. В этом случае продавцы вернут квартиры.

Ипoтeкa

К сожалению, ипотека является одним из самых безопасных способов расчета, так как здесь все движения средств контролируются банком. Покупатель заключает договор с банком и вносит первый взнос. Деньги, полученные в кредит от банка, находятся либо на специальном сберегательном счете, либо на карте, оформленной на имя покупателя. После того, как право собственности на квартиру переходит к покупателю, банк получает сообщение от кадастровой палаты и перечисляет наименьшую сумму на счет продавца.

Ecли чтo-тo пoйдeт нe тaк

Вся недвижимость, продаваемая через «Этажи», тщательно контролируется. Это основной принцип программы «Гарантия безопасности сделки». Квалифицированный юрист время от времени следит за сделкой, а брокер помогает организовать безопасные расчеты. При наличии риска потери денежных средств или имущественных прав интересы клиента представляются в суде бесплатно. Если права собственности все же были утрачены, компания компенсирует убытки из собственного фонда.

Мы отвечаем за сделки не только юридически, но и деньгами компании. Подробнее об оплате можно узнать в «Положении о гарантийных обязательствах» на нашем сайте. Гарантийные талоны бесплатно получают как покупатели, так и продавцы.

Безопасность превыше всего: выбираем аккредитив

На сегодняшний день, пожалуй, самым безопасным видом денежного перевода, используемым на рынке недвижимости, является аккредитив.

Аккредитив фактически является безналичной формой расчетов между покупателем и продавцом. Покупатель открывает специальный счет в банке, вносит туда сумму необходимую для покупки квартиры, после регистрации сделки продавец представляет в банк договор купли-продажи с печатью регистрационной палаты, далее деньги с аккредитива переводится на его счет. Банк выступает в некоторой степени гарантом правильности взаиморасчетов при совершении сделки.

1. Наличными можно не пользоваться, а значит, легче избежать рисков, связанных с ними – кражи, фальшивых купюр и т.п.
2. Поступление денег по аккредитиву, их полную сумму и подлинность удостоверяет банк, а не физическое лицо.
3. При составлении договора аккредитива вся сумма защищена, при этом сумма наличных денег в ячейке никому не известна.

Как отличаются расчеты между покупателем и продавцом на первичном и вторичном рынке?

Способы оплаты наличными при покупке дома зависят от типа рынка, на котором он приобретается. Есть две основные особенности:

Основной;

Вторичный.

Кассовые операции по покупке квартиры на первичном рынке осуществляются между покупателем (физическим лицом) и застройщиком (юридическим лицом). Поэтому это почти всегда безналичный расчет. При приобретении недвижимости на вторичном рынке сделка осуществляется между двумя людьми — покупателем и продавцом, поэтому система расчетов в большинстве случаев предполагает использование наличных денег.

Если первая система финансовых операций вряд ли будет сопряжена с трудностями, то с наличными всегда есть определенные риски. Существует ряд способов обезопасить себя при оплате наличными, один из которых — использование банковской ячейки.

Что собой представляет банковская ячейка

По сути, это сейф в банке, расположенный в защищенном хранилище, доступном только для лиц, участвующих в сделке. Арендатор ячейки обычно является покупателем квартиры, он же кладет в сейф необходимую сумму. Банк несет единоличную ответственность за сохранность сейфа, но не его содержимого. Между покупателем, продавцом и банком заключается дополнительное соглашение, которое регулирует все права и обязанности сторон. Именно продажа квартиры продавцом через банковскую ячейку влечет за собой наименьший риск и считается лучшим способом проведения сделки.

Доступ к сейфу имеют только стороны сделки при наличии у них ряда документов. Для продавца это:

Заграничный пасспорт;

Контракт на продажу;

Подтверждение регистрации права собственности на квартиру;

Ключ от сейфа (получил от покупателя).

В некоторых случаях дополнительным документом для записи в банковскую ячейку может быть выписка из домовой книги продавца, которая подтверждает снятие с учета всех жильцов продаваемой квартиры.

Этапы проведения сделки

Чтобы знать, какие риски существуют при продаже квартиры через сейфовую ячейку, следует понимать, каков порядок такой оплаты. Чтобы арендовать саму ячейку, покупателю достаточно предоставить паспорт. Цены на аренду варьируются в зависимости от выбранного банка, но в среднем эта сумма колеблется в пределах 2-3 тысяч рублей в месяц. Сама процедура будет проходить следующим образом:

Заключение покупателем договора аренды с банком.

Проверка банковской ячейки (выполняется в присутствии сотрудника банка).

Размещение необходимого количества в сейфе.

Подготовка договора купли-продажи.

Передача ключа от сейфа продавцу.

Земельный реестр прав собственности в Росреестре.

Дает доступ продавцу к ячейке (после обязательной проверки всех документов).

Это минимизирует риск для продавца при продаже квартиры через сейфовую ячейку. Все платежи в конечном итоге проходят в безопасной зоне, под контролем сотрудников банка.

Нюансы составления договора

За составление договора аренды ячейки отвечает сам банк. Его необходимо внимательно изучить, как правило, он не подлежит настройке. С особой тщательностью необходимо проверить пункты, связанные с разрешением форс-мажорных ситуаций, порядок доступа к сейфу, а также способы решения проблемы утери ключа.

Решение о выборе банка принимается по обоюдному согласию сторон. В договоре отмечается время изъятия продавцом денег из хранилища и документы, которые необходимо предъявить при этом. Лучше обращаться в рекомендованные юристами крупные банки или конторы, чтобы исключить возможность банкротства или отзыва лицензии и организации: это практически полностью исключит риск при продаже квартиры через ячейку.

В договоре купли-продажи указано, что оплата за квартиру должна производиться с использованием банковской ячейки. В банке это должно происходить и указывается номер договора аренды.

Дополнительной гарантией безопасности всех участников сделки станет присутствие (или консультация) юристов при заключении договоров.

Преимущества использования банковской ячейки при продаже квартиры

Главным преимуществом этой процедуры является безопасность

кража денег из сейфа — отличный сценарий для боевика, но в реальной жизни такой исход практически невозможен. Если при переводе денег через нотариуса сумка может порваться прямо на месте, то при использовании ячейки это исключено. Само здание банка тщательно охраняется, оборудовано камерами наблюдения, а ключ к каждому сейфу строго индивидуальный.

Еще одним преимуществом использования ячейки является доступность материала

Ее арендная плата составляет всего несколько тысяч. Кроме того, вы можете заказать услугу по пересчету денег и подтверждению их подлинности банком. При желании арендатор может проверить содержимое сейфа или пересчитать находящиеся в нем деньги в специальном помещении рядом с хранилищем.

Если транзакция не завершена

Покупатель не потеряет свои деньги. Продавец сможет вывести деньги только после предъявления договора купли-продажи и справки о регистрации сделки в Росреестре. Если что-то пойдет не так (выяснится, например, что на квартиру наложен залог) и сделка не состоится, покупатель сможет забрать деньги.

Возможные риски продажи квартиры через ячейку

Как и любое дело, связанное с недвижимостью, продажа квартиры через ячейку имеет риски, минимизировать которые можно, обратившись за помощью к юристам. Чтобы обезопасить себя, достаточно проконсультироваться со специалистами о возможных подводных камнях.

К ним относятся следующие:

В договоре аренды на ячейку не указывается сумма размещенных в ней средств: скорее всего, в сейфе будет храниться только часть платы за квартиру. Чтобы избежать такого развития событий, процедура помещения денег в ячейку должна проходить в присутствии обеих сторон.

Банкротство банка — в отличие от наличных вкладов средства в банковских ячейках не застрахованы. Если банк потеряет платежеспособность, вам придется стоять в длинной очереди кредиторов, чтобы получить свои деньги.

Риск доступа в камеру посторонних лиц – хотя и сведен к минимуму, полностью исключать его не следует. Как только вы узнаете о сделке, вы можете подделать документы и попытаться попасть в хранилище. Кроме того, к ячейкам может иметь доступ ряд сотрудников банка.

«Центр заключения сделок» готов оказать услуги по сопровождению сделок с недвижимостью тем, кто ценит время и деньги. У нас есть надежные партнеры – банки и сейфовые ячейки: при работе с ними риск продавца при продаже квартиры через банк будет сведен к нулю. Наши специалисты могут не только ответить на все ваши вопросы, связанные с нюансами такой сделки, но и взять на себя все хлопоты по ее реализации под ключ.

обращение к нам выгоднее, чем сотрудничество с агентствами недвижимости. Ведь каждый агент по недвижимости в первую очередь заинтересован в получении комиссии за сделку. Это может снизить его бдительность, когда дело доходит до разрешения споров. Приоритетной задачей юристов нашего центра является прозрачность совершаемых сделок, их полное соответствие правовым нормам.

Если вы хотите, чтобы риск продажи квартиры через сейф был сведен к нулю, обращайтесь за помощью в наш «Дил-центр». Это существенно сэкономит ваши нервы, защитит вас и ваш капитал.