Что такое ТСЖ и УК
Управляющая компания — это юридическое лицо или индивидуальный предприниматель. Управляющая компания управляет жилым домом за плату, поэтому ее главная цель — получение прибыли.
Управляющая компания имеет договор на управление с не менее чем 50% владельцев квартир. Процент устанавливается в зависимости от площади жилья, а не от количества владельцев квартир. Управляющая компания несет ответственность перед собственниками квартир за оказание всех услуг и выполнение всех работ по надлежащему содержанию общего имущества в доме, согласно ч. 2.3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ.
Фактически, управляющая компания является посредником между поставщиками услуг и жильцами дома. В отличие от ТСЖ, управляющая компания может обслуживать не один дом, а много, в зависимости от своих финансовых возможностей. Здание кондоминиума может управляться только одной управляющей компанией.
ТСЖ — это некоммерческое объединение домовладельцев с целью совместного управления общим имуществом. ТСЖ осуществляет свою деятельность на основании устава, принятого на общем собрании собственников. На общем собрании также избирается правление и ревизионная комиссия, поскольку у ТСЖ есть бюджет и финансовый план, которые необходимо контролировать.
В рамках ТСЖ жильцы дома имеют право влиять на условия проживания и контролировать размер коммунальных платежей, в соответствии с пунктом 1 статьи 135 Жилищного кодекса РФ. Кроме того, ТСЖ обязано поддерживать общее имущество в исправном состоянии и обеспечивать безопасность проживания в жилом доме, в соответствии с ч. 2.2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ.
Члены правления должны отчитываться о деятельности ТСЖ на каждом собрании. По этой причине финансовая деятельность здесь более прозрачна, чем в управляющей компании, так как владелец каждой квартиры имеет возможность влиять на решения по благоустройству дома.
Главные отличия. Сравнительная таблица
Различия между ТСЖ и управляющей компанией:
| ЖИЛИЩНЫЕ АССОЦИАЦИИ | УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ | |
| Форма организации | Некоммерческая ассоциация домовладельцев | Юридическое лицо или индивидуальный предприниматель |
| Основа деятельности | Устанавливается только жильцами жилого дома | Управляет жилым домом на основании договора с собственниками. |
| Лицензия | Не требуется | Требуется |
| Технические средства | Техническое оборудование и инструменты, как правило, отсутствуют | Наличие обученного персонала и технических средств |
| Сокращение общественных объектов | Прямо заинтересованы в снижении муниципальных платежей | Отсутствие заинтересованности в снижении коммунальных платежей, отсутствие гарантии наиболее экономически выгодных вариантов для жителей |
| Формирование коммунальных платежей | Создается на специальном счете в блоке под контролем председателя ТСЖ | Ежемесячные платежи рассчитываются в соответствии с договором |
| Вовлечение арендаторов | Требует постоянного внимания и участия жителей дома | Самостоятельная работа и решение проблем |
Плюсы и минусы ТСЖ
Преимуществами ТСЖ являются.
- Финансовые операции прозрачны, и все жители имеют к ним доступ.
- Все решения, связанные с жизнью дома и общим имуществом, принимаются на общем собрании.
- ТСЖ имеют право управлять своей собственностью с целью получения дополнительных средств на общие цели (сдача в аренду подвала, размещение рекламы на доме и т.д.).
- Вы можете сами выбирать поставщиков коммунальных услуг.
- Деньги собираются только на реальные нужды (например, на реальный ремонт — деньги собраны и отремонтированы).
- Свобода средств (не нужно ждать запланированной работы, например).
- Возникающие вопросы решаются быстрее.
К недостаткам ТСЖ относятся:
- Многое зависит от активистов в правлении ТСЖ, их честности и компетентности (существует риск нецелевого использования средств).
- В отличие от Великобритании, ТСЖ не несет ответственности за услуги, предоставляемые по договору (потому что его просто нет).
- Некоторые работы, особенно разовые, обходятся ТСЖ дороже, чем УК.
- В случае конфликтов с подрядчиками или государственными органами вам придется отстаивать свои интересы самостоятельно или прибегать к услугам юристов.
- Необходимость вести собственную бухгалтерию (сбор средств, выставление счетов поставщикам, расчет коммунальных платежей и т.д.).
Какая форма управления в вашем доме — товарищество собственников жилья или УК? Только УК, я бы никогда не стал морочить голову ТСЖ — а это не головная боль. Мы сами принимаем решения и не переплачиваем ни за что Я снимаю квартиру, меня это не волнует
Плюсы и минусы УК
Преимущества управляющей компании включают:
- Все расходы планируются, и работа выполняется строго по графику.
- У него есть собственные средства, поэтому в случае задолженности со стороны жильцов он может заплатить подрядчикам и продолжать оказывать необходимые услуги.
- Она знает правила предоставления услуг, поэтому более компетентна в спорах с подрядчиками и государственными органами.
- Управляющая компания несет административную или уголовную ответственность за невыполнение своих обязательств.
- В нем имеется достаточное количество квалифицированного персонала и специализированного оборудования.
Недостатками управляющих компаний являются:
- Цель СК — заработать деньги, поэтому она не заинтересована в предоставлении наиболее экономически эффективных услуг.
- Отсутствие прозрачности в финансовых показателях.
- Невозможность влиять на выбор поставщиков коммунальных услуг.
- Услуги управляющей компании часто стоят дороже, чем услуги ТСЖ.
Выбор: что лучше и выгоднее
Многое зависит от конкретного человека. Если в правлении ТСЖ есть честные и открытые люди, которые хотят понять проблемы своих жильцов, они предпочтут ТСЖ. Это более удобная и экономичная форма управления многоквартирным домом, чем управляющая компания. Все вопросы будут решаться быстрее, но учтите, что решение абсолютно всех проблем ляжет на плечи жильцов и правления ТСЖ.
Всем в доме придется занять гражданскую позицию и внимательно изучить действия совета директоров. Это связано с тем, что в противном случае правление ТСЖ может потратить больше денег, чем необходимо, и даже потратить их не на те вещи. Поскольку у членов ТСЖ много обязанностей, включая ведение бухгалтерского учета, вам нужно заранее узнать, обладает ли кто-то в здании необходимыми навыками и опытом. В противном случае вам придется платить дополнительные деньги стороннему специалисту, и это окажется недостатком.
Когда речь идет об управляющей компании, возможностей для злоупотребления служебным положением, к сожалению, еще больше. Большинство решений принимается без согласия владельцев квартир, что может привести к переплатам и низкому качеству услуг.
Если управляющая компания действует добросовестно, она способна обеспечить необходимый уровень комфорта с помощью технических и материальных средств. Кроме того, можно расторгнуть договор с действующей управляющей компанией и выбрать другую, в то время как расторгнуть договор с недействующим ТСЖ сложнее.
В целом, жильцы больше выигрывают от ТСЖ, но нужно смотреть на конкретную ситуацию.
Домашние разговоры. Стоит принять приглашение соседей и присоединиться к Читать Какие дефекты в новом доме считаются дефектами и можно ли взыскать ущерб со строителя Подробнее Новый закон о сокращении некачественного жилья. Что изменилось для потребителей Смотреть
Читайте также: Что такое товарищество собственников недвижимости (ТСН)
Как перейти с УК на ТСЖ
Если, по мнению большинства жильцов, тарифы УК слишком высоки или управляющая компания не выполняет свои обязательства, можно изменить форму управления домом.
- Инициативная группа организует собрание собственников, на котором они большинством голосов (более 50 %) принимают принципиальное решение об изменении формы управления.
- Договор с Управляющей компанией не продлевается, если срок договора подходит к концу. В других случаях он расторгается по взаимному соглашению сторон или на основании невыполненных обязательств со стороны Управляющей компании. Достаточно большинства голосов «за».
- Ассоциация организует. На общем собрании избираются председатель и члены правления, определяется срок их полномочий, поставщики ресурсов и подрядчики для оказания разовых муниципальных услуг.
- После уплаты госпошлины ТСЖ регистрируется в налоговой инспекции (пакет документов содержит протокол собрания, устав товарищества и информацию об избирателях).
- По результатам регистрации вносится запись в Единый государственный реестр юридических лиц.
- Ассоциация регистрируется в Пенсионном фонде, органах статистики и Фонде социального страхования и изготавливает собственную печать.
Прежде чем сказать «нет» управляющей компании ТСЖ, стоит провести аудит управляющей компании и подсчитать расходы на содержание дома самостоятельно. Возможно, лучше оставить все как есть.
Как перейти с ТСЖ на УК
В этом случае форма смены руководства выглядит следующим образом:
- Проводит собрание собственников (не менее 50%) для рассмотрения вопроса о смене формы управления, ликвидации кондоминиума и избрания УК.
- По результатам заседания составляется протокол.
- С выбранной управляющей компанией подписывается договор.
- ТСЖ завершает дела в течение 30 дней и передает документы новой управляющей компании.
- Новый УК заключает договоры с поставщиками услуг.
