Дом блокированной застройки — что это такое

Что значит дом блокированной застройки

Жилье блочной застройки имеет от 2 до 10 автономных жилых блоков высотой не более трех этажей. Имеет общие стены без проемов с соседними блоками. Каждый отдельный блок рассчитан на одну семью. Автономия заключается в наличии коммуникаций, своей земли и своего подъезда.

Определение зданий типа ДБЗ

В Российской Федерации основными формами помещений, принадлежащих к частной собственности, признаются индивидуальные строения, многоквартирные дома и жилье в многоэтажных домах. Дома, отнесенные к блочным зданиям (ДБЗ), характеризуются признаками всех вышеперечисленных типов, поэтому часто возникают трудности с утверждением типа здания и его проекта. Статья 49 Градостроительного кодекса (ГРК) ДБЗ обозначает жилые дома из нескольких типовых секций, разделенных общей стеной без подъездов к соседям. Здания этого типа характеризуются признаками:

• этажность не более 3-х;
• находиться в запретной зоне;
• каждая секция предполагает проживание 1 семьи;
• общее количество составляющих от 2 до 10;
• имеет изолированный доступ к единой территории. Приусадебную территорию можно разделить или разграничить;
• на каждом участке эксплуатируются изолированные инженерные сети;
• нет совместной собственности.

Статья 49

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ НА СЛЕДУЮЩЕЕ! Основными критериями оценки жилья и отнесения его к ДБЗ является автономность его составляющих, на что указывает отдельный вход в них, изолированность инженерных сетей и отсутствие проемов в общей стене между соседними строениями.

Особенности строения

Блочные дома характеризуются рядом юридических особенностей и нюансов, отличающих их от других типов жилья. Особенности здания включают в себя:

• при поступлении здания в кадастр оно обозначается как комплексный дом, учет автономных элементов не осуществляется;
• допускается наследование части здания вместе с долей прилегающей территории;
• относить такие здания к многоквартирным домам (МКД) неправильно, так как они функционируют как единое здание с изолированными выходами из составных частей, не имеют общего имущества (лестничной клетки, подвала, подъезда и т д).

Основное назначение закона – территория, на которой возводятся здание и инженерные коммуникации с общепринятыми единицами измерения. Часто такие нюансы и сходство с МКД провоцируют сложности при выделении доли физического лица-собственника и назначении порядка обслуживания со стороны управляющей компании.

Типы домов блокированной застройки

В строительстве различают несколько типов описываемых зданий. Сооружения имеют одинаковые общие характеристики, но различаются по стилю и форме конструкции. Могут присутствовать дополнительные элементы, такие как бассейн, веранда, позволяющие отнести жилье к разряду элитных.

Таблица 1. Типы жилых блоков

Дом рядовой застройки	Городская структура, но с пригородными компонентами. Вход в каждую секцию изолирован, перед ней небольшая площадка. Нет заднего двора. Жилая площадь небольшая, конструкция вертикальная. У каждого этажа своя функция
«Фиолетовый»	Форма таунхауса, конструкция выполнена в итальянском стиле. На соседнем участке также построены веранда, гараж, бассейн и так далее. Относится к категории элитного жилья
Двусторонний	Рассчитан на 2 квартиры с общей крышей и стеной. Обычно возводят 2, реже 3 этажа
Полоса движения	Стиль застройки родом из Франции, для них характерна вытянутая территория заднего двора, позволяющая разместить гараж
Квадрохаус	Дом с 4 отдельными входами, комната на 4 семьи. Имеет большую жилую площадь, в основном застроенную в 2 этажа: на первом этаже кухня и технические помещения, на втором — спальни
Британский дом	Он выполнен в английском стиле из экологически чистых строительных материалов, поэтому этот дом относится к премиум-классу

Строительство блочных зданий в Российской Федерации развивается, разрабатываются новые проекты домов, но все они имеют общие, характерные для них черты.

Письмо Росреестра «О жилых домах с блокированной застройкой»

Читайте также: Кто по законодательству является близким родственником, кто по закону относится к близким родственникам?

Правовое регулирование

Нормативная база, охватывающая понятие и порядок использования ДБЗ, включает в себя обширный перечень нормативно-правовой документации. В сложных случаях уточнение отдельных аспектов осуществляется на основании судебной практики.

Таблица 2. Правовое регулирование строительства и использования ДБЗ

Градостроительный кодекс Российской Федерации	Дает определение и основные характеристики DKB
Жилищный кодекс	К жилью относит блокированные дома, как и МКД (ст. 16). В то же время характерно наличие у последних общего свойства. Положения этого документа не позволяют точно утвердить тип жилья. Поэтому Минстрой вынужден дополнительно вводить нормы, позволяющие четко отличать ДБЗ от многоквартирных
Земельный кодекс	В ст. № 35 устанавливает порядок получения и постановки на учет земель ограниченного освоения

Статья 16. Типы жилых помещений (ФЗ № 188)

Помимо основных нормативных актов, в юридической практике для уточнения нюансов используются приказы Минстроя и Минэкономразвития РФ, строительные нормы и постановления правительства.

Признание объекта блокированной застройкой

Статус БДЗ характеризуется наличием индивидуального права собственности на каждый входящий в нее объект. Признание здания заблокированным осуществляется путем направления запроса на:

• БТИ;
• дела местного самоуправления (администрации);
• суд.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ НА СЛЕДУЮЩЕЕ! Присвоение зданию статуса ДБЗ позволяет получить в собственность приусадебный участок (в отличие от МКД, где это невозможно).

Обычно современные постройки не имеют проблем с признанием дома заблокированным, так как эта проблема оговаривается в разрешительных проектных документах. Однако для двухквартирных домов, возведенных во времена Советского Союза или до введения в действие ГК РФ, характерны трудности с присвоением им статуса ДБЗ. Обращение в суд осуществляется, если два предыдущих органа (БТИ, администрация) отказали в удовлетворении требования заявителя. Причиной затянувшегося судебного разбирательства ранее была неоднозначность определений в законодательстве, сложность разграничения многоквартирных домов и многоквартирных домов. Судебные решения часто оспаривались и направлялись на новое рассмотрение, а апелляционный приговор мог полностью изменить предыдущий.

Теперь при оценке недвижимости опираются на характеристики, данные в ГК РФ. То есть ДБЗ признается отдельно стоящим зданием не выше 3 этажей с автономными секциями для проживания в каждой 1 семьи при отсутствии общего имущества. В структуре не должны использоваться единые внутренние коммуникации – они отдельные для каждого объекта. Общее оборудование размещается вне жилых единиц для обслуживания автономных частей. Требования к суду в отношении ДБЗ, кроме присвоения зданию правильного статуса, таковы:

• утверждение правовых основ строительства ДБЗ на территории индивидуального жилищного строительства;
• желание оформить в частную собственность долю земельного участка под ДБЗ – такие заявки будут отклонены, так как долевая собственность присуждается после коллективного заявления всех собственников;
• назначение лиц, ответственных за содержание и ремонт здания;
• определить порядок использования ДБЗ.

Однако принципиальным моментом является именно то, что сооружение имеет статус ДБЗ. Например, собственник объекта в ДБЗ без согласования возвел второй этаж. Собственник другого квартала заявил, что необходимо восстановить здание до первоначального состояния, так как работы проводились без согласования с соседями и с нарушением норм (у дома один фундамент). Отмечается, что после реконструкции на фасаде образовалась трещина. По итогам рассмотрения дела в пользу истца вынесено 2 решения. Однако Верховный суд с приговором не согласился и вернул дело на новое рассмотрение, назначив первоочередной задачей признание заявленного статуса сооружения (постановление Верховного Суда РФ № 56-КГ16- 1 от 26.04.16).

Получение разрешения на строительство

Строительные нормы предусматривают, что строительство удаленных РБЗ на изолированных территориях недопустимо и противозаконно. Это означает, что земля должна быть разделена.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ НА СЛЕДУЮЩЕЕ! Если владельцы соседних участков решат построить дом такого типа, для этого целесообразно объединить все участки и сформировать единый.

Процедура получения разрешения на строительство ДБЗ состоит из следующих этапов:

• разработка плана межевания всего участка при проведении земельно-кадастровых работ. Документ направляется в кадастровую палату в Росреестре;
• выполнение градостроительного плана с обозначением целевого назначения всех отдельных участков и получением разрешения на создание блочной структуры;
• получить иск о вводе ДБЗ в эксплуатацию (на основании разрешения на строительство, технического плана);
• территория делится на доли по каждому из объектов – формируются отдельные планы обследования. После регистрации по кадастру права на них будут иметь только собственники участков;
• каждый отдельный элемент подлежит земельному учету вместе с земельным участком, соответствующим его размеру. По запросу домовладелец имеет право получить информацию из ЕГРН. Определив границы земельного участка, жители могут обратиться в администрацию с заявлением о передаче земли в собственность или выкупе (в этом случае необходимо наличие права собственности на объект).

Картографические планы при подготовке документации выполняют некоторые функции. Например, размер участка под отдельным элементом ДБЗ не должен быть меньше размера, установленного правилами землепользования и застройки для конкретного региона. Границей участков считается общая стена участков и по ее линии осуществляется разделение общей территории. Основанием для постановки на государственный кадастровый учет и приобретения права собственности на обособленные объекты в доме является закон об инициировании всей зоны дистанционного зондирования и технические планы на каждый компонент. Последний формируется стандартным способом, согласно ст. 24 Федеральный закон от 13.07.2015 № 218 .

Законодательная база

• Градостроительный кодекс РФ (фиксирует определение дома с блокированной застройкой);
• Жилищный кодекс РФ (описаны признаки здания, характеризующие жилой дом к блочному);
• Земельный кодекс Российской Федерации (разъясняет вопросы, связанные с оформлением участков под строительство жилых домов).

Статус дома блокированной застройки

Каждый многоквартирный дом рядного дома оформляется как отдельный дом с собственным участком, который также оформляется в собственность. Площадь участка в зависимости от проекта от 100 до 300 квадратных метров. Данную площадь можно использовать для обустройства зоны отдыха с мангалом и озеленения. Перед домом есть парковка на одну машину. Запись предусмотрена генеральным планом города Михайловска и документом ПЗЗ. Если в будущем хозяин решит продать свой дом, ему не нужно спрашивать разрешения у соседей.

Дом автономный — имеет собственное газоснабжение, электроснабжение, водоснабжение и санузел. Соответственно, за каждым собственником закреплены отдельные лицевые счета за газ, электричество и воду. Индивидуальное отопление позволяет сэкономить на счетах за электроэнергию. Это немаловажный фактор при выборе нашими покупателями таунхаусов в микрорайоне «Гармония» в 9 километрах от Ставрополя.

Когда дом признается домом блокированной застройки

Дома с заблокированной застройкой разрешены на территории нашей страны. Разрешение на их строительство фигурирует в Градостроительном кодексе РФ и в ряде СП (строительных норм). Следует отметить, что многие организационные процедуры проводятся разработчиком заранее, процедура отправки дополнительных кейсов сведена к минимуму.

• Разработчик готовит проектную документацию;
• Получить разрешение на строительство;
• Строит объект и вводит его в эксплуатацию.

Когда выдается разрешение на строительство

Для получения разрешения на строительство жилой или коммерческой недвижимости учитывается следующее:

• Градостроительный кодекс Российской Федерации;
• Градостроительный документ ПЗЗ (правила землепользования и застройки);
• Положение о муниципальном образовании администрация города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края;
• Фактически разрешите документацию.

Это означает следующее: по ЗПП застройщик получает земельный участок в собственность или в аренду, становится его собственником. По генеральному плану города Михайловска разрабатывается проект планировки территории под различные типы объектов, который утверждается на общественных слушаниях. Кроме того, правила застройки соответствуют планировочному проекту.

Всего требуется:

• Проектная документация;
• Градостроительная планировка участка;
• Технические условия на подключение объекта к техническим сетям.

Управление домами блокированной застройки

Дома блочного типа не считаются многоквартирными, поэтому весь ремонт и обслуживание возложены на самих жильцов. Отдельный жилой дом не предусматривает платы за капитальный ремонт и услуги управляющей компании. По всем вопросам, касающимся управления данным видом жилой недвижимости, рекомендуется обращаться к юрисконсультам и другим специалистам по недвижимости.

О земельных участках

Жилой район «Гармония» — это разные виды застройки по индивидуальным проектам:

• Жилой комплекс с несколькими квартирами в среднеэтажном доме (нумерация от 4 до 8 этажей);
• Индивидуальная застройка (таунхаусы, дуплексы, апартаменты и особняки);
• Коммерческие помещения (магазины и т.п);
• Социальное строительство (детский сад, спортивный комплекс), в том числе религиозной направленности (Храм Св. Артемия, духовно-просветительский центр, Дом милосердия);
• Техническая инфраструктура (газоснабжение, электроснабжение, водоснабжение, канализация, дороги);
• Ландшафтный дизайн (Свалегата, зоны отдыха, произведения искусства, спортивные площадки).

Строительство домов в жилом массиве «Гармония» под Ставрополем регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации. Планировка и застройка территории рассчитана на ближайшие 5-10 лет согласно генеральному плану развития города Михайловска.

Важнейшим градостроительным документом жилого массива «Гармония» является утвержденный проект планировки застройки территории площадью 702 га. В настоящее время практически освоена первая очередь застройки площадью 182 га.

Планирование учитывает:

• Количество граждан;
• Количество единиц жилья;
• Социальные объекты;
• Объекты технической инфраструктуры.

Исходя из этого, плотность застройки и количество человек на 1 кв.

Варианты оформления строения в собственность

При покупке дома в многоквартирном доме необходимо запросить у застройщика следующие документы:

• Выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости);
• Разрешение на строительство, разрешение на въезд;
• Договор купли-продажи и предварительный договор купли-продажи.