Как легально сдавать квартиру в аренду

Что нужно предусмотреть заранее

Давайте узнаем, как снять квартиру, не нарушая закон, и какую схему уплаты налога выбрать.

Договоритесь с другими владельцами жилья

Если вы не являетесь индивидуальным владельцем, просто сдать свою долю в аренду не получится — вам нужно будет спросить разрешения у других домовладельцев. Если кто-то отказывается идти навстречу, снимать квартиру нельзя.

Если другие собственники не возражают, следует взять их письменное согласие и заверить его у нотариуса. Только после этого можно самостоятельно искать арендаторов.

Заключите с жильцами договор

Обычно при аренде нелегально договор не заключается, чтобы не афишировать доход. Однако отсутствие договора не останавливает налоговые органы – доказать факт получения дохода и неуплаты налогов можно и другими способами.

Отсутствие соглашения наносит ущерб всем сторонам. Если отношения не оформлены официально, собственнику будет сложнее предъявлять претензии к квартиросъемщику и требовать компенсацию в судебном порядке за ущерб, нанесенный квартире, или просрочку платежа.

При наличии договора легче строить отношения с соседями и управляющей компанией – можно открыто заявить, что впускаете жильцов и не бояться проверок и жалоб в полицию.

Наниматель без договора не сможет прописаться в квартире.

Как правильно оформить договор с жильцами

Термин «аренда» юридически корректно использовать, когда квартира сдается в аренду организации или предпринимателю. В этом случае заключается договор аренды жилья.

Если квартиру сдает частное лицо, правильно говорить о найме. И тогда человек, сдающий квартиру, становится арендодателем, а арендатор становится арендатором. В этом случае необходимо заключить договор найма жилого помещения. Процесс регулируется 35 ГК РФ.

Однако, если вы невольно заключите договор найма жилья, вы все равно можете обратиться с ним в суд для восстановления прав и уплаты налогов. Неточность в формулировке, скорее всего, будет признана технической ошибкой.

Конкретной формы, установленной законом, нет, необходимо соблюдать общие требования гражданского законодательства. При этом необходимо указать ФИО, паспортные данные и контакты обеих сторон, прописать условия.

Кто будет проживать

В договоре необходимо указать лицо, с которым вы заключаете договор, а также тех, кто будет проживать в квартире – это не всегда одни и те же люди.

Например, можно позволить студентам остаться, но заключить договор с родителями, так как они будут нести ответственность за состояние квартиры и оплату проживания.

Срок действия

В ст. 683 ГК РФ указано, что максимальный срок действия договора составляет 5 лет. Возможны два варианта аренды:

• Краткосрочная аренда — до одного года

При условии возможности дальнейшего продления. Это означает, что вы можете подписать контракт на 11 месяцев, а затем пересмотреть его.

• Долгосрочная аренда — более одного года

Такой договор необходимо зарегистрировать в Росреестре, так как он является ограничением (обременением) права собственности.

Условия оплаты

Они определяют, как и когда арендодатель перечислит вам платеж. Можно взять деньги наличными, но тогда лучше написать расписку в получении. Это поможет избежать казусов, когда работодатель утверждает, что уже заплатил, а вы «просто не помните». Нет квитанции, нет оплаты.

Деньги лучше принимать на карту, тогда все платежи легко отслеживаются.

Штрафы за просрочку платежей

Если не указать в договоре конкретное правило расчета неустойки за просрочку, ст. 395 ГК РФ — размер процентов будет определяться учетной ставкой центрального банка на день расчета.

Работодатель может отказать в уплате штрафа, в этом случае вы должны взыскать его через суд.

Условия оплаты ЖКУ

В договоре должно быть указано, кто и как оплачивает все коммунальные услуги.

Например, собственник помещения может взять на себя основные платежи по содержанию жилья, а арендаторы оплачивать счетчики газа, воды и электроэнергии. Это также должно включать штрафы за просрочку платежа.

Читайте также: Строка УУТЭ в квитанции ЖКХ — что она означает и законно ли ее появление

Предмет договора

Следует указать, что по такому-то адресу сдается квартира, принадлежащая такому-то гражданину. Внесите в договор технические характеристики жилья: площадь, этаж, подъезд.

Обеспечительный платеж

Обычно его называют депозитом. Это сумма, которую арендаторы отдают владельцу квартиры в случае, если они что-то сломают или иным образом нарушат договор.

Иногда гарантийный депозит означает оплату арендной платы за последний месяц. Но здесь есть риск: жильцы могут прожить последний месяц, что-то разрушить и съехать, и вам придется требовать от них компенсацию через суды и полицию.

Запишите сумму залога и причины, по которым арендодатель может его удержать. Это может быть нарушение договора, сломанная мебель, сломанная квартира, неоплаченные счета.

Условия одностороннего расторжения

Закон не предъявляет особых требований, поэтому можно договариваться. Например, указать, что арендаторы платят за месяц вперед, поэтому имеют право расторгнуть договор в любой момент, но деньги останутся у собственника помещения.

Добавьте условие о том, как именно расторгается договор. Например, вам нужна личная встреча для проверки состояния квартиры.

Акт приема-передачи

Укажите в договоре обязательность подписания такого акта при въезде и выезде жильцов. Добавьте шаблон к договору.

В самом акте укажите всю информацию о состоянии квартиры:

• Состояние ремонта. Лучше указывать общее состояние, а дефекты записывать отдельно. Например, «комната сдается после ремонта, в спальне дефект обоев, см вложение — рисунок 1».
• Количество мебели и техники (указать их состояние).
• Другие особенности квартиры, на которые могут повлиять жильцы. Например, наличие запертой комнаты с вашими вещами, которую нельзя открыть.

К акту прикрепите фотографии квартиры и находящихся в ней вещей. Вы также можете добавить чистящее средство. Например, если жильцы въезжают в чистую квартиру, вы должны оставить ее такой же чистой.

Дополнительные условия

Также можно добавить в договор пункт о том, что арендаторы самостоятельно справляются с ущербом соседскому имуществу в случае затопления или иного ущерба по их вине, или что они обязаны платить ежегодную страховку от наводнения и пожара.

Как зарегистрировать договор

Если срок аренды меньше года, достаточно распечатать два экземпляра договора и подписать его.

Если больше, то его необходимо зарегистрировать в Росреестре в течение 30 дней с момента подписания — в самом регистрирующем органе, в МФЦ или онлайн, если у вас есть электронная подпись. Вы должны заплатить пошлину — 2000 рублей.

Получите квалифицированный сертификат для работы в государственных системах

Что делать, если квартира в ипотеке

Убедитесь, что по условиям ипотечного договора вам разрешено сдавать квартиру в аренду. Есть банки, которые косвенно запрещают сдавать такое жилье в аренду — например, включают в договор условие, что если вы начнете сдавать квартиру, то досрочно погасите за нее долг.

Есть несколько вариантов аренды квартиры в ипотеку:

• Согласование планов с банком через менеджера.
• Подписать контракт на срок менее года. Проблемы обычно начинаются из-за необходимости оформления долгосрочного договора, ведь квартира находится в залоге у банка, и обзор по этому поводу есть в Росреестре. Вы просто не хотите регистрировать такие изменения в ЕГРН.

Что делать, если жильцы не хотят выезжать

Еще одним преимуществом краткосрочного контракта является то, что он решает проблему в случае, если арендаторы отказываются платить и не хотят выезжать.

Расторжение трудового договора теперь возможно только в случаях, предусмотренных ст. 687 ГК РФ. Дело в том, что арендатор может расторгнуть договор, предупредив владельца недвижимости за 3 месяца. Арендодателю сложнее – договор можно расторгнуть только в судебном порядке. Должны быть веские аргументы, например порча имущества.

Даже через суд можно расторгнуть договор, когда жильцы не платят за жилье. Если ваш договор зарегистрирован в Росреестре, отсрочка может быть сроком на 6 месяцев. Если договор краткосрочный, достаточно не получать выплаты в течение 2 месяцев.

Можно попытаться избежать таких проблем – прописать в договоре возможность для арендодателя расторгнуть этот договор вне суда. Например, уведомив арендатора за 1 месяц до расторжения заказным письмом на этот адрес и добавив, что само уведомление подразумевает согласие арендатора на расторжение договора аренды.

Скорее всего, такие пункты будут признаны в суде недействительными, но, как показывает практика, их наличия часто бывает достаточно, чтобы найти компромисс с жильцами.

Стоит ли оформлять регистрацию жильцам

При сдаче квартиры в аренду частным лицам на срок более 90 дней необходимо уведомить об этом МВД:

• Сделать временную регистрацию для арендаторов.
• Или написать сообщение в отдел миграционной службы по вашему району, что к вам заселились жители без регистрации.

В противном случае вы нарушаете ст. 19.15.2 КоАП, которая предусматривает штраф в размере 2 000 – 5 000 рублей или 5 000 – 7 000 рублей, если квартира находится в Москве или Санкт-Петербурге. Проблем не будет, если жилье снимают люди с пропиской в ​​этом же регионе.

Вы можете зарегистрироваться в ближайшем МФЦ — доехать вместе с арендатором и забрать паспорт. Сотрудники МФЦ предоставят заполненное заявление на подпись. Вы можете взять с собой документ, подтверждающий право собственности на квартиру. Другой способ – обратиться в местный отдел миграции в Министерстве внутренних дел.

Регистрация дает арендатору только одно право – на временное проживание в квартире. Снять регистрацию можно, обратившись в МФЦ или МВД с заявлением. Это также бесплатно.

Собираем документы для сдачи квартиры

Чтобы арендовать квартиру, дом или комнату на законных основаниях, необходим официальный документ – письменное соглашение между арендодателем и арендатором. Если имущество сдается в аренду частному лицу, составляется договор аренды, если арендатором является организация, договор аренды. Отличие в том, что регистрировать договор аренды не нужно, а договор аренды сроком более одного года необходимо безошибочно внести в Росреестр.

Практика показывает, что лучше регистрировать трудовой договор, заключенный на год и более. С другой стороны, заключение долгосрочного трудового договора расширяет права арендатора. Если вы не доверяете арендатору, посоветуйтесь с юристом, как составить договор, чтобы он не воспринимался как долгосрочный.

При заключении долгосрочного трудового договора семья с детьми может претендовать на продление права аренды. Индивидуальным предпринимателям проще всего подготовить документы для заключения договора аренды или аренды недвижимого имущества.

Если в квартире больше никто не прописан, нужен только паспорт и документ, подтверждающий право собственности на жилье. Если вы делите жилплощадь с кем-то еще, вам также нужна выписка из личного кабинета.

Аренда квартиры с несколькими собственниками допускается только с согласия совладельцев, а сдача муниципального жилья должна быть согласована с арендодателем. Согласие удостоверяется нотариусом, а при заключении договора обязательно присутствие всех собственников недвижимости. В таблице ниже описан порядок согласования найма квартир и комнат в коммунальных квартирах.

Приватизированное жилье	+	—	—	—
Государственное жилье	—	+	+	—
Доля в приватизированной квартире	+	—	—	—
Комната в муниципальной квартире	—	+	+	—
Приватизированная комната в коммунальной квартире	+	—	—	+
Неприватизированная комната в коммунальной квартире	—	+	+	+

Как составить договор, который будет работать на вас?

Порядок составления договоров аренды и найма недвижимого имущества установлен статьями 34 и 35 Гражданского кодекса Российской Федерации. Документ оформляется в простой письменной форме; самое главное — четко и недвусмысленно зафиксировать права и обязанности сторон в случае возникновения спорной ситуации. В договоре должны быть указаны:

• сведения о арендодателе и арендаторе;
• сведения о других собственниках жилья;
• данные о приватизации жилья;
• контрактный период;
• количество будущих арендаторов;
• месячная плата;
• точные сроки платежей и способ перевода денег;
• ответственность за оплату счетов за электроэнергию (кто и в каком размере платит);
• правила пользования бытовыми приборами и личными вещами владельцев;
• условия возврата денег за неуплату и размер возмещения ущерба имуществу арендодателя;
• разрешение или запрет держать в квартире животных;
• порядок проверки состояния квартиры;
• дополнительные соглашения.

Четкое распределение коммунальных платежей убережет владельца квартиры от неприятных сюрпризов.
Уточняйте время визита для проверки состояния квартиры, иначе вас могут обвинить в подлоге.

К договору аренды прилагается акт приема-передачи имущества собственнику с подробным описанием ситуации. На основании этого документа при необходимости можно доказать, что ущерб причинен арендатором.

Потоп в квартире не минует жильцов при наличии договора аренды с актом приема-передачи имущества.

Закон не требует от арендатора доказывать свою платежеспособность, однако арендодатель вправе потребовать подтверждения доходов или выписки с банковского счета арендатора, чтобы заранее отсеять потенциальных должников. Но арендатор также не обязан заниматься чужими долгами, поэтому будьте готовы предоставить документы, подтверждающие, что квартира не находится в ипотеке и что у вас нет долгов по оплате коммунальных услуг.

Разбираемся с налогами: как платить меньше?

Налоговый кодекс РФ предусматривает не только административную, но и уголовную ответственность за уклонение от уплаты налогов при сдаче в аренду недвижимого имущества. Чаще всего осведомителями ФНС выступают недовольные соседи, поэтому проще подать заявление в налоговую по месту нахождения квартиры раз в год, чем жить в вечном страхе расторжения.

Если арендодатель выступает в качестве физического лица, сумма налоговых платежей рассчитывается по форме 3 по НДФЛ. Регистрация индивидуального предпринимателя дает возможность выбора между тремя схемами налогообложения: общей, патентной или упрощенной. Сумма платежа рассчитывается исходя из суммы ежемесячной арендной платы, указанной в договоре. В большинстве случаев упрощенная система является наиболее выгодной – сумма выплат не превышает 6% от полученной от квартиры прибыли.

Налог на аренду недвижимости для частных лиц обычно составляет 13% от дохода, полученного от квартиры в течение года. Если доход от аренды за последний месяц составляет 10-кратный размер минимальной заработной платы, ставка повышается до 17% от суммы превышения.

 

Как уплачивать налоги

Все зависит от того, кто арендодатель – частное лицо, самозанятый или индивидуальный предприниматель.

Физические лица

Им достаточно заключить договор и до 30 апреля подать справку о доходах за прошлый год.

Доходы, полученные наймодателями от сдачи жилья внаем, облагаются НДФЛ (п. 1 ст. 210 НК РФ). Физические лица платят НДФЛ по ставке 13%. Налог должен быть уплачен не позднее 15 июля года, следующего за окончанием налогового периода.

С 2021 года ставка налога увеличится до 15% на доходы тех, кто заработает в этом году более 5 млн рублей.

Самозанятые

Вы можете зарегистрироваться для уплаты профессионального подоходного налога с помощью приложения Min Skatt. С 1 июля 2020 года данный налоговый режим применяется практически во всех регионах.

Если сдаете квартиру физическим лицам, платите 4% от дохода, если юридическим лицам — 6%. Самое главное не забывать формировать чек через приложение на каждый платеж и передавать его арендатору.

Индивидуальный предприниматель

Здесь точная сумма налога зависит от того, какой налоговый режим выберет ИП. Если вы собираетесь только снимать квартиру, онлайн-ящик не нужен. Согласно п. 17 ч. 2 ст. 2 Федерального закона № 54-ФЗ аренда жилых помещений, находящихся в собственности индивидуального предпринимателя, освобождается от ККТ на неопределенный срок.

Вы можете принимать деньги на расчетный счет, но вам придется платить за его обслуживание.

Ставку необходимо уточнять в налоговой инспекции конкретного региона, так как для данного вида деятельности может быть специальная ставка.

Обычно ставка составляет:

• ИП на УСН «доход» — 6% от общей суммы, указанной в договоре.
• ИП на УСН «доходы минус расходы» — 15% от суммы после вычета всех расходов на данную деятельность. Обычно такой вариант невыгоден — вычитаются максимальные затраты на инструмент, еще можно добавить чеки на ремонт.
• ИП на патентной системе налогообложения — ставка зависит от региона. Проверьте с помощью калькулятора.

Индивидуальные предприниматели должны платить за себя обязательные взносы, в 2020 году их размер составляет 40 874 рубля плюс 1% свыше 300 000 рублей. Их можно покрыть за счет вовремя уплаченных налогов – на эту сумму предприниматель уменьшает налог. Но если квартира простаивает, взносы все равно платить придется.

Налог уплачивается с суммы, указанной в договоре. Получается, что если включить в арендную плату коммунальные услуги, то с них тоже придется платить налог — учитывайте это при согласовании цены.

Есть нюанс: из дохода можно вычесть сумму, которую перечислили вам жильцы на оплату коммуналки по счетчикам, как полагает Минфин РФ.

Следовательно, если счетчиков нет, это доход. Если это так, вы можете вычесть эту сумму из своего дохода, приложив подтверждение расходов к заявлению.

Как выгоднее сдавать квартиру

Наиболее выгодным вариантом видится аренда квартиры через самозанятость — платишь налог 4% и все. Но есть особенность: плательщики этого налога не делают взносов в пенсионный фонд. Если вам не нужна пенсия, можно остановиться на этом варианте.

Если вы рассчитываете на пенсию, вы должны самостоятельно купить пенсионные баллы или зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и платить взносы. О том, как это сделать, мы ранее писали в статье «Как самозанятым не остаться без пенсии».

Самое дорогое — быть частным лицом и платить 13 %.

Что будет, если сдавать квартиру нелегально

Возможно, проблем больше не будет, если жильцов достаточно, отношения с соседями нормальные, а деньги берешь наличными, то об аренде никто не знает.

Если управляющая компания, соседи или кто-то напишет заявление в налоговую или местную администрацию, арендатора могут оштрафовать.

Штраф для лица за недекларирование составляет 5% от общей суммы дохода, также учитывается уклонение от уплаты налогов, что составляет 40% от общей суммы. И вдобавок нужно будет погасить всю задолженность, как правило, за последние 3 года. Также могут оштрафовать за незаконную деятельность без юридического лица или ИП — это от 500 до 2000 рублей.