​​Продажа квартиры по субсидии: можно ли продать или нет, особенности и риски, условия и порядок

Нормативная база

Конституция Российской Федерации закрепляет право граждан на жилище. В то же время некоторые из них получают субсидии на приобретение недвижимости. Она выражается в выделении государством определенной суммы денег.
Сделки с квартирами, приобретенными за счет средств государственных субсидий, регулируются следующими положениями:

• Часть 2 Гражданского кодекса Российской Федерации.
• Семейный кодекс Российской Федерации.
• Федеральный закон № 117 от 20.08.2004. «О системе ипотечных накоплений для обеспечения жильем военнослужащих».

Особенности продажи квартиры

Часто арендодатели боятся продавать квартиру тому, кто пользуется субсидиями. Фактически, государство выступает здесь в качестве гаранта средств. Они не передаются наличными, а поступают на счет продавца в виде безналичного платежа. Деньги переводятся только после полной проверки чистоты сделки. Владелец подает документы в муниципалитет для рассмотрения.

После положительного решения стороны могут заключить договор купли-продажи и зарегистрировать сделку в Росреестре. В договоре должно быть четко указано, что часть суммы будет выплачена в качестве гранта. Оставшуюся сумму покупатель оплачивает из собственных или ипотечных средств. Деньги будут перечислены сразу после регистрации договора в ЗАГСе. Если вы платите из собственных средств, деньги также будут перечислены сразу после регистрации договора.

Помните! При продаже квартиры все ранее зарегистрированные лица должны сняться с регистрации. Это является юридическим требованием для перечисления средств государственной субсидии.

Возврат субсидии государству

Государство передает деньги в виде гранта, который является безвозвратным. Взамен гражданин снимается с очереди на улучшение жилищных условий и считается обеспеченным жильем. Для совершения продажи достаточно составить правильный договор, получить деньги и зарегистрировать право собственности на недвижимость за новым владельцем.

Обратите внимание, что в большинстве случаев возврат денег не производится. Однако бывают ситуации, когда деньги необходимо вернуть.

В случае погашения кредита решающее значение имеет способ получения денег.

Если вы получили пособие по беременности и родам, вот ситуации, в которых вы должны вернуть деньги:

• Если в течение 6 месяцев после получения права собственности на квартиру, приобретенную с помощью субсидии, детям не были выделены доли.
• Если квартира была продана, а дети не получили право собственности на новое жилье.

Для военнослужащих, получающих военную субсидию, ситуация иная: возврат средств возможен только в тех случаях, когда:

• Был получен целевой кредит, и на момент выписки долг все еще не погашен.
• Если целевой жилищный кредит не был получен до увольнения.

Военнослужащий может получить компенсацию, если он вернется на службу после увольнения.

Субсидия на квартиру

При получении жилищного пособия в Москве действуют следующие законы и правила:

• Муниципальный закон № 29 от 14 июня 2006 года.</a>;
• Постановление Правительства города Москвы № 729 от 26 октября 2004 года..

При расчете социальной помощи власти опираются на нормы жилой площади. Каждый регион устанавливает свой лимит мест на человека. В среднем эти показатели выглядят следующим образом:

Площадь, м2	Количество зарегистрированных лиц
33	На одного гражданина, зарегистрированного в жилищно-коммунальном хозяйстве
18	На человека
42	Семья с 2 членами
18	На человека, если семья состоит из 5 и более членов

При определении стандарта приемлемости также учитываются следующие факторы:

• можно ли требовать пособие как дополнительные деньги;
• семья имеет в собственности излишки жилья;
• семья зарегистрирована как многодетная семья и нуждается в улучшении жилищных условий или внесена в список помощи муниципалитета;
• если в состав многодетной семьи входят дети в возрасте до 18 лет, то по запросу власти предоставят помощь в размере до нормативной стоимости жилья;
• если в семье есть инвалид;
• если один из членов семьи имеет почетные степени или выслугу лет.

Строительные компании предлагают клиентам приобрести субсидированное жилье. Гражданам предоставляется выбор аккредитованного жилья, включая возможность заключения ипотечного договора.

Для справки: срок действия сертификата в Москве составляет 3 месяца. По истечении этого срока заявитель должен снова собрать документы и встать в очередь. В регионах срок действия сертификата может быть продлен или сокращен. Например, в Санкт-Петербурге срок действия сертификата составляет 12 месяцев, а в Перми — 9 месяцев.

Читайте также: Что даёт постоянная и временная московская прописка

Куда обращаться

При продаже квартиры лицо, имеющее доплату и рассчитывающее использовать ее для оплаты, должно обратиться в организацию, выдавшую сертификат. Предоставить необходимые документы и доказать, что покупка выгодна для покупателя, обеспечить прозрачность и юридическую чистоту сделки. Результатом таких усилий должно быть одобрение муниципалитета на действия и расходование средств.

Кто наделен правами

Любой законный владелец имеет право продать субсидированную недвижимость, если нет задолженности по кредиту. Однако есть некоторые особенности:

1. Существуют особенности при продаже недвижимости, приобретенной за счет собственных средств. Его реализация невозможна без согласия органов опеки, чтобы не пострадали интересы детей.
2. Необходимо предоставить в социальные органы подтверждение того, что ребенок имеет такую же долю жилой площади в новой квартире и что условия проживания такие же, как и раньше.
3. Для продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, требуется согласие всех совладельцев.

Предоставленная государственная помощь должна быть потрачена по назначению. То есть, она должна быть потрачена на покупку квартиры. Невыполнение этого требования может привести к аннулированию предоставленной льготы, а также к уголовному преследованию.

Грант является безотзывным. После совершения покупки человек больше не стоит в очереди на улучшение жилищных условий.

Как правило, грант не может быть возвращен. Однако бывают ситуации, когда деньги необходимо вернуть. Возможность его возврата определяется форматом, в котором он был предоставлен. Возврат средств осуществляется в случае использования материнского капитала:

• Если дети не получили доли в течение шести месяцев с момента регистрации права собственности на квартиру.
• При продаже жилья и приобретении нового жилья право собственности в пользу ребенка не предоставляется.

У военнослужащих могут возникнуть долги по субсидиям. Если они не прошли службу или были уволены за ненадлежащее поведение, предоставленные пособия должны быть полностью возвращены государству.

Кроме того, если у них есть кредит, они также должны погасить свои долги перед банковскими учреждениями.

Возможности покупки

Сегодня существует перечень категорий людей, которые имеют право на социальную помощь. Они определены в федеральном и провинциальном законодательстве. Чтобы узнать, имеют ли они на это право, обратитесь в местные органы власти.

В большинстве регионов России право на льготы имеют следующие лица:

Группа	Примечание
Семьи, зарегистрированные как многодетные	Если в семье есть трое или более детей в возрасте до
Молодые пары, заключающие брак в ЗАГСах	Муж или жена должны быть моложе 30 лет на момент подачи заявления.
Государственные служащие	Лица, работающие в департаментах федерального правительства; Сотрудники Администрации Президента России; Сотрудники Службы безопасности; Лица, работающие в законодательных органах; Члены судебной системы
Военный персонал	При увольнении из резерва, при наличии соответствующего стажа и по другим причинам
Профессионалы	Если они живут в деревнях или работают по специальности сразу после окончания школы
Сироты	В эту группу также входят дети, оставшиеся без попечения родителей
Лица, относящиеся к категории населения с низким уровнем дохода	Если они состоят на учете как нуждающиеся в улучшении жилищных условий и подпадают под одну из программ
Участники войны	Или близкие родственники
Другие граждане России	Работа или постоянное проживание на Крайнем Севере в течение не менее 15 лет

Стоит отметить, что при продаже недвижимости, оформленной на социальные деньги, необходимо учитывать следующие нюансы:

1. Изменение состава семьи, зарегистрированной в одном жилом помещении. В этом случае граждане обязаны уведомить органы социального обеспечения.
2. При продаже недвижимости необходимо выписать всех лиц, зарегистрированных в жилом помещении.
3. Когда недвижимость продается, имя владельца меняется, а все счета и контракты, действовавшие до этого момента, расторгаются.
4. Заявитель на социальную помощь обязан после списания погасить оставшуюся часть стоимости жилья из личных или заемных средств.
5. В случае невыполнения обязательств операция отменяется, а пособие возвращается.

Возможности продажи

Способ продажи квартиры, приобретенной по программе субсидирования, зависит от того, были ли использованы заемные средства.

Если квартира была приобретена за наличные, т.е. при покупке использовались как средства субсидии, так и ваши собственные наличные, завершение сделки не представляет сложности.

Если квартира была приобретена на заемные средства и взятый ипотечный кредит еще не погашен, необходимо будет соблюсти несколько нюансов. Такая квартира также должна быть приобретена с помощью ипотечного кредита. То есть покупатель должен получить одобрение ипотеки, а в момент продажи, с одобрения банка, обязательство по погашению долга переходит к новому владельцу. Новый владелец может, если это возможно, погасить долг сразу или выплачивать его по графику.

Большая проблема при продаже квартиры может возникнуть в случае переуступки доли детям. Если несовершеннолетние дети имеют долю в собственности, сделка должна быть одобрена органами опеки. Кроме того, родители должны предоставить долю в собственности в обмен на продаваемую долю.

Схема проведения сделки

Решив продать квартиру, владелец должен подготовиться к весьма бюрократическому процессу. Первый шаг — заказать оценку имущества. Услуги заказываются у специализированной компании. Компания сделает экспертное заключение и выдаст документы.

Далее подготавливаются юридические документы для продажи квартиры, купленной с привлечением финансирования. Вы можете осуществить этот процесс самостоятельно или обратиться в агентство недвижимости. Если вы выбрали второй вариант, вам следует оформить доверенность в нотариальной конторе.

После завершения подготовки начните поиск клиентов, а затем составьте договор купли-продажи. Таким образом, процедура продажи субсидированных квартир практически не отличается от стандартной схемы.

Срок получения сертификатов

Сроки сбора ваучеров могут быть разными. Это зависит от типа субсидии. Если субсидия является материнским капиталом, то на ее получение уходит до 2 месяцев. Перечисление денег по программе «Молодая семья» происходит в течение 5 рабочих дней.

Порядок оформления

Регистрация квартиры, приобретенной за счет государственных средств, перечисленных в рамках субсидий, имеет свой алгоритм. Если вы будете следовать пошаговым инструкциям, вы сможете снизить риск совершения ошибок. Однако эксперты советуют обратиться к адвокату.

Выбор жилой площади

Покупатель выбирает интересующую его недвижимость. На этом этапе может быть подписан предварительный договор или внесен задаток. На этом этапе подготавливаются дополнительные бумаги, которые включают, например, регистрацию имен жильцов, подтверждение неоплаченных счетов, выписки относительно имущества и т.д.

Если вы продаете квартиру в кредит, у вас должна быть оценка. Без оценки банки не дадут вам кредит.

Оформление договора

На этапе подписания договора на покупку квартиры гражданин имеет право внести собственные средства или воспользоваться ипотекой. Затем документы передаются на регистрацию.

Получение пакета документов

Клиент получает свидетельство о праве собственности на недвижимость, договор купли-продажи с отметкой о регистрации и, в случае использования кредитных средств, кредитный договор, зарегистрированный в органе Росреестра.

Если используются кредитные средства, то полученные документы необходимо отнести в банк для дальнейших расчетов с продавцами.

Риски для продавца квартиры

Риски при продаже субсидированной квартиры могут быть обсуждены только экспертом в индивидуальном порядке. Однако при заключении такой сделки есть и негативные моменты:

• Квартиры, купленные на ипотечные средства, трудно продать, пока обязательства еще не выполнены. Требуется одобрение банка и согласие покупателя на ипотеку;
• Необходимость подготовки документов для подачи в органы опеки, если дети являются собственниками;
• Повторное получение средств в рамках программы грантов невозможно.

Кроме того, могут возникнуть следующие негативные факторы:

1. Доступность финансирования для потребителя. Не полагайтесь на наличие сертификата при планировании сделки. Для подтверждения платежеспособности клиента необходимо запросить выписку из банка.
2. Риск отзыва субсидированных средств. Такие ситуации возможны, если орган власти обнаружил нарушения со стороны лица, находящегося в листе ожидания.
3. Необходимость проверки законности сделки. Если стороны ответственно подходят к подписанию договора, это не вызовет никаких проблем. Продавец и покупатель должны подготовить — выписки из ЗАГСа, справку из ЕГРЮЛ и другие бумаги.

При покупке дома покупатель ничем не рискует. Но для продавца этот процесс сопряжен с неудобствами, связанными с бюрократической системой.