Ипотека с завышением: риски продавца и покупателя

Что такое завышение и его помощь с обходом первого взноса

Кредиты выше рыночных обычно берутся покупателями, которые не имеют первоначального взноса или не имеют достаточного первоначального взноса. Однако для работы этого приема необходима завышенная стоимость квартиры не только в договоре, но и в оценке.

Чаще всего это осуществляется посредством такой распространенной на рынке недвижимости практики, как предварительная договоренность (расписка). Покупатель договаривается с продавцом о том, что в договор будет включено завышение стоимости, а сумма, на которую происходит завышение стоимости, якобы перечисляется продавцу в качестве аванса и остается у продавца в случае расторжения договора по вине покупатель.

Этот обычай делового оборота распространен повсеместно. Разница лишь в том, что в этом случае сумма мнимого аванса достаточно велика (при реальном авансе она редко превышает 30-50 тысяч рублей), а сам авансовый договор составляется не в двух, а в трех экземплярах, а третья доставляется в банк.

Какие документы понадобятся

Как было сказано выше, в пакет необходимых документов входит альбом оценки от аккредитованного банком оценщика. Кроме того, стороны заключают предварительное соглашение и обмениваются квитанциями. Поэтому для завышения расходов необходимо предоставить в банк следующие документы:

• цветная копия отчета об оценке;
• предварительное соглашение;
• чек от продавца (оригинал, скан или копия, заверенная продавцом);
• проект договора купли-продажи.

Банки которые работают с завышением

В условиях жесткой конкуренции в банковской сфере на сегодняшний день существуют кредитные организации (среди них есть и достаточно авторитетные), которые более лояльно относятся к характеристикам и предоставленным цифрам, чем другие банки. Мы перечисляем их ниже:

Сбербанк

ВТБ

Райффайзен Банк

Россельхозбанк

Промсвязьбанк

Российская столица

АК штанги

Транскапитал Банк

ФК Открытие

Металл Инвестиционный Банк

Росевробанк

СМП банк

Важно понимать, что отклонение от рыночной цены не может быть более 20%. Если больше, велик риск ошибки.

Ошибочные причины завышения цены

Предположения о завышении курса являются искусственными и ошибочными.

• При оценке имущества оценщики ориентируются на среднюю стоимость аналогичных объектов, продаваемых в указанном районе. Иногда эта цена выше рыночной, что и показывает оценочная компания в отчете. Произойдет случайное завышение.
• Неосознанное преувеличение может быть связано с ошибками в бумагах на квартиру. Завышена площадь недвижимости или случайно омоложен год постройки дома.
• Устаревшая информация в отчете оценочной компании также является причиной неосознанного завышения стоимости имущества. Реальность рынка недвижимости быстро меняется, и отчет, созданный месяц назад, может не соответствовать сегодняшним ценам. Сообщаемое значение может быть непреднамеренно завышено.

Что грозит покупателю при завышении?

С какими рисками столкнется заемщик, завысив стоимость будущей собственной квартиры по ипотеке?

• Во-первых, это оценка имущества. Кредитор требует отчет об оценке без ошибок. Возможно, покупателю приходится договариваться с оценщиком о завышении стоимости квартиры. Такая договоренность связана с дополнительными разовыми финансовыми выплатами, которые отражают плату за услуги оценщика по завышению стоимости.
• Даже если вам удалось договориться с оценщиком о завышении стоимости, не стоит забывать, что кредитная компания знает о таких схемах. Отчет, который покажется банку подозрительным, будет отправлен для дальнейшей проверки. Если проверка выявит завышение расходов, в квартире будет отказано, а банк не перечислит средства. Отказ от объекта означает, что придется искать другую квартиру на предмет переоценки.
• Не исключена ситуация встречи с недобросовестным продавцом. Не забывайте, что при преувеличении у продавца будет долговая расписка. Если попадется непорядочный человек, ничто не помешает ему обратиться с этой распиской в ​​суд, вместо того, чтобы расстаться после муштровочного соглашения.
• При покупке квартиры без первоначального взноса бремя выплаты долга в размере всей стоимости объекта и процентов ложится на заемщика. Это огромная сумма денег.
• Не исключена уголовная ответственность обеих сторон за мошенничество в случае преувеличения.

Какие бумаги следует собрать?

Какой пакет бумаг требует кредитор для оценки приобретаемого объекта и выдачи кредита?

• Свидетельство о праве собственности является важнейшим документом, подтверждающим, что собственником является никто иной, как собственник. Эта статья была отменена в начале 2017 года. То есть, если приобретаемый объект был куплен до этого времени, у продавца есть сертификат, а он необходим. Если купленный товар был куплен после указанного времени, у продавца нет сертификата. В этом документе указывается собственник, адрес и район проживания, регистрационный номер.
• Основным документом является бумага, после подписания которой продавец получает право собственности на купленную квартиру. Человек может купить объект, получить его в дар, приватизировать или унаследовать.
• Паспорт продавца — кредитор просит продавца лично принести свой паспорт в отделение банка. При личном присутствии продавца кредитный менеджер проверяет паспортные данные и делает копии всех страниц.
• Выписка из ЕГРН — данная справка заказана покупателем или банком. В нем показаны все владельцы объекта и применимые ограничения.
• Технический пропуск либо доступен, либо нет. Если нет в наличии, необходимо заказать дубликат. В нем указываются характерные признаки объекта: дата постройки здания, состав стен, материал перекрытий, этажность и этажность, площадь помещений квартиры. Его можно заменить кадастровым паспортом.

• Оценка составлена ​​на основе обновленных аналитических данных оценочной компанией, аккредитованной банком. В нем отражены технические и рыночные характеристики выставленного на продажу дома, указана максимальная ориентировочная цена, основанная на оценке независимых оценщиков.
• Предварительный договор купли-продажи – в бумаге перечислены все основные положения и договоренности между продавцом и покупателем, на основании которых возникнет право собственности: способы оплаты, интервал передачи ключей, срок освобождения квартиры.
• Согласие на продажу от супруги продавца — если квартира была куплена в браке, кредитная компания запросит этот документ. Бумага должна быть заверена нотариусом. При этом необходимо будет предоставить справку о заключении или расторжении брачного союза.
• Согласие опекуна — если собственники квартиры несовершеннолетние, требуется согласие опекуна с банком.
• Отказ от приватизации — если найдутся отказники, бумагу об отказе от приватизации потребуют для предоставления ипотеки из банка.
• Справка форма 8 — ранее речь шла о составе семьи. В нем показаны все жильцы, которые прописаны в купленной квартире.
• Выписка из поквартирной карты – в этой бумаге содержится информация обо всех людях, которые когда-либо были прописаны в квартире.
• Справки из психиатрических и наркологических диспансеров – они нужны для подтверждения дееспособности продавца. Эти документы могут быть заменены водительскими правами.
• Справки об отсутствии задолженности по квартирным платежам — есть квитанции, а есть справки. Так что ссылки нужны.

Плюсы и минусы реализации квартиры по ипотеке для продавца

Самым большим преимуществом продавца, готового продать квартиру ипотечному покупателю на современном рынке, является сама возможность продажи своего объекта. Реалии рынка таковы, что квартиры, не отвечающие требованиям ипотечных банков, не продаются годами и в результате становятся все менее ликвидными.

При этом для продавца нет существенной разницы, каково происхождение выплаченных ему денег – покупатель заработал их сам, получил деньги от продажи своей квартиры или взял их в банке. Для него процесс продажи практически не усложняется.

Единственным недостатком является то, что продажа по ипотеке требует гораздо более обширного пакета документов. Кроме того, потребуются доказательства того, что квартира не подвергалась незаконной перестройке – таких квартир в наше время становится все меньше.

Читайте также: Завышение стоимости квартиры при ипотеке: риски продавца и покупателя в 2023

Стоимость объекта: рыночная или?

Для оформления ипотеки на квартиру, жилой дом или другое имущество банку нужна рыночная стоимость. Определение термина дается во многих правовых актах. Не будем обременять читателя сложными оценочными категориями, скажем так: это цена, по которой объект может быть продан на свободном рынке недвижимости, по цене, которая устраивает как продавца, так и покупателя, при условии, что стороны свое решение без давления негативных обстоятельств.

Часто используется термин «ликвидационная стоимость». Он представляет интерес для кредитора, поскольку сообщает, сколько денег можно заработать на быстрой продаже предмета, если, например, заемщик неплатежеспособен.

Иногда используется «грубый» расчет показателя: рыночная стоимость уменьшена на 20-30% или за вычетом первоначального взноса.

Выдержка из отчета об оценке

Оценка заложенного имущества осуществляется оценщиками. Результатом работы эксперта будет обоснованный показатель рыночной стоимости, который будет отражен в отчетном документе. Банки-кредиторы готовы сотрудничать не со всеми оценщиками, но для того, чтобы выбрать лучших, они проводят процедуру аккредитации. Правилами работы, которыми руководствуются эксперты-оценщики, являются профессионализм, осмотрительность, объективность и беспристрастность.

Для кредитора правильно рассчитанная рыночная стоимость является «стартовой» цифрой для расчета:

• сумма погашения по ипотеке. В зависимости от программы кредитования он равен 10-30% от показателя;
• кредит на покупку недвижимости. Кредиторы, как правило, выдают 70-80% стоимости недвижимости.

Таким образом, банки осведомлены о результатах оценки. В случае неплатежеспособности заемщика имущество выставляется на продажу по стоимости, рассчитанной оценщиком.

Также отмечу, что завышение стоимости является довольно распространенной причиной отказа в ипотеке на такое имущество. Это означает, что при наличии положительного решения банка в отношении заемщика банк также тщательно оценивает имущество. У каждого банка есть разрешенный диапазон цен на все объекты. Поэтому, если вы попытаетесь сильно завысить цену, банк обязательно откажет. Или в лучшем случае выдаст меньше ипотечных денег, при этом увеличив первоначальный взнос.

Виды стоимости квартиры

Как вы, наверное, знаете, большинство сделок по покупке квартир в наше время осуществляется за счет заемных средств, выделяемых ипотечными банками на целевое приобретение жилой недвижимости. Сумма одобренной банком ипотеки всегда формируется исходя из расходов на приобретаемое жилье. Однако существует несколько типов значений, в том числе:

• инвентарь;
• инвестиции;
• кадастр;
• ликвидация;
• рынок;
• потребитель;
• и т д.

Суммы в каждом типе стоимости очень существенно отличаются друг от друга. Банк, со своей стороны, одобряет кредит, исходя из рыночной стоимости, поскольку именно эта сумма является критерием возврата инвестиций банка в случае неплатежеспособности покупателя. Именно поэтому некоторые заемщики склонны завышать эту стоимость, чтобы получить более привлекательные условия кредита, а чаще всего в обход требования досрочного погашения.

Первый взнос по ипотеке и зачем он нужен

Условия ипотеки в каждом банке отличаются политикой рисков. Чем больший риск готов взять на себя банк, тем более выгодные условия он старается предоставить. Очень важным моментом в таких условиях является первый платеж.

Для получения ипотеки обычно приходится накапливать около 15-20% от рыночной стоимости квартиры. Только в ряде банков ипотека доступна с первоначальным взносом 10% или вообще без него.

Обратите внимание на следующее! О том, как получить ипотеку без первоначального взноса, вы можете узнать из нашего последнего поста.

Есть три основные причины, по которым банк требует предоплату:

• Требование центрального банка (если банк начнет выдавать ипотеку без аванса или с низким PV, он будет обязан по закону откладывать в резерв больше денег, чем по ипотеке с PV 20%, и это невыгодно для банка, потому что он может использовать эти деньги, чтобы давать взаймы и делать деньги);
• Минимизация риска (если банку необходимо продать ипотечную квартиру за неуплату, он не сможет продать ее по рыночной цене, а первый взнос будет являться гарантией компенсации разницы между ценой продажи и рыночной ценой);
• Подтверждение платежеспособности заемщика (если человек смог накопить деньги на первоначальный взнос, то он в состоянии и, скорее всего, будет продолжать платить ипотеку).

Важно! Ошибочно мнение, что чем меньше выплата по ипотеке, тем выше риск дефолта и хуже платежная дисциплина. На самом деле это миф. Наша практика показала, что заемщики, взявшие ипотеку без первоначального взноса, платят даже лучше, чем те, кто нашел 20, а то и 50% от цены квартиры.

Как оценивается стоимость недвижимости для ипотеки

Для того чтобы предоставить банку информацию о стоимости приобретаемого жилья, недостаточно ознакомиться с предложениями рынка и сообщить цену, по которой приобретается квартира.

Банк в обязательном порядке запросит отчет об оценке квартиры в пакете документов на согласование. Этот отчет представляет собой составной оценочный альбом формата А4 на нескольких десятках страниц, который публикуется оценочной компанией.

В отчете представлена ​​полная информация об условиях проживания в районе, где была приобретена квартира, о состоянии дома и самой квартиры (включая цветные фотографии), вместе с ценой продажи квартиры, сравнительный анализ аналогичных предложений и данные о завершении аналогичных квартир и их ценах в предыдущие периоды.

Кроме того, приводится и другая информация, позволяющая аналитикам банка сделать объективный вывод о том, выгодно ли банку выдать кредит заемщику на покупку этой квартиры.

Важно! Создать оценочный альбом может не любая оценочная компания, а только одна из аккредитованных банком, в котором вы оформляете ипотеку. Поэтому при выборе оценщиков обязательно сверяйтесь со списком банка.

Стоимость отчета об оценке в зависимости от региона может варьироваться от 3 до 8 тысяч рублей и может увеличиваться в сложных случаях. Сюда входят ситуации, когда нет объектов для сравнительного анализа или когда у квартиры есть характеристики, которые покупатель или продавец хочет скрыть от банка.

Подготовка оценки является заботой и расходами покупателя, которые недопустимо перекладывать на продавца. Но в некоторых случаях по соглашению сторон вопрос об оценщиках возлагается на продавца. Это происходит, в частности, когда квартира покупается с несогласованной переделкой или когда продавцу нужно, чтобы в альбоме оценок была покупная цена, которая не соответствует действительности.

В тех случаях, когда завышенная или заниженная оценка выгодна покупателю, соглашение с оценщиками полностью зависит от покупателя. Обратите внимание, что во многих случаях невозможно опубликовать заведомо неверную информацию в отчете об оценке, поскольку это может стоить оценочной фирме права вести свою деятельность, но всегда существует возможность «правильного» расчета.

Обратите внимание на следующее! Занижение стоимости квартиры при одобрении ипотеки может дать дополнительные преимущества продавцу, который будет платить меньше налога, но для покупателя у него возникнут проблемы с налоговой и банком. Необходимо будет оформить ипотеку с возможностью предъявления двух договоров. Один договор купли-продажи, а другой договор неотделимых улучшений. Банки очень охотно следуют этой схеме работы, и налоговые органы научились рассчитывать эту мошенническую схему.

Когда не стоит делать завышение

Такая договоренность явно незаконна, поэтому стороны должны понимать, на что они идут, заключая такое соглашение. Прежде всего, покупатель должен не раз взвесить ситуацию:

• если его доход нестабилен, и могут быть проблемы с выплатами по кредиту, он рискует остаться без квартиры и под следствием;
• если отношения с продавцом недостаточно доверительные;
• если квартира дорогая, а конкурентных сравнений по схожей цене мало или вообще нет, оценочная компания, скорее всего, не пойдет на заведомое преувеличение.

Зачем требуется завысить стоимость

Порядок покупки недвижимости в кредит или ипотеку следующий:

• банк принимает выдачу кредита и покупатель выбирает подходящий объект;
• оценочная компания оценивает ценную бумагу;
• стороны удостоверяют предварительный договор купли-продажи, и покупатель передает задаток продавцу. При покупке в кредит сумма приравнивается к первому платежу. Покупательская квитанция, предъявленная продавцом в банк, подтверждает получение денег;
• переоформить права собственности в МФЦ;
• банк берет кредит, ипотеку и деньги зачисляются на расчетный счет продавца;
• зарегистрировать имущественные обременения.

Но бывает, что у покупателя не хватает средств на первоначальный взнос, и тогда он обращается к продавцу с просьбой завысить стоимость объекта. Ситуация типична для продаж и покупок на вторичном рынке. Схема овердрафта по ипотеке выглядит так:

• предположим, что объект продается по цене 1 миллион рублей, из которых 20% должны быть предварительно переданы в залог, или 200 тысяч, которых у покупателя нет. Он планирует получить эту сумму в рамках кредита;
• покупатель согласовывает с продавцом расписку о том, что задаток в нужной сумме якобы переведен. Мы не будем приводить пример того, как пишется квитанция при завышении стоимости квартиры. Пример квитанции на предоплату по ипотеке в статье: Как подтвердить предоплату по ипотеке. Если продавец решит подготовить документ, лучше доверить подготовку документа опытному юристу, нотариусу;
• в банк отправляется квитанция, подтверждающая, что у покупателя достаточно средств для покупки;
• для получения кредита, который покроет и первоначальную сумму, рыночная стоимость объекта должна быть 1,25 млн рублей, т.е выше объективных данных на 25%;
• на «лишнюю» сумму покупатель уже пишет расписку, что продавец вернул ему 250 тыс руб. В качестве причины укажите недостатки технического состояния жилья.

Из представленного следует, что стороны должны подготовить два вида расписок:

• в случае предполагаемого перечисления аванса (депозита)

Квитанция на первый взнос в случае завышения цены

• на размер разницы между ценой, указанной в договоре, и реальной стоимостью продаваемого имущества, за условное несоблюдение технических норм, чтобы продавец после расторжения договора избежал финансовых потерь.

Так происходит завышение стоимости квартиры по согласованию с покупателем. Банки самостоятельно отслеживают ситуацию на рынке недвижимости и негативно относятся к манипуляциям с рыночными данными. Спрашивать совета или совета у сотрудников в таких вопросах не стоит. При завышении цены жилой недвижимости более чем на 20% возрастает вероятность отказа в кредите.

Соглашение о фактической цене для завышенных ипотечных кредитов

Для тех, кто решил переоценить, рекомендую составить договор о фактической цене объекта. Пример можно посмотреть и скачать ниже.

Оцениваем риски участников сделки по ипотеке с завышением

Чем рискуют участники сделки? Что касается покупателя, то его возможные потери минимальны. Более того, даже в ситуации неплатежеспособности и возврата квартиры собственнику он может воспользоваться имущественным вычетом на расходы по уплаченным процентам.

Каковы мотивы банка, и почему заемщику может быть отказано, причины просты:

• если соискатель кредита не смог собрать достаточно денег для первого взноса (депозита), высок риск неплатежеспособности;
• продать заложенное имущество по высокой цене нереально, так как рынок насыщен домами без обременений. В случае неисполнения должником обязательств продажа дорого оцененной квартиры будет осуществляться со скидкой, что для банка означает непогашенный кредит и убыток;
• вышеуказанная схема сопровождается передачей квитанций, не подтвержденных реальными действиями, а это уже мошенничество.

Риск для продавца при завышении цены квартиры по ипотеке высок. Если недвижимость находится в собственности менее трех лет, по закону при исчислении налога на прибыль доход, полученный от реализации, включается в налоговую базу. Налоговый вычет не всегда может уменьшить рассчитанную сумму, поэтому продавец должен уплатить в бюджет завышенный налог. Это первый.

Во-вторых, сделка может быть расторгнута по объективным причинам. Причинами расторжения могут быть нарушения прав собственности несовершеннолетних или инвалидов, ранее проживавших в квартире. (О рисках, которые необходимо предусмотреть в договоре купли-продажи, см в статье: Договор купли-продажи с ипотекой – важные моменты для продавца и покупателя). Говоря юридическим языком, двусторонняя реституция возможна, когда стороны возвращаются на свои исходные позиции. Затем жилое помещение возвращается продавцу, а деньги возвращаются покупателю, причем в том размере, который был указан в договоре купли-продажи.

Процедура преувеличения требует участия еще одной стороны – оценочной компании, которая проведет недостоверную оценку, тем самым нарушив принципы своей работы. Помимо потери репутации и потери аккредитации, ей грозит судебный иск от кредитора о возмещении понесенных убытков, если заемщик окажется неплатежеспособным.

В любом случае стороны сделки должны осознавать, что действия по такой схеме подпадают под статью УК РФ о мошенничестве.

Выход есть

Практика завышения стоимости квартиры активно пропагандируется риэлтерским сообществом. Мотивы посредников понятны – продать объект и получить процент за совершённую сделку. Поэтому обещают услуги «своего» оценщика, оформить кредит в «своем» банке. Возможно, ненароком вовлекая стороны в какую-то «сговорку».

Сами банки предложили выход из ситуации – кредиты без предоплаты. Вы можете получить этот кредит:

• молодые семьи с малолетними детьми по программе государственной поддержки улучшения жилищных условий;
• заемщики, оформившие материнский капитал;
• военнослужащие, участвующие в накопительной системе;
• претенденты на рефинансирование кредитов от других банковских структур;
• покупатели готовых и строящихся домов в новостройках, аккредитованных банком.

Тогда отпадает необходимость в ипотеке без предоплаты с завышением рыночной цены предмета ссуды. Участники сделки добиваются поставленных целей, не прибегая к сомнительным уловкам.