Квартира — это жилое помещение по ЖК РФ

Общая и жилая площадь квартиры

Как недвижимая вещь квартира имеет определенные физические характеристики, в том числе объем, общую площадь, площадь жилых и подсобных помещений и т.д.

На практике в зависимости от поставленных целей могут использоваться как все перечисленные свойства, так и некоторые из них. Наиболее востребованным в быту свойством квартиры является общая и жилая площадь .

На данный момент общая площадь квартиры определяется в соответствии с требованиями норм СП 54.13330.2011 «СНиП 31-01-2003. Многоквартирные жилые дома», утвержденные приказом Минрегионразвития РФ от 24 декабря 2010 г. № 778 (далее – Правила). Согласно правилам, общая площадь квартиры равна сумме площадей отапливаемых комнат и помещений, встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений, исчисленных с понижающими коэффициентами, определяемыми правилами технической инвентаризации.

Термин «жилая площадь» говорит сам за себя. Речь, несомненно, идет о площади квартиры, которая используется непосредственно для проживания.

Ранее официальное понятие жилой площади было дано в инструкции по учету жилищного фонда Российской Федерации, утвержденной приказом № 37 от 04.08.1998 Минземстроя России. Инструкция определяла жилую площадь квартиры как сумму площадей жилых комнат. Данное положение действовало до 1 января 2013 года. На сегодняшний день нормативное понятие жилой площади квартиры в законодательстве отсутствует.

Следует отметить, что помимо общей и жилой площадей, характеризующих квартиру, часто используется такое понятие, как площадь квартиры.

В отличие от общей площади, в площадь квартиры входят только отапливаемые помещения.

Вспомогательные компоненты, будь то лоджии, балконы, веранды, террасы, тамбуры, холодильные камеры, в площадь квартиры не входят.

Так что разграничение понятий общей площади квартиры и ее жилплощади основано на назначении помещений, учитываемых при определении этих величин. И, в некоторых случаях, отопление помещений.

Стоимость квартиры

Еще одной, но уже оценочной или стоимостной характеристикой квартиры является стоимость.

Любая вещь, в зависимости от ее полезности и актуальности, имеет определенную ценность. По отношению к квартире используются термины рыночная, кадастровая и инвентаризационная стоимость (цена).

Понятия рынка недвижимости и кадастровой стоимости сформулированы законодателем в ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Рыночную стоимость квартиры следует считать наиболее вероятной ценой, по которой квартира может быть отчуждена на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается, что участники сделки действуют разумно, отсутствуют исключительные условия, способные повлиять на свободное волеизъявление участников сделки. Лица, которым присвоен статус оценщика, имеют исключительное право определять рыночную стоимость квартиры.

Как правило, рыночная стоимость используется в качестве основы в сделках с участием государства или муниципалитетов.

Кадастровая стоимость квартиры – это стоимость, определяемая в результате государственной кадастровой стоимости. Само название – «кадастр», предполагает связь этого вида стоимости с кадастром, т.е сбором сведений. В настоящее время на территории Российской Федерации ведется Государственный кадастр недвижимости (ГКН), который отражает индивидуальные характеристики объектов недвижимости, в том числе их кадастровую стоимость.

В широком смысле кадастровая стоимость – это стоимость имущества, полученная путем массовой оценки, т е путем определения средней цены всех сопоставимых объектов без учета их индивидуальных характеристик. Кадастровая стоимость по ранее зарегистрированным объектам определяется оценщиком, а по вновь создаваемым объектам — органом, выполняющим функции государственной кадастровой стоимости (Росреестр).

В силу норм действующего законодательства кадастровая стоимость используется для исчисления суммы налога на имущество и земли, а также арендной платы за пользование объектами недвижимости, находящимися в государственной или муниципальной собственности.

С 1 января 2015 года исчисление суммы налога на имущество частного лица, в том числе на квартиру, должно производиться исходя из кадастровой стоимости. На практике это нововведение вступило в силу в 2016 году.

Ранее применительно к налогообложению физических лиц в законодательство было введено понятие инвентаризационной стоимости объекта недвижимости. В соответствии с Порядком оценки зданий, помещений и сооружений, находящихся в собственности жильцов по праву собственности, утвержденным приказом Минстроя РФ от 4 апреля 1992 г. № 87, инвентаризационная стоимость была признана восстановительной стоимостью , уменьшенная на величину физического износа на момент оценки. Этот вид себестоимости определялся и устанавливался техническими складскими организациями (БТИ).

По сути, инвентаризационная стоимость – это условная величина, полученная расчетным путем. Часто она вообще не отражает объективную реальность. В то же время инвентаризационная стоимость получила широкое применение в финансово-бухгалтерской сфере и налогообложении. Инвентаризационная стоимость использовалась для расчета налога на имущество физических лиц до 2014 года и будет использоваться в качестве базы для объектов, не имеющих кадастровой стоимости до ее установления.

Вышеуказанные виды расходов на квартиру различаются порядком определения (исчисления), субъектом, осуществляющим оценку, а также целями использования.

Читайте также: Выписка из домовой книги через Госуслуги: как получить справку

Техническая документация на квартиру

Техническая документация на квартиру представляет собой текстово-графическое описание квартиры. Он в первую очередь предназначен для учета квартиры в Государственном реестре имущества (ГКН) и государственной регистрации прав на квартиру.

Технический паспорт

Согласно инструкции по учету жилищного фонда Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя Российской Федерации от 4 августа 1998 г. № 37, технические паспорта выдавались БТИ на вновь создаваемые и регистрируемые объекты недвижимости. Технический паспорт содержит сведения о праве собственности на квартиру и инвентаризационной стоимости, ее техническое описание и пояснение.

И хотя названная инструкция в настоящее время утратила свою силу, выданные ранее технические паспорта не утратили своей актуальности. Так, для оформления прав на квартиру не обязательно подавать кадастровый паспорт, если в деле есть правоустанавливающие документы на технический паспорт. Кроме того, технический паспорт можно использовать в процессе постановки квартиры на кадастровый учет.

Взамен технического паспорта в обращение вводится технический план. Технический план квартиры представляет собой текстовый и графический документ, содержащий сведения о квартире, который внесен или будет внесен в Госкомимущество (ст. 24 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственном Регистрация недвижимого имущества»).

Технический план – это документ, который необходим для постановки квартиры на кадастровый учет.

Полномочия на подготовку технических планов законом предоставлены специальным субъектам — кадастровым инженерам. Технический план может основываться на ранее выданном техническом паспорте.

Кадастровый паспорт

Следующий документ, требующий особого внимания, называется кадастровым паспортом.

Исходя из формального определения, кадастровый паспорт на квартиру будет представлять собой выписку из Норвежского комитета по имуществу, содержащую информацию об уникальных характеристиках квартиры. Проще говоря, кадастровый паспорт на квартиру – это документ, в котором указывается кадастровый номер квартиры как объекта недвижимости, дата внесения сведений в Норвежский комитет по имуществу, этаж, площадь и адрес квартиры. Неотъемлемой частью кадастрового паспорта является план расположения квартиры на первом этаже.

Гражданин имеет право на получение кадастрового паспорта, подав соответствующий запрос в территориальный орган Росреестра. Приказом Минэкономразвития России от 18 мая 2012 г. № 292 утвержден Административный регламент предоставления Росреестра государственной службой по предоставлению сведений, указанных в Кодексе государственного имущества. Согласно регламенту, кадастровый паспорт выдается на бумажном носителе гражданину, предъявившему паспорт, по его заявлению за плату. Стоимость услуги 200 рублей, срок доставки 5 рабочих дней.

С 1 января 2013 года кадастровый паспорт является обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, только в случае, если он ранее не был предоставлен в органы для регистрации прав на недвижимое имущество, либо отсутствуют данные о постановке на кадастровый учет.

После указанной даты орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), получает независимую информацию от Госкомимущества. Предъявление кадастрового паспорта стало правом, а не обязанностью заявителя.

Поэтому сегодня гражданину не обязательно иметь кадастровый паспорт на квартиру на бумаге. На практике кадастровый паспорт на квартиру может потребовать банк при оформлении договора ипотеки квартиры.

Иные документы

Помимо этих документов, на квартиру должны быть оформлены:

• план этажа и объяснение;
• персональный аккаунт;
• карта квартиры.

Поэтажный план, т.е графическое изображение квартиры на конкретном этаже с указанием порядковых номеров и площадей помещений. Поэтажный план составляется организациями БТИ в порядке, предусмотренном вышеуказанной Инструкцией по учету жилищного фонда. Приложением к поэтажному плану являлось его текстовое описание в виде пояснения. В пояснении содержится информация о площади квартиры, порядковый номер, наименование и площади помещений в квартире. В настоящее время практическое применение этих документов не предусмотрено. В измененном виде план стал частью кадастрового паспорта.

Личный или финансовый лицевой счет на квартиру – это сбор информации о квартире и ее обитателях. В личном кабинете отражается информация об адресе и площади квартиры, собственнике и количестве жильцов, проживающих (прописанных) в квартире. В личном кабинете также может быть информация о правоустанавливающем документе на квартиру, степени родства, гражданах, проживающих в квартире и так далее

Указанная информация предоставляется заинтересованным лицам в виде выписки из бухгалтерского и лицевого счета .

Как правило, лицевые счета открываются и ведутся в управляющих организациях, ТСЖ, ТСЖ и используются для расчета арендной платы за квартиру.

В целях регистрации граждан по месту жительства (жительства), а также снятия с учета ведутся поквартирные карточки. Форма поквартирной карты утверждена Приказом ФМС России от 11 сентября 2012 г. № 288 .

В карточке квартиры указаны:

1. сведения об адресе многоквартирного дома;
2. номер и площадь квартиры;
3. ПОЛНОЕ ИМЯ владельца или арендатора;
4. наименование организации, оказывающей жилищно-эксплуатационные услуги;
5. сведения о лицах, зарегистрированных в квартире, с указанием даты регистрации (снятия с учета).

Этим же приказом устанавливаются порядок заполнения, случаи и сроки представления в органы Федеральной миграционной службы. К ответственным за регистрацию добавляется обязанность по ведению поквартирных карт. Как правило, это касается работников управляющих организаций, ТСЖ, ТСЖ, так называемых «паспортистов». Он приобретает практическое значение при внесении в паспорт сведений о месте жительства гражданина.

Налог на недвижимость

с 1 января 2015 года вступили в силу изменения, внесенные в Налоговый кодекс Российской Федерации в части налогообложения физических лиц, владеющих недвижимостью. В частности, кодекс дополнен главой 32 о налоге на имущество физических лиц. При этом был признан утратившим силу Закон РСФСР от 9 декабря 1991 г. № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц».

Новые нормы налогового законодательства предусматривают исчисление налога на квартиру, исходя из ее кадастровой стоимости (налоговой базы). Обязательным условием применения такого порядка исчисления налога является утверждение органом государственной власти субъекта Российской Федерации результатов определения кадастровой стоимости недвижимого имущества (квартир) и фактическое введение налога в область, край.

Как и прежде, налогоплательщиком признается собственник квартиры, налог уплачивается за предыдущий календарный год (налоговый период). Также сохраняется порядок уплаты налогов (налогового уведомления) и пособий для социально незащищенных слоев населения и почетных граждан (ст. 407 НК РФ). Изменения коснулись срока уплаты налога, который был перенесен с 1 ноября на 1 декабря (статья 409 НК РФ).

В целях сохранения стабильности налогового законодательства законодателем установлена ​​специальная методика исчисления налога, исходя из кадастровой стоимости квартиры на период до 2018 года (статья 408 НК РФ). Отличительной особенностью метода является использование специальной формулы для расчета налога. В течение первых четырех налоговых периодов сумма налога рассчитывается с учетом понижающих коэффициентов 0,2, 0,4, 0,6 и 0,8 соответственно.

Следует отметить, что в регионах, где по тем или иным причинам не введен новый порядок, налог продолжает исчисляться от инвентаризационной стоимости недвижимого имущества (п. 4 ст. 406 НК РФ).

В целом полный переход на единое налогообложение предполагается завершить до 2020 года.

Наиболее актуальным, несомненно, является вопрос об определении конечной величины налога. Согласно ст. 403 НК РФ, основанием для исчисления налога является кадастровая стоимость квартиры. При этом не учитывается вся кадастровая стоимость, а уменьшается на стоимость 20 кв. Общая площадь.

Ставка налога определена в ст. 406 НК РФ, и не должен превышать 0,1 процента от кадастровой стоимости. Ставка удельного налога устанавливается представительными органами в муниципальном образовании и может быть снижена до 0 или увеличена не более чем в 3 раза.

Пример

Расчет налога за 2015 год.

Квартира 40 кв.м. Кадастровая стоимость квартиры: 1,4 млн руб.
Квадратные метры с учетом налогов: 40-20=20 кв.м.
Реестровая стоимость 1 кв.м: 1,4 млн руб. / 40 кв.м. = 35 тыс руб.
У нас 20 квадратных метров, соответственно 35 тысяч рублей х 20 квадратных метров. = 700 тыс руб.
Сумма налога, исходя из кадастровой стоимости:
700 тысяч рублей х 0,1% = 700 рублей.
Налог исчисляется от инвентаризационной стоимости 100 руб.
Итого: (700 руб. — 100 руб.) х 0,2 + 100 руб. = 220 руб.

Из приведенного выше примера видно, что налоговая нагрузка на собственника квартиры имеет тенденцию к постепенному увеличению, что проявится уже в 2016 году.

Выписка из ЕГРН на квартиру

В соответствии со ст. 62 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, сведения в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) являются общедоступными и предоставляются уполномоченным органом (Росреестр) по запросам заинтересованных лиц в форме выписки из ЕГРН. Установлен максимальный срок предоставления информации – не более 3-х рабочих дней с момента получения запроса.

Иными словами, любой гражданин, предъявивший паспорт, имеет право получить интересующую его информацию об имуществе (квартире) из Единого государственного реестра недвижимости. В то же время это право весьма ограничено. Закон определяет исчерпывающий перечень общедоступной информации в выписке:

1. ФИО или имя собственника, описание квартиры (адрес, этаж, общая площадь, кадастровый номер),
2. Зарегистрированные права на квартиру (собственность, оперативное управление и т.д.),
3. Существующие ограничения (обременения) прав (аренда, ипотека, арест и так далее),
4. Претензии, предъявляемые в суд и т.д.

Форма выписки из ЕГРП, порядок и способы оформления запросов на получение, необходимые приложения к запросам определены приказом Минэкономразвития России от 14 мая 2010 г. № 180. Приказ регламентирует, в том числе вещи, выпуск информации из ЕГРН в электронном виде через сеть Интернет.

Услуга правительства по предоставлению выписки из ЕГРН платная. Размер пошлины установлен приказом Минэкономразвития РФ от 10.05.2016 № 291. Например, стоимость получения выписки из ЕГРП на бумажном носителе составит 750 руб для гражданина, а 300 руб в виде электронного документа.

На практике выписка из ЕГРП на квартиру используется жильцами для подтверждения права собственности, отсутствия ограничений (обременений) и требований законодательства.

Как правило, необходимость в получении такого рода информации возникает при заключении сделок с квартирой.