Порядок выделения доли в квартире: процедура, нюансы, регулирование

3aчeм pacпpeдeляют дoли

Материнский капитал часто используется для улучшения жилищных условий. При этом по закону родители должны выделить детям доли в домах, в которые они вложили материнский капитал.

Если квартира куплена в ипотеку, доли могут быть выделены с согласия банка – либо после закрытия ипотеки и снятия обременения банком. Если квартира не была куплена в ипотеку, доли выделяются сразу.

Официально выделенные доли гарантируют, что деньги матери были потрачены не только на родителей. Для детей это гарантия того, что они не останутся без жилья.

Если вы не выделяете акции, прокурор может подать в суд во время плановой проверки и распорядиться о распределении акций. Жилье с неделимыми долями можно продать, но тогда опекун будет возражать против сделки и взыскивать ее через суд. Деньги будут возвращены покупателю, а родители будут обязаны вернуть капитал.

3aчeм нyжeн нoтapиyc

При выделении доли детям нотариус проверяет правильность расчета или сам производит этот расчет.

Если в семье несколько детей, нотариус следит за тем, чтобы каждый ребенок получил равную долю. Он также проверяет, чтобы размер паев соответствовал сумме сертификата на капитал.

Нотариус также должен проверить подлинность документов. Своей подписью и печатью он подтверждает, что в договоре нет мошенничества: брак не фиктивный, пара не пытается вывести капитал или оставить ребенка без жилья.

Пара должна вместе прийти к нотариусу: этот факт сам по себе подтверждает, что пара делит квартиру добровольно. Вы не можете сделать все онлайн или прийти в одиночку. Соглашение требует «живых» подписей, сканированные и электронные не подойдут.

Нотариус составляет договор, который одновременно распределяет доли родителям и доли детям.

Заверенное соглашение передается в МФЦ. МФЦ отправляет документ в регистр.

Реестр регистрирует договор и ставит отметку в Едином государственном реестре имущества. В графе о регистрации права на квартиру выражение «совместная собственность» заменено на «совместная собственность» и указан размер долей.

Выписка из государственного реестра имущества, где указано долевое участие
Источник: http://m-union.one

Вы можете распределить доли самостоятельно. Тогда можно будет сэкономить на услугах нотариуса.

Читайте также: Правила проживания в многоквартирном доме: законодательное регулирование, нормы пользования помещениями, а также ответственность за нарушения

Кaк выдeлить дoли caмocтoятeльнo

В этом случае необходимо составить только один договор: о выделении доли детям. Остальная часть квартиры будет в совместной собственности родителей.

Такой договор будет работать только в том случае, если имущество находится в совместной собственности. Если она в долевой собственности, то потребуется нотариус, потому что в таком соглашении будут признаки раздела имущества.

По закону нотариусы обязаны удостоверять сделки по разделу имущества.

Договор написать несложно. Это сложно — правильно рассчитать доли.

Paccчитaть дoли

Чтобы потом не было проблем с законом, нужно правильно рассчитать минимальный размер долей на детей. 3а Первые данные берут цену квартиры и размер материнского капитала.

Допустим, семья купила квартиру за 2 000 000 рублей. На покупку я вложил мизерную сумму капитала: 450 000 руб.

В семье из 4 человек необходимо предварительно выделить часть каждого в мат капитала: 450 000/4 = 112 500 руб

Затем вычисляем долю в квартире: 112 500/2 000 000 = 1/17. Это минимальная доля каждого в квартире.

Соотношение двух детей составляет 2/17 – или 1/9 на каждого ребенка. Оставшаяся часть остается в совместной собственности супругов.

Часто площадь делится поровну между детьми, чтобы доли были больше. Площадь квартиры принимается за 50 долей. В семье из 4 человек каждый владелец владеет 50 м²: 4/50 = 12/50. Эту долю получает каждый из двух детей. Но если квартиры решат продать, опекунство не допустит сделки, а в новом доме размер долей будет меньше, чем изначально выделено.

Чтo бyдeт, ecли нeпpaвильнo выдeлeны дoли

Правильность выделения долей проверяют органы опеки, Пенсионный фонд и прокуратура.

Опекунство не позволит продавать квартиры

При продаже дома с долями детей требуется согласие опекуна. Если доли были рассчитаны неправильно, детям было выделено меньше, чем положено, то орган опеки и попечительства отправляет распределение на переделку. Сделка купли-продажи может затянуться на несколько месяцев.

нужен нотариус
Во всех сделках по закону

Когда начиналась программа материнского капитала, родители часто распределяли акции формально: например, детям давали 1/100 или 1/1000 акций. Семья не знала, что делать при рассмотрении семейных конфликтов: было неясно, как конвертировать такие доли в жилую землю.

Ни в одном законе до сих пор прямо не указано, сколько должно выделяться детям. Однако, исходя из общепринятой практики, принято размещать акции не менее размера материнского капитала

Если опекун одобрит продажу долей, родители получат приказ или решение администрации города
Фото: https://img-forum2.ners.ru

Подакт прокуратуры в cyd
Пенсионный фонд выборочно запрашивает зарегистрированные договоры из Госреестра. В случае обнаружения нарушений направляет документы в прокуратуру.

Прокурор подаст иск, где должен правильно распределить доли.

Если прокурор посчитает, что родители не ошиблись, а умышленно выделили детям меньшие доли, они могут возбудить уголовное дело. Это может случиться даже через несколько лет после использования матки.

В таких случаях суды выносят условные приговоры или штрафы. Получить реальный срок можно, если помимо мошенничества будут обнаружены поддельные документы или другие преступления.

В каких случаях выделение доли невозможно

Иногда без запаса не обойтись. Например:

• если супруги разводятся и планируют разделить совместно нажитое имущество;
• если имущество получено в наследство, но наследников несколько;
• если один из собственников желает распорядиться своей долей, например продать ее или сдать в аренду.

Иногда продажа доли в собственности – единственный выход в сегодняшней жизненной ситуации. Для того чтобы собственник мог распоряжаться своей долей, необходимо, чтобы она была определена в натуре. Но на практике это не всегда возможно. Например, определить физическую часть имущества не получится, если она:

1. Другим владельцам будет сложно получить доступ к местам общего пользования, таким как кухня или ванная комната.
2. Предстоит перестройка, которая может поставить под угрозу жизни жителей.
3. Сделать другие участки собственности непригодными для проживания. Например, согласно статье 16 Жилищного кодекса РФ, если в помещении нет окна, оно не является жилым.
4. Это нарушит законные интересы организаций, например кредитной организации (если квартира находится в залоге у банка), или отдельных граждан, например инвалида, проживающего в квартире, которым будет ограничен доступ в места общего пользования.

Выделить доли из общего имущества на самом деле несложно. Вам предстоит определиться с размерами деталей и зафиксировать договоренности на бумаге.

В этом случае имущество остается обычным, вы не можете распоряжаться своей частью имущества, размер вам известен прямо сейчас. Но сложности могут возникнуть при смене формы собственности с совместной на долевую, а также при выделении части имущества в натуре.

Способы выделения доли

Существует три основных способа распределения доли собственности в натуре:

1. Установить правила пользования помещением. В данном случае речь идет о передаче одной из комнат одному из собственников по договоренности, но места общего пользования остаются доступными для всех жильцов.
2. Поделись имуществом. Это относится к случаям, когда оценивается вклад каждого собственника в недвижимое имущество в связи с разделом совместно нажитого имущества.
3. Продайте, подарите или унаследуйте свою долю.

Когда все собственники помещения пришли к выводу о разделе, достаточно просто подписать договор. Типовой договор о разделе имущества должен содержать следующую информацию:

1. Номер договора, дата и место подписания договора, наименование документа.
2. Персональные данные каждого владельца.
3. Подробная информация об объекте с подтверждением регистрации и владения.
4. Размер долей сторон договора и способ их определения.
5. Вся доступная информация об обременениях, наложенных на имущество договаривающихся сторон.

Соглашение должно быть подписано каждым собственником, затронутым нововведением. После заключения такого договора важно, чтобы государственные органы внесли необходимые изменения в реестры собственности.

В дальнейшем для изменения условий соглашения об определении долей необходимо обоюдное согласие всех участников соглашения, всех, кто его подписал. В случае, если мирным путем договориться не удастся, вопрос об определении долей придется решать в судебном порядке.

Пошаговая инструкция по выделению доли в судебном порядке

Человек, впервые столкнувшийся с жилищными спорами, чаще всего понятия не имеет, с чего начать. Мы подготовили для вас пошаговую инструкцию, призванную упростить процедуру установления права собственности.

1. В первую очередь нужно определиться, на что вы выделяете. Затем вы решаете, хотите ли вы выделить часть в натуральной форме или в деньгах.
2. Далее нужно понять, возможно ли технически утеплить деталь натурой, или придется довольствоваться деньгами; какие варианты выделения возможны в этом случае; сколько будет акций и какого они размера; сколько ваша доля собственности будет стоить на рынке недвижимости. На эти вопросы ответит эксперт.
3. После того, как вы определились, на что вам выделяют, необходимо попытаться обсудить это с другими владельцами помещения. Если вам удалось договориться и подписать договор о долях, то основной процесс завершен. А если нет, то идем дальше.
4. Подготовьте исковое заявление, подготовьте пакет документов, рассчитайте размер госпошлины и уплатите ее.
5. Подача исков и документов в суд. Начало дела и судебное заседание.
6. Получение вступившего в законную силу судебного решения.
7. Регистрация изменений в Росреестре и БТИ.

Если решение суда содержит хоть малейшее изменение соотношения долей и собственности, каждый собственник должен зарегистрировать это в государственных органах.

Исковое заявление

Подготовить исковое заявление не составит труда, если вы обладаете всей необходимой информацией о собственниках и имуществе. Вы можете скачать бланки заявлений и просто заполнить их. Например, на сайте Гаранта есть большая библиотека образцов. Заявка должна содержать следующую информацию:

• наименование и адрес суда, в который подается иск;
• личная информация обо всех собственниках и участниках дела;
• подробная информация об объекте: адрес, общая площадь, количество комнат, количество собственников;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• указание досудебных способов разрешения спора;
• данные об экспертных заключениях;
• список прилагаемых документов;
• дата;
• подпись истца с распечаткой.

Пакет документов, которые необходимо приложить к иску: паспортные данные истца, выписка из ЕГРН, подтверждение прав на владение недвижимостью, квитанция об уплате госпошлины. Количество экземпляров иска должно соответствовать количеству владельцев.

Рассмотрение дела в суде займет от двух до шести месяцев. Но само судебное разбирательство — это далеко не все время, которое может понадобиться для законного выделения доли. Потребуется время на расследование и оценку, на расследование искового заявления, предварительные встречи, непосредственно на судебные заседания, а также на любое обжалование решения суда.

Как определить размер доли

Стать собственником доли можно только по договору о разделе с помощью решения суда, а также на условиях долевой собственности, которые устанавливаются при покупке имущества. Если ваш случай не подпадает ни под одно из вышеперечисленных, то вы являетесь одним из собственников совместного имущества.

Это означает, что они у вас есть, но вы не знаете их размер и это никак не задокументировано. Как я могу узнать размер своей доли имущества в этом случае?

Доли собственников в общем имуществе по умолчанию равны. Например, квартира 60 квадратных метров с тремя собственниками. Итак, по умолчанию каждому владельцу принадлежит ⅓ квартиры, т.е. 20 кв. Но как разделить доли так, чтобы можно было распоряжаться, например, отдельной комнатой?

Статья 252 ГК РФ допускает определение доли в натуре, но устанавливает ряд условий, важнейшим из которых является сохранение пригодности имущества для проживания в нем граждан. Например, нельзя физически разделить однокомнатную квартиру на две изолированные друг от друга жилые части, оборудовать отдельные входы, отдельные или переносные коммуникации, вырезать окно в несущей стене для второй комнаты — т.е, сделать полномасштабную перепланировку. Поэтому делить такие дома не получится.

Но если квартира достаточно большая, в ней несколько отдельных комнат, технически возможно переоборудовать ее, сделать отдельные входы – разделение вполне возможно. Условием проведения такой процедуры будет согласование перепрофилирования в органах местного самоуправления и выдача БТИ двух отдельных технических паспортов.

В ряде случаев полное разделение жилого помещения на два (или более) отдельных технически невозможно, даже если оно достаточно просторно. В таких случаях закон позволяет совладельцу перевести квартиру в совместную собственность. У каждого совладельца будет отдельная комната для проживания, а места общего пользования (кухня, санузел, коридор) останутся общими.

Что можно делать с полученной долей

После раздела дома между собственниками каждый из них вправе распоряжаться своей долей по своему усмотрению. Продажа – самый распространенный вариант. Большинство совладельцев требуют выделения своей доли именно для того, чтобы потом продать ее.

Важно: прежде чем выставить свою часть на продажу, собственник обязан предложить другим бывшим сособственникам выкуп их доли, так как согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ, они имеют преимущественное право. И только после того, как совладельцы откажутся от выкупа предложенной им части жилого помещения, собственник доли может выставить недвижимость на открытую продажу. Отказ от совместной собственности от покупки должен быть документально подтвержден.

Совладелец дома, даже если часть его выделена в натуре, не вправе сдавать его внаем без согласия других сособственников. Если собственник не нарушает законных прав других сособственников, впуская жильцов в свою часть квартиры, он вправе обратиться в суд с заявлением о возможности передачи своей части квартиры в аренду.

Самый простой способ распорядиться своей частью жилплощади – подарить ее. Основное отличие от продажи – дарение предполагает безвозмездную передачу имущества.

Важно понимать, что совместное владение не дает вам полной свободы действий и распоряжения своими акциями. Большинство процедур требуют разрешения и согласия всех владельцев.

Раздел квартиры в долевой собственности

Совместная собственность является правом, когда определены доли каждого из собственников в общем имуществе. Выделение прав предполагает передачу части имущества в натуру путем передачи в собственность части квартиры или выплаты денежной компенсации за эту долю. Раздел квартиры, находящейся в долевой собственности, может быть осуществлен двумя законными способами:

• Договорное выделение доли — раздел имущества на основании взаимного соглашения сторон. Участники могут самостоятельно прийти к соглашению о порядке и условиях раздела имущества или обратиться в правоохранительные органы.

Важно! Следует различать термины раздел общего имущества и выделение доли из общего имущества. В первом случае раздел влечет прекращение права совместной собственности, на каждую долю возникают равные вещные права, при этом выделение доли происходит без прекращения этого права, граждане, выделившие свое имущество из общей совместной собственности, впоследствии лишен права совместной собственности.

• Законное распределение доли осуществляется путем распределения доли в соответствии с решением суда. Если доля не может быть размещена в связи с ее ничтожностью по отношению к другим акциям, собственнику присуждается выплата денежной компенсации за счет средств других акционеров. После получения компенсации собственник теряет право на долю в имуществе.

Раздел помещения в совместной собственности

Совместная собственность означает, что право существует при совместном владении гражданами имуществом без точного определения размера долей каждого из них. Выделение доли из совместной собственности осуществляется в порядке определения размера долей всех участников, при этом, если в законодательстве или договоре сторон на этот счет нет указания, доли со- владельцы будут считаться равными. Порядок выделения долей в совместной собственности соответствует порядку выделения долей в квартирах, находящихся в долевой собственности, т.е по договору или путем обращения в правоохранительные органы.

Соглашение об определении долей в квартире

Типовой вариант соглашения об определении долей между сособственниками должен содержать следующую информацию:

1. название документа;
2. место и дата документа;
3. ФИО, паспортные и адресные данные, сведения о рождении каждой стороны;
4. данные об имуществе – местонахождение квартиры с указанием полного адреса и размера общей площади;
5. реквизиты свидетельства о праве собственности или иного документа о праве собственности на квартиру;
6. регистрационный номер для записи в ЕГРП о регистрации права собственности на имущество;
7. регистрационный номер квартиры;
8. размер долей договаривающихся сторон;
9. все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на совместное имущество договаривающихся сторон;
10.   количество экземпляров, в которых составлено настоящее Соглашение;
11.   подписи каждой стороны.

После заключения договора о размещении акций собственники должны подать заявление о государственной регистрации права собственности, к которому приложены следующие документы:

• документ, удостоверяющий личность заявителя;
• выписка из реестра;
• поэтажный план квартиры от БТИ;
• квитанция об уплате государственной пошлины;
• иные документы, например доверенность на представителя.

Важно! Как и любое соглашение, соглашение об определении долей может быть изменено, для чего требуется обоюдное согласие всех сособственников.

Как можно рассчитать долю в квартире самостоятельно

Определить долю в квартире относительно просто, если известна площадь квартиры и количество будущих совладельцев. При этом не следует забывать общие правила – если иное не указано в законе или в соглашении между участниками, доли сособственников признаются равными. Например, рассчитаем доли 4 жильцов в квартире общей площадью 125 кв м — 125/4 и в качестве доли получим по 31,25 кв м на каждого из собственников м.

Как выделить долю в квартире: общие правила

Итак, подведем итог:

• выделение доли в квартире может быть осуществлено двумя способами:
• по соглашению сособственников;
• на основании вступившего в законную силу решения суда;
• регистрация прав на каждую из акций в Едином реестре осуществляется после подачи гражданами соответствующего заявления с приложением необходимой документации;
• основным документом, подтверждающим право на выделенную долю, является выписка из ЕГРП.

Порядок действий

Как начать выделение доли в натуре из долевой собственности на квартиру?

Для защиты своих прав в суде необходимо соблюдать следующую последовательность действий:

• постарайтесь найти способы решить спор мирным путем;
• собрать все необходимые документы;
• уплатить государственную пошлину;
• подготовка искового заявления в суд;
• направить его в районный суд общей юрисдикции (лично, через представителя или заказным письмом с уведомлением по почте);
• участвовать в судебных заседаниях, представлять доказательства обоснованности своих требований, заявлять ходатайства;
• получить на руки решение суда (при необходимости обжаловать отрицательное решение в вышестоящей инстанции);
• отнести в Росреестр, предоставить другие необходимые документы, оплатить госпошлину за переоформление (2000 руб.) и получить новую выписку из ЕГРН о праве владения натуральной долей имущества.

Необходимые документы

Для того чтобы иск был принят судом к производству, необходимо подтвердить законность.

Для этого вместе с иском в судебный орган направляются следующие документы:

• паспорт заявителя;
• необходимое количество экземпляров заявления;
• выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости;
• сведения об обременениях;
• сведения о ответчиках (при наличии);
• квитанция об уплате государственной пошлины;
• иные документы, подтверждающие обоснованность требований о размещении доли.

Все эти сертификаты могут быть доставлены в копиях. Однако по первому требованию судьи необходимо предъявить и оригиналы.

Сроки

Законодательный орган использует два месяца для рассмотрения жалобы. Но если спор сложный, например много ответчиков, не согласных с выделением доли, то разбирательство может затянуться на более длительное время.

Фактическая регистрация права собственности в органах Росреестра (или через МФЦ) не займет более 14 дней.

Стоимость, расходы

Обязанность по уплате налогового сбора предусмотрена статьей 333 НК РФ. Также определяется сумма для обращения в районный суд общей юрисдикции. Поскольку производство по выделению доли квартиры относится к разряду дел, в которых возможно определение цены объекта, от нее напрямую зависит размер государственной пошлины.

Сумма к оплате варьируется от 400 рублей до 60 000 рублей. Лучший способ узнать, сколько составляет гербовый сбор, — воспользоваться калькулятором на официальном сайте судебного органа.

Судебная практика

Наибольшие трудности при решении судом вопроса о выделении доли из квартиры возникают при рассмотрении дел, когда имеются иные вопросы, требующие обращения в суд. Если, например, супруги разводятся и делят имущество, квартира включается в состав наследственной массы или в которой не определен совместный собственник.

В этих случаях необходимо сначала получить постановление суда по основному вопросу и только потом подавать заявление о естественном разделе недвижимого имущества. Не меньше трудностей возникает и с определением стоимости выделяемой доли. Часто проводится длительная судебно-медицинская экспертиза, по результатам которой уже принято решение.

Продажа доли в квартире: последние новости

В августе 2015 г в Государственную Думу РФ внесен законопроект о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ об урегулировании порядка распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности (на сегодняшний день этот законопроект еще не принят). Таким образом, действующая редакция ст. 246 ГК РФ устанавливает возможность распоряжения общим имуществом по усмотрению и соглашению собственников имущества, в том числе правило, дающее право собственнику доли самостоятельно принимать решение о ее распоряжении.

В случае одобрения законодательной инициативы распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, можно будет только по решению суда. Поэтому, если один из совладельцев хочет продать или подарить свою долю, он должен обратиться в суд за соответствующим разрешением. Исключением являются случаи передачи доли имущества в наследство, законодатель предоставляет право выбора собственнику.

Основной целью авторы законопроекта считают предоставление дополнительных гарантий другим участникам совместной долевой собственности, которые в силу статьи 250 ГК РФ имеют преимущественное право выкупа доля, которая продается. Но сейчас нормой для этого действия устанавливается не более 1 месяца, что считается незначительным сроком в ситуации поиска средств для выкупа доли. Участие суда будет учитывать интересы всех собственников, исходя из реальных потребностей участников и их материального положения.

И немного нюансов

Выделение доли – наиболее выгодный и практичный вариант. Это помогает решить ряд проблем, которые рано или поздно возникают при владении и распоряжении долями в квартире.

При продаже доли совладельцу (а не третьему лицу) совершить сделку будет несколько проще. Здесь также стоит помнить, что выделение доли относится к субъекту права, а не к объекту – то есть к лицу, которому принадлежит это имущество. Следовательно, новому владельцу придется перераспределить долю после продажи.

Квартирой супруги владеют совместно (т по способу владения — если супруги заключили брачный договор, то способ владения меняется с юридического на договорной, и далее все зависит от условий, указанных в договоре.

Bывoды

1. При расчете долей необходимо выделить детям доли не менее размера материнского капитала.
2. Чтобы обойтись без нотариуса, выделяйте доли только детям.
3. Если доля оформлена только на детей, то оставшаяся часть будет находиться в совместной собственности супругов.
4. При возникновении споров в МФЦ и ЗАГСе стойте на своем: «Раздел имущества супругов не производится, их доли не выделяются».